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中国房地产,最终将会死在计划生育的手上?

(2017-06-10 09:14:03)
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杂谈

中国房地产,最终将会死在计划生育的手上?

有人相信中国房地产永远只会涨,不会跌的这个神话。

他们的理论貌似都很有道理:

1、土地财政的不可逆转及政府垄断下的土地经营,必然会导致土地价格的不断上升:为了保证土地财政的收入不断地增加,在有限的土地资源的情况下,政府不会无限制地向市场放量供应土地,反而,只会让土地市场永远保持在一个饥渴状态。因此,首先建房所需要的土地,在市场上永远是供不应求的。这也就是为什么只要房地产政策稍微一松动,那些开发商就会闻风而动,不顾一切地高价抢地。

中国房地产,最终将会死在计划生育的手上?


2、央行不断的放水。其实,有人通过房价的上涨数据和央行货币发行的增涨数据对比,认为中国房地产市场二十多年来并没有实质性地上涨多少。之所以现在的价格是之前价格的十几倍,完全是因为货币超量发行引起的货币贬值。通俗地说,就是房价没涨,只不过是钱不值钱了。正是因为这种货币的超量发行,一方面导致物价上涨,另一方面人们为了追求保值,所手中的货币资金投入到房地产中,以求保值,从而导致了房地产市场需求的放倍增加。

中国房地产,最终将会死在计划生育的手上?


3、国有大型开发企业,因为基本都有一定的后台作为支撑,他们的资金来源充裕、资金成本低廉,为了获得超额的利润,他们会利用自己的优势,通过高价拿地,抬高地价,将一些中小开发商排挤出房地产市场,从而可以进一步控制中国的房地产市场,使得房地产的价格能够始终居高不下而且不断地上涨。通过不断地抬高地价来抬高房价,从而获取高额的利润。

中国房地产,最终将会死在计划生育的手上?

以上是中国房地产价格永远只会涨,不会跌的三个最基本的依据。所以政府的调控,永远抑制不住房地产价格的上涨。

尽管,每次调控,都会出现局部甚至大部地区出现房价企稳甚至下降或局部萧条的现象。但这种现象,只是在政府通过各种行政手段强制下的结果,而并不是市场真正发生了变化。这就如扬汤止沸,锅底下的柴还不断地在烧着,只是用棍搅拌的方式让锅里的水,看不到沸腾。这个棍子一停下来,那水依旧在沸腾。这就是为什么每次房地产调控政策过后,房价会出现迅速上涨的情况。

那么,这种现象的根本在哪里呢?为什么中国房地产市场价格一路上涨,根本就止不住呢?

首先,中国房地产市场的价格一直突飞猛进,一些上市企业一年的利润低不上一套房子。在这样的情况下,在利益的诱惑下,为了追求利润,一些企业宁可把多余的资金投入到房地产上去,而不会用于实体企业的扩大再生产。一开始,这些企业是自己开发,所以曾经有一段时期,稍有实力的企业都有自己的房地产公司。后为经历了08年的危机和2012年之后的危机,基本倒下,从此一蹶不振。2015年之后,房地产政策再次松动,这时一些企业,又开始大规模地购房屯积。逼得中央和地方不得不出台有关单位购房不得出售的政策,以此来遏制单位炒房行为。但这种遏制其成效如何呢?当然不一定有成效——因为企业完全可以以私人的名义购房而规避这些规定。所以,只要房地产的价格还在飞速上涨,那么实体企业的资金向房地产流动,是不可阻挡的。这就是资本的本性!

中国房地产,最终将会死在计划生育的手上?

​其次,富裕人群为了避免财富的贬值,也购买房地产保值。除了一部份人为了炒房而购买外,还有很大一部份人,在货币不断贬值的情况下,为避免财产价值的贬损,只能通过购买某种商品来进行保值。股市好的时候,他们会把钱投进股市,股市一但行情不好,在中国房地产价格只涨不跌神话的鼓励下,购买房地产来增值保值成了他们的首选。所以,大家可能已经注意到了,中国的房市和股市如翘翘板的两端:股市好了,房市肯定不好,房市好了,股市肯定不好!

中国房地产,最终将会死在计划生育的手上?

​第三,真正的刚需,背负着房贷的大山。因为房价的高企,使得许多没房户只能望房兴叹。但由于各种社会的压力,又逼迫其中的许多人不得不进行不计后果的负债购房。这里的负债购房,不仅是支付了首付之后按揭贷款的负债,而是有一部分人连首付也是向亲戚朋友举债而来!更别说预留什么一年的流动资金了!这么一些人,是在举全家之力,甚至举众多亲戚朋友之力来支付了首付,为政府的土地财政和开发商的利润和房价的上涨添砖加瓦。

中国房地产,最终将会死在计划生育的手上?

第四、央行会及时放水解救

最后一点,恐怕是很关键的一点。因为万一房地产市场真的出现什么风吹草动,各商业银行可能出现资金困难时,央行这个老妈会立即放水救儿,发动印钞机不停地印钞,增加市场的货币供应量,然后这些货币又通过各种各样的渠道往房地产市场渗漏。

中国房地产,最终将会死在计划生育的手上?

正是因为有上述四个方面的原因,所以,才得以让政府的土地财政收入越来越丰厚、让那些有足够国有资本的开发商、银行赚个盆满盂满。

那么,中国房地产市场真的就会是个只涨不跌的神话了吗?

既然是神话,那就只能是一种传说!要来的总会要来!该死的还得该死!

那么,中国的房地产业,会死在谁的脚下呢?

在栋大厦的倾覆,往往人从根基最不牢的那一角开始。房地产业的这座大厦,如果说是由四个脚支撑着的话,那么这四个脚就是政府、银行、开发商、消费者。如果说房地产业的消费市场是由四只脚在支撑的话,那么,这四只脚,就是单位炒房团、个人炒房团、个人保值团、个人消费团。房产业的四只脚中,其中消费者这一只脚最为薄弱。消费者的四只脚中,其中以个人消费这一只脚最为薄弱。

为什么说个人消费这只脚是最为薄弱的?大家只要看看各城市的统计数据。其实中国房地产房价与收入比,已经高得吓人。也就是说,一般的工薪一族,依靠个人的收入,是无法完成购房这一艰巨的重任的。要想购买一套房屋,几乎都是需要尽全家之力。在完成了首付的任务之后,接下来的就是每月必须要支出的还贷。

中国房地产,最终将会死在计划生育的手上?

如,2016年杭州的人均年收入不52185元元,假设一对小夫妻,各月平均收入为5000元,扣除个人所得税和缴纳社保后,实得为3863元,两人加起来7726元。购买一套70平米的住房,价格为30000元每平方米,房款总共是210万元,首付30%,其余按揭贷款,20年的还贷期。而购买这套房子,总房价是210000元,其首付为630000元,贷款总额为1470000元,还款总额为2308878.6元,每月需要的还款支出为9620.33元。假设举全家之力为他们支付了首付,接下来,每个月的9620.33元还款支出,就会成为他们无法承受的负担!如果这对夫妻每人每月的收入为10000元,各除个人所得税和维纳社会后,实得为7455元,夫妻加起来的实得收入为14910元,支付按揭还款后,余款5290元可作为生活支配收入。2016年杭州市人均消费支出3.2万元,大概为2667元每月,这就意味着,如果他们夫妻买了一套70平方米的住房后,尽管年工资收入24万元,高出于平均收入的2倍。但为了还按揭,其生活水平却将低于一般的平均水平!

有一点可以肯定的是:所谓的人均可支配收入,是一个平均值,绝大多数的人,其收入水平是低于这个平均值的,一般来说,大概是80%的人其收入低于或者接近这个平均值。因此,可以肯定的是,如果仅依据工资收入购房的话,基本上也都成了一个神话。即使购买了,那么也经不起任何的风吹草动:如工作必须稳定、家中必须无任何的意外支出。而偏偏这个工资性的收入,除非政府、事业单位的人员,一般企业的员工,该收入是最不稳定的。他们的收入来源随时有可能断档!特别是当越来越多的资金流向房地产领域,实体企业收益日益下降,最终可能会难为为继的时候,危机就开始了!

中国房地产,最终将会死在计划生育的手上?

所以,个人购房者中的那部分为了生活需要的刚需者,是房地产消费市场中最薄弱的一个环节。

那么,这个环节将如何使房地产业这座大厦倒下的呢?

如果偶尔一家两家还不上按揭、或者只是局部的小范围内出现塌方,也不会伤及房地产业的筋骨。怕就怕在大面积的塌方式的经济危机。虽然,前两年的危机,通过一系列的强力手段,局面有所好转,但这种好转不是根本上的,还是通过扩大基本建设的投资、央行放水、通过放松房地产的控制所带来的建材行业的恢复等这些手段得以实现的。但根本性的问题并没有解决:由于居民收入增长远低于GDP的增长速度和货币发行速度,消费水平增长的持续低迷、出口贸易的摩擦不断的增多,社会消费需求总量增长远远低于投资的增长等问题依然存在,央行放水的效应也在不断的递减……其实,问题是越来越向严重化行进。如果为提高居民的收入而提高政府和事业人员的工资收入,必然会加大现有的社会矛盾,为社会冲突埋下祸根;如果强行增加企业员工的工资,在企业现在利润已经非常微薄的情形下,那无异于杀鸡取卵。如果通过对企业减免税收的方式促进企业的发展,在已经形成了政府开支惯性、且政府已经在高度负债的情形下,政府这样做,无异于自杀。

既然在收入水平不能提高的情况下,只能通过增加消费主体的方式来增加消费总量。这个消费主体就是有效的消费人口。那么消费人口情况怎么样呢?

说句实在的,很不乐观!从1950年起,到1961年,其中三年困难时候人口减少外,其余年份人口出生基本固定在年2000万以上,1962年起到1975年在2000万左右至3000万左右之间。1981年至1997间在2000万至2500万之间。从此之后,年出生人口一路下滑,长时间在1600万左右徘徊。也就是说,从1998年起,人口的出生数少于1950年的人口出生数。

中国房地产,最终将会死在计划生育的手上?

这意味着什么?我国人口的平均寿命为76岁,这意味出当1950年出生的人口出入死亡通道的时候(2025年),1998年出生的人口正进入房屋需求期(27岁,平均结婚生子时期)。从此之后,死亡人口数会逐年超过自1998年进入消费通道的有效消费人口数!

以居住消费需求为例:每一对夫妻结婚,需要一套房子,自2025年起,每年大概可能结婚的夫妻对数大概为800至900万对,但此时,每年死亡的夫妻可能是900至1000万对!也就是说,即使到这个时候,开发商一套房子也不开发,每年仅依靠死去夫妻腾空的房屋,不仅足够给新结婚夫妻的居住使用,而且还有近100万套房屋多余!而且这个数据还会不断地扩大!

失去了刚需市场,那些以炒房、保值为目的的房屋,其在市场上就成了多余的商品,已经不可能实现其原有的增值和保值的目的了,为了变现,他们只能低价出售,否则,那些房产就已经不是财富,而是财负——一种财产负担!

所以说,大概不会超过十年吧,中国的房地产业,准会死在计划生育的手上!

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