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建造应收新常态

(2015-09-27 12:21:03)
标签:

股票

分类: 原创

 

2015年已经到了第四季,很多企业今年建造回款比较艰难,所碰到的工程项目大多数需要决垫资,业主普遍资金不足。然而年关渐近,创利压力山大。

那么,如何有效清收工程欠款呢?最佳实践验证为领导重视、营造氛围、灵活变通、完善系统、高效机制、思维创新、沉着落实和反思借鉴。

一、领导重视。

一个组织中的领导和权威在团队中具有不可替代的灵魂作用。领导和权威对事件的态度对于事件的解决具有重大的推动或阻碍作用。尤其是一把手,对于某件事情的关注程度更是直接关系到此事解决的速度。同时,“思想是源头”,解决问题不但需要领导重视,更加需要组织中所有人对该问题提高认识,密切关注。

预防优于补救。承揽工程项目前,如何对业主进行初步调查,才能减少坏账比例?

俗话说“凡事谋则立,不谋则废”,建造企业承建一项工程,就如同一场婚姻,怎能不要对结婚对象进行一番考察?谁也不想找个没有诚信、没有实力,整天耍赖的“业主”来结婚吧!那么,怎么考察?考察哪些内容?至少有三个方面:企业状况、项目真实性、诉讼案件情况。

第一,必须对业主的企业状况有所了解,至少应知道业主的注册资本、股东情况、股东是否已实缴出资、企业是“在业”还是“注销”“吊销”、业主在业界的口碑等。建造企业可以通过“全国企业信用信息公示系统”就能了解到业主企业的基本信息,也可委托律师做更深入的调查;与此同时,通过走访业主曾经合作过的建造企业来了解业主的信用状况,是否能及时付款、签证是否存在恶意拖延等。

第二,对项目的真实性进行考察。如是否已经取得了立项批文、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证,如尚未取得上述文件的,则建造企业应慎重考虑是否承接工程。

第三,通过全国法院被执行人信息查询对业主的涉诉信息进行调查。通过对业主涉诉信息的调查,也可以了解业主的资金状况、是否诚信等信息,作为是否承接工程的重要参考因素。

二、营造氛围。

良好的氛围不但可以创造巨大的经济效益,而且可以创造巨大的社会效益。充分利用媒体传播面广、迅速及时、强大的影响力营造有利的舆论氛围,提高认识从而有利于迅速推动工作。

以业主单位一直拖延结算为例,我们该怎么办?

业主单位出于缓解资金压力、拖迟付款等自身利益考虑,往往会千方百计地拖延结算,一会说没达到合同约定送交决算的条件,一会说结算资料不齐,一会说结算资料中签证未得到甲方确认,等等。实践中,很少有项目业主不拖结算的。

那么,施工企业在此情况下,应该怎么办呢?

第一,合同约定一定要尽可能对施工企业有利。如果能约定“逾期不结算视为认可条款”最好,即明确约定“业主单位在收到结算资料后XX天内完成审价,否则,视为认可施工企业送交的结算资料”;退一步讲,如果无法约定上述条款的,则务必要约定审价期限及逾期审价的违约责任。

第二,在施工过程中坚持分价段结算,并就双方已经达成的计价规则及签证,务必要求业主单位盖章签字。

第三,在办理竣工备案、移交工程前,抓住业主单位急于交付、办理贷款等心理,尽可能达成对己方有利的条件。

第四,务必重视完整结算资料的送交,制作移交清单(注明结算资料已齐全),业主单位应在移交清单上盖章签字确认。

三、灵活变通。

人是各类社会活动的主体,人的各种智慧的高低决定着其所从事的各类社会活动的成功与否。(编辑公众号:Sunny10179;作者微信号:Gavin10179

如果业主拒不签收结算文书,又该如何处理呢?

在工程竣工备案后,当施工单位送交结算文书时,有的业主不仅仅是拖延接收,而是直接拒收。此时,施工单位又该如何处理呢?怎样才能完成法律意义上的送交结算文书呢?送达通常可以分为四类:直接送达、邮寄送达、邮件送达、公证送达。

1、直接送达。

直接送达,顾名思义就是将结算文书派人直接送交业主相关人员。这里需要特别提醒的是:

1直接送达,并非业主任何人员都可以签收,在司法实践中,业主往往会在法庭上主张签收人员无授权,甚至直接否认该人员是业主员工。因此,建议务必送交业主法定代表人或授权代表,并且签字或盖章。

2制作移交清单注明结算资料已齐全,业主应在移交清单上盖章签字确认。

2、邮寄送达。

邮寄送达,是指通过邮件形式送交结算文书,这里需要注意的是:

1建议使用邮政快递(即EMS),要知道法院寄送法律文书使用的都是EMS

2邮寄凭单上的“内件品名”处应写明“XX工程项目全套结算资料(结算价:XX元)”,同时,收件人应是法定代表人或业主授权代表。地址应写合同上约定的地址或者经查询业主注册地址。

3在邮件寄出后,及时到邮局打印邮寄记录单、复印有收件人签收的一联,并加盖邮局印戳。

4如果业主拒收或查无此人,则收到退件后,千万不要打开。切记!切记!

3、邮件送达。

邮件送达,就是发电子邮件给业主相关人员。这里需要注意的是:

1业主收件人员应是法定代表人或授权代表。

2最好在合同上约定电子邮箱,若合同上没有约定,应在施工过程中,通过工程联系单、工程例会纪要等形式确定下来。

4、公证送达。

公证送达,就是向公证处申请,由公证员陪同见证送达内容及过程,再由公证处出具《公证书》。费用不高,但是证明效力较高。

四、完善系统。

好的规则和制度能够促进社会协调和整合;能够界定权利边界和行为空间;能够促进经济效率和实现资源分配;能够为物质资源和精神价值提供保障;系统还有利于人们在存在不确定性和风险的环境下,形成稳定的预期和特定的认知模式,从而有利于指导个人和组织行为。

一般地,在合理合法的前提下,如何对业主单位进行应收账款的催收?

在实践中,清收工程款主要四种方式,即公司催款函、专人登门催款、律师函、司法途径。施工企业应根据业主的资金实力、欠付工程款的金额、是否还需要长期合作、欠付期限等采取不同的措施。

1、公司催款函。

如果业主存在欠付工程款的,首先可以采取发公司催款函的方式。发公司催款函应注意两点:

1根据目前与业主的关系,表述语气可有所不同。关系比较好且金额不大的,语气可比较温和,并运用同理心去起草催款汉,否则,则语气应严厉。

2公司催款函的邮寄地址应当是合同约定地址或工商注册登记住所地址,同时,保留邮寄凭证或记录,如业主拒收的,收到退件后不要打开。

2、专人登门催款。

成立专门的催款小组,制定相应的指标和奖惩措施,加大催款的力度。有时候业主资金确实紧张,但并非没有,如果提前催款、催款比较勤、力度比较大,往往业主会优先考虑。(编辑公众号:Sunny10179;作者微信号:Gavin10179

一些规范的建造企业都建立了自下而上的一整套严密的回款及清欠专项责任体系,从项目部成员、分/子公司班子成员到集团公司职能部门负责人、领导班子成员等均按照各自责任范围签订清欠回收责任书,有明确的考核指标及奖惩机制,考核指标为“责任回款额”的完成情况。

3、律师函催款。

律师函催款是指在公司催款无果的情况下,委托律师发律师函催款。律师函催款是比较正式的一种方式,有时候也会有比较好的效果。

4、司法途径。

对于无偿债能力或故意拖欠的,要及时采取诉讼、仲裁等法律措施予以清收,但这时候需要注意以下几点:

1如果业主资金状况很不好,则建议在竣工或停工后6个月内起诉,此时,施工企业可以主张建设工程价款优先受偿权;

2对于施工企业是和大型房产公司或大型央企合作的,此时还需要考虑将来是否还要与其合作的问题。

五、高效机制。

管理就是要通过组织协调,对各种资源进行分配与整合,使各个职能部门能够相互配合,相互协调,进而推动工作的顺利开展。

如果在工程款没有到位的情况下,那么怎样主动解决“三角债”问题?

第一,把好合同关,在与建设单位、专业分包商、材料商、劳务分包商签订合同时,尽可能争取对己方有利的条款。具体而言:

1在与建设单位签订合同时,能少垫资就少垫资,能将付款节点提前就尽可能提前,争取约定审价期限及违约责任等等;

2在与分供商签订合同时,则应让分供商垫资比例尽可能大,约定对己方有利的处罚条款及管辖等等;

3签订合同前对合作方进行初步调查,选择具有实力和资质的合作方。

第二,重视履约管理。

1在施工过程中,如前期合同签订不利的,则应想方设法通过补充协议等形式尽可能挽回不利局面;

2对己方有利的事实应及时固定证据;

3在拖欠金额日积月累不断扩大的时候,应进行充分研究分析,采取相应的保护措施,甚至在满足合法停工的条件下予以停工。

第三,积极努力清欠债务。

1对于建设单位欠款,要制定办法,有步骤积极清欠,可以借助建设行政主管部门、建筑行业协会、媒体等外部力量。在自力清欠无果的情况下,应及时通过司法途径予以解决;

2对于所欠分供商的款项,建议与分供商积极沟通协商,让其明白自己的困难,取得他们的理解,在有资金的情况下尽可能先付一部分。如若分供商起诉的,也应积极面对,制定妥当的应诉策略。

六、思维创新。

思想创新是相对比较重要的一个方面,领导者思想创新能够保障企业沿着正确的方向发展,员工思想创新可以增强企业的凝聚力,发挥员工的创造性,为企业带来更大的效益。

有时候,建设单位明显缺乏资金。在此情况下恰当止损,方法之一就是停工。在停工时,需要注意哪些问题?

第一,施工单位应充分了解及权衡建设单位的资金状况包括目前及未来一段时间内。如建设单位确实缺乏资金,则可考虑停工,以避免投资不断扩大而带来的风险失控。

第二,一定要注意的是:并非建设单位缺乏资金,施工单位就一定有权停工!能否停工一定要有合同条款及法律的支持。比如说,施工合同约定的是全垫资,此时,如果施工单位仅以建设单位缺乏资金为由停工的话,就有问题了!

第三,如果经分析可以停工,则一定要书面发函给建设单位,将停工理由、合同和法律依据、停工具体日期等写明,并务必有效送达。

第四,在发函停工后,施工单位应管理好现场,对已完工程量进行结算;梳理索赔证据,如发现存在瑕疵,及时补正;及时与建设单位进行谈判,可采用解除合同、撤场等方式减少损失。(编辑公众号:Sunny10179;作者微信号:Gavin10179

七、沉着落实。

要加强对催收工作的制约和监督,建立结构合理、配置科学、程序严密、制约有效的流程运行机制,从决策到执行等环节加强对回款的处置。

比如当项目有可能会变成“烂尾楼”,建造单位应该怎么办?

相信,这是很多做工程的人都非常关心的问题。事实上,在项目真正烂尾之前,相信很多时候施工单位都是早已耳闻的,或者说已经有了心理预期,但是不同人所做出的应对是不一样的:有的早已着手搜集证据,主动出击,要求解除合同或确认合同无效,同时主张工程款;有的惶惶不知所措,一直消极应对,最终鸡飞蛋打,遭受巨额损失;有的被甲方迷惑,自以为有了甲方许诺就可高枕无忧,直到甲方破产却悔之晚矣!

其实一旦项目可能烂尾,施工单位就应当立即着手相关证据的搜集,必要时可请律师提前介入。在相关证据完善的同时,应积极要求与甲方进行结算。与此同时,根据所了解到的情况进行评估,必要时主动出击,尽可能争取自己的合法利益。

在这个时候,“工程价款优先受偿权”可以说是保护施工单位权利的一把利器,切勿丧失!需要注意的是行使优先受偿权是期限限制的,即必须在建设工程竣工之日起或自建设合同约定的竣工之日起6个月内行使。

八、反思借鉴。

我们解决问题的思路来自何处?无外乎来自自身或者外部。来自自身就是平时的积累、总结反思,正所谓人不可以在同一个地方跌倒两次,理性的人总是具有反思和忧患意识的,通过不断的试错积累最终获得成功;来自外部的经验就是借鉴他人长处,正所谓他山之石,可以攻玉。

例如,对于建设单位没有钱,以房抵债是否是唯一选择?

经常听到一些董事长说,向开发商要钱,开发商说没钱付工程款,要求直接拿房子,一直很纠结到底要不要拿房子?我们的建议是:不要轻易同意,也不要直接拒绝,要具体情况具体分析。

其实关键的并不是拿不拿房子的事情,而是以什么价位拿!大多数开发商都是要求按照其销售价格拿房子,但施工企业却觉得那房子根本不值那价,而且也很难转手套现。因此,双方大多数情况下都是纠结于此。此时,关键就是要看开发商的资金情况:

1如果开发商资金极差,濒临破产的边缘,那么,此时拿房子是止损最有效的途径;

2如果开发商尚不至于破产,双方仅仅就抵房价格迟迟达不成一致时,则应趁早起诉查封未售房屋。

这里需要特别提醒的是:以房抵债,务必要尽快办理房屋过户登记。目前法院对以房抵债协议是否有效尚存非常大的争议,因此,一旦达成以房抵债意向,应尽快办理过户登记。当然,除了以房抵债外,施工企业还可以通过协助建设单位进行融资,或者通过第三方债权转让的方式让自身债权得到清偿。

综上所述,建造企业在新常态下对于应收账款的处理,可以通过领导重视、营造氛围、灵活变通、完善系统、高效机制、思维创新、沉着落实和反思借鉴取得一定的时效。

 建造应收新常态


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