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“楼盘广告”的性质如何认定?

(2014-03-03 16:23:58)
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杂谈

                     楼盘广告的性质如何认定?

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   商品房销售广告和宣传资料俗称楼盘广告
   楼盘广告一般属于要约邀请,是希望他人向自己发出要约的意思表示,在法律上没有约束力。如理想居所居家首选之地温馨家园回家就是度假星级服务帝王享受等词语,大多属于开发商夸张性宣传所需的文字,目的是为了引起注意,制造气氛,并没有明确的目标,这种广告仅仅构成了要约邀请,在法律上没有约束力。 
   但是,楼盘广告在符合以下三个条件的情况下应当视为要约而非要约邀请,具有法律效力:
(1)其内容是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施(基础设施、相关配套设施)所作的说明和允诺;
(2)该说明和允诺具体确定;
(3)该说明和允诺并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
   如,有些楼盘广告标明了价格、位置、装修条件、物业管理条件、配套设施设备、赠送的物品或优惠等具体确定的内容,根据《合同法》第15条规定商业广告的内容符合要约规定的,视为要约,这些广告内容在符合上述规定条件下就是要约而不是要约邀请,具有法律效力。
   在楼盘广告视为要约的情形下,适用容纳规则,也就是楼盘广告的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容;当事人违反的,应当承担违约责任。
【律师提示】
   首先,楼盘广告在绝大多数情况下属于要约邀请,不具有法律效力。因此,购房者要   看清楚楼盘广告,不要被广告上的语言文字所迷惑,上当受骗。
   其次,把广告写进购房合同。楼盘广告尽管属于要约邀请,但是楼盘广告的内容一旦写进购房合同,那就成为具有法律效力的合同条款。因此,购房者为了保证开发商的广告许诺成为现实,最好的办法就是直接在合同中约定广告视为合同的一部分,或者把广告的内容以合同条款形式明确下来,这样就可以避免发生纠纷。
   再者,让开发商的促销宣传落到实处。对于开发商为促销提出的很多承诺,不仅要以书面方式确认下来,而且要保证这些促销措施具有可操作性。对于购房者自己想要了解的信息,比如房屋使用年限、小区规划、停车位使用等、面积测量报告等等,也可以自列清单要求开发商履行告知义务。
   最后,在购房双方没有将楼盘广告内容写入购房合同的情况下,根据最高院司法解释,楼盘广告要视为要约(即视为合同条款直接进入合同内容)受到了特别严格的限制:
    A.不仅要求内容要具体确定,而且要求该说明和允诺必须对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响;而内容是否具体确定、是否对合同订立及价格有重大影响实际上很难加以证明。
    B.更为关键的是,楼盘广告的内容还必须是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。因此,如果开发商就商品房规划范围之外的环境、公益设施进行的漫天虚假宣传,就只能是要约邀请,对开发商没有法律约束力。
   因此,作为购房者必须保持清醒的头脑,不要轻易地相信楼盘广告,除非您将楼盘广告的内容订入合同条款。否则,发生纠纷时主张将楼盘广告内容视为要约,则风险很大,基本上很难得到保护。     

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