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房价将迎来中期拐点,卖家到底还能扛多久?

(2019-06-19 21:36:26)
标签:

财经

房产

房价将迎来中期拐点,卖家到底还能扛多久?

 

文/扬子江


横久必跌,这是股市的规律,楼市也同样适用。

昨天,国家统计局发布了5月份70城的房价数据,其中,4个一线城市二手房价格环比上涨0.1%,涨幅回落0.3个百分点;31个二线城市二手房价格环比上涨0.5%,涨幅回落0.1个百分点;35个三线城市二手房价格环比上涨0.6%,涨幅与4月相同。

总结一下,5月份的二手房,无论是一线、还是二三线城市,虽然房价未跌,但是,一二线城市的房价涨幅已经明显回落。

点评了5月份的房价,我们再回顾下4月份的房价,4月份全国15个热点城市涨幅回落,其中北京、上海、南京、无锡、杭州、合肥、福州、郑州、广州、深圳等10个城市的房价,甚至呈现出同比下跌的走势。再将回顾的区间拉长一些,截止去年10月开始,已经有连续8个月有超过10个城市二手房价格环比下跌。

    

房价将迎来中期拐点,卖家到底还能扛多久?

 

这是什么信号?

房价开始横盘了!而且,整体上,已经横盘大半年之久了!

预判资产价格走势,无论是金融资产,还是不动产,我们除了关注价格走势,还要关注流动性——如果价格进入横盘区间,流动性减弱,那么,我们大概率可以判断未来资产价格将走低——讨论A股的股价走势就是这样,讨论楼市的房价走势也是这样,开篇提“久盘必跌”,就是这个道理。

房价已经横盘,那么,当前的楼市流动性是否走低了呢?

流动性确定在走低!

楼市的流动性,是高、还是低?这要看成交量,尤其是不限价、不抢购的二手房成交量。

目前的二手房成交量如何呢?我们再来看个数据,易居房地产研究院17日发布的一份报告显示,6月上半月,北京、苏州、成都、南京、深圳等10个城市二手房成交量合计为32071套,较2018年同期下降7.5%。

6月上半月,10大热点城市的二手房成交量,同比下降了7.5%,而在今年3月及4月份(上下半月),10大热点城市的二手房成交量还高于2018年同期,同比保持两位数增长。

但是,从5月份开始,10大热点城市的成交量,同比开始明显下降,5月上半月同比下降7.7%,全月同比增速降至2.6%,6月上半月,同比下降幅度一丝未减,同比下降高达7.5%。

这说明了什么?

二手房的流动性,已经开始显性走弱,再结合过去大半年房价整体的横盘,房价“久盘必跌”的信号,已经越来越明显了。

如果不出意味,只要货币政策不再大规模宽松,在现行楼市调控政策不松绑的形势下,今年三季度,房价大概率将迎来中期拐点——而在挺过这个中期拐点之后,我的判断是,房价,尤其是一二线热点城市的房价,还将迎来显著的上涨。

何谓中期拐点?时间周期为1—2年。当然,拐点的幅度不会太大,我的判断是,房价整体下跌15%左右,不同的城市会有明显差异。

 

房价将迎来中期拐点,卖家到底还能扛多久?

 

在楼市“久盘必跌”的信号,已经明显释放之后,房价具体什么时候开始跌,这取决于卖家到底还能扛多久?

为了对这个问题核实,我最近专门在链家网上查找了深圳和南京这两个城市的二手房挂牌成交情况,几乎超过80%的挂牌房源长达半年未成交,超过50%的挂牌房源长达近一年未成交。

卖家在死扛,买家在观望!

几乎可以确定,只要政策未松绑,绝大多数买家在房价未明显下跌的情况下,大概率还要观望下去。

而卖家呢,在经济形势和就业形势均不乐观之下,可谓是“扛一天、煎熬一天”,毕竟普遍1%-2%的租金回报率,是远远不能覆盖房屋资金成本的。

煎熬吧!难熬未来3个月!

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