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“国庆不买房,来年泪两行?”甭扯了,楼市彻底变了!

(2019-09-30 21:25:40)
标签:

财经

“国庆不买房,来年泪两行?”甭扯了,楼市彻底变了!

文/杨国英


不要做惯性思维的奴隶。

研判走势,无论是楼市,还是股市,切勿被似是而非的观点所左右。

有些观点,其实是貌似观点,而实非观点,比如,“国庆不买房,来年泪两行”、“国庆不买房,一年又白忙”之类的。


01

这不,最近几天,已有N个朋友向我问询,**开发商国庆推盘,有折扣,是不是去买几套?

而在朋友圈,基于过去几年对楼市的深度参与,地产公司的、地产中介的朋友不少,这几天,类似“国庆不买房,来年泪两行”、“国庆不买房,一年又白忙”这样的宣传推广,更是疯狂刷屏得令人呕吐。

我有个习惯,大凡听到言不由衷的话,就要起生理反应。做推广没问题,首先你自己得信,你自己都不信的东西,还大肆宣传推广,这不是恶心人吗。

当然,也得退一步,地产公司的,地产中介的,那也是没有,职责使然,难免言不由衷。但是,某些自媒体呢,尤其是房地产自媒体呢,你就不能讲点真话吗?

今天,大凡有点经济常识的都知道,炒房已经没空间了,不久没空间,炒得不好还要掉沟里去。当然,刚需除外,刚需嘛,你总得住。

“国庆不买房,来年泪两行?”甭扯了,楼市彻底变了!

9月26日我写了篇文章,实锤讨论北京房价的,《北京房价大拐点:2017年的接盘侠,到底亏损了多少?》,文章发布之后,可能因为百家号的阅读量太大,导致好几个房地产自媒体找到我,“老杨,都你这样讲大实话,我们的生意还怎么做?”,“杨老师,你一点也不注重和谐啊!”

和谐个鬼,睁着眼忽悠人,好意思吗?

判断没有对错,我也不能、谁也不能保证自己的判断,100%准确。关键是,你能说服你自己吗?你言之凿凿,“国庆不买房,来年泪两行”,“楼市的黄金坑已经到来”,你抄底了吗?你真的准备再买了吗?

没有。没有,你还胡扯个鬼?!


02

楼市已经没有投资空间。

注意,我用的是投资,投机那就更不要提了。如果非要加一个时间定语,那就是,未来两年。这个判断,我在去年下半年就下了,当时的时间定语是,未来三年。

如果还要更严谨一些,那么,至少90%以上的城市,在未来两年内,楼市已经没有投资空间。极少,极少数的,比如成都、长沙这样的,地方政策压得太厉害,关键是房价没怎么大涨、而且经济增长很好。

当然,以当下为时间基准,过两年,跌幅较大的一线城市,毕竟已经跌了15%左右了,再下跌的空间相对少了。注意,我们讨论房价的涨跌,只讨论二手房的实际成交价,限价的新房,二手挂牌价,这些没有任何讨论的必要。

涨是轮涨,跌是轮跌,这是同类资产在不同级差之间的小规律。

论上涨,一线城市是2015-2016年上半年大涨,二线城市是2015—2017下半年大涨,当然,二线城市是分头部城市和腰部城市的(基于房价的视角,所做的区分)。

比如杭州、南京之类的是二线头部,重庆、青岛之类的则是二线腰部。杭州和南京是2015—2016年下半年大涨,重庆和青岛则是2016—2017下半年大涨,其他的呢,二线尾部、以及三四线城市,则主要是在2017—2018上半年大涨。
现在,我们是讨论下跌的时刻了!

一线城市,经过2015—2016上半年的大涨之后,从2017年中开始,整体已经开始震荡下跌,至今已经平均下跌了15%呢。

“国庆不买房,来年泪两行?”甭扯了,楼市彻底变了!
     
二线头部城市呢,比如杭州和南京,从2017年下半年开始,房价整体已经小幅下跌,跌幅虽然没有一线城市那么显著,但是,从二手房挂牌量、成交量的逆反看,现在处于买方卖方的僵持期。

我的判断是,今年底将是卖方的一个槛,整体上,二线头部城市,至少在未来一年内,平均还有接近10%的跌幅。

二线腰部城市呢,比如重庆、青岛等,这些城市的大涨期主要是2016—2017年下半年,但是,自2017年底开始,房价已经发生转向下行通道,但是,基于这些城市的房价基数较低,我的判断是,在最近一年已经普跌10%左右之后,未来再下跌的空间不大,再上涨的空间也不大,毕竟,房价的基数就那么高。

至于二线尾部、以及广大三四线城市,我一直觉得没有讨论的必要性。在产业变迁的时代洪流之下,这些城市,至少90%以上吧,住房没有太大的价值——人口越来越少嘛。当然,有必要提示一下,珠三角和长三角的卫星城市除外。

好了,甭听忽悠了。

今年国庆不买房,说不定,明年三房变四房!

惯性思维得转变了——中国经济的逻辑都已经变了,你还不改变,你不就是做韭菜有瘾吗?!

中国经济的逻辑,过去主要靠固定资产投资驱动,房地产是关键。现在呢,主要靠创新研发驱动,股权市场是关键,关于这个,一两句话,讲不清楚,过去已经写过很多,有兴趣的,翻过去的文章看。

所以,房住不炒这个国策,过去两三年压着,未来两三年还是得压着,不会改变的!

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