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为什么说房地产行业是给银行打工的

(2017-08-15 22:41:17)

作者:三尺寒(肖磊看市特约作者)

国家统计局公布的上半年(1——6月)的全国房地产开发投资和销售情况,其中房地产开发投资、房地产开发企业土地购置面积、土地成交价款、商品房销售面积、商品房销售额等数据均显示同比继续保持较高增速。

总结特点,就是房地产开发企业的土地购置面积增速,低于土地成交价款增速,表明土地均价继续上涨;商品房销售面积增速,低于商品房销售金额,表明平均房价继续上涨。

 

http://inews.gtimg.com/newsapp_match/0/1920513260/0

 

7月,从部分主要热点城市房地产数据的统计结果显示,交易量继续回落,交易价格基本停滞。但一些三四线城市房价,交易量都有微幅小升,购房主力多为一二线城市限购后之后的溢出效应,所制造的回乡购房,和基于生活品质提升的改善性住房需求。

所以,整体的中国楼市统计结果就是,价格平稳运行,而交易量和总金额确却创历史新高。其实这也不难理解,今天的中国人无论是买新房,还是改善住房,都会选择更高端,更大面积的房子。如我们看到,在北京、上海、深圳等一二线大城市,一些高端别墅、豪宅的价格反而上涨,在市场上很抢手。而那些中高端的公寓类项目房产,则是降价的主力。

这与中国住房特点有直接关系。中国的城市主流房产属于高层公寓式住宅,我们没有车库文化,后院文化,花园文化。所以,只能用“换大面积住房”的方式,来弥补提高基本居住品质的不足。因此,改善性需求在中国的各级大中小城市中还是非常有市场的。特别是放弃一二线大城市购房梦的回乡购房人群,把在二三四线城市的实际购房面积和数量,都做了明显的增加。所以,今年的房地产交易量和交易金额会创历史新高,也就不足为奇了。

部分一二线大城市都在进行房贷利率的上调,这不是件小事。其实,房贷款利率上调是银行应对资金成本上升和防范低偿付能力者购房借贷风险的自然选择。而从现实的角度来看,银行会更挣钱,“房奴们”会增加还贷压力,炒房者自然也就会更少了。

现实生活中,人们通常会以房子的买入价作为房产的成本价,但这不是正确的,因为这不是购房的最终支付金额。比如150万的房子,贷款100万,20年,实际20年里购房人总计要支付约250万(粗略估算,不计算20年间每月还款的其它资金成本)。那么多支付的约100万利息就是银行这20年里的经营利润。

央行统计的截至6月末的中国个人房贷余额超过20万亿,简单估算就是在未来20年里,“房奴们”要再多支付20万亿的利息给银行。那么平均来看,银行每年也要有1万亿的利润。所以,银行才是房地产行业的最大经营受益者。如果能再上调5~10个点的利息,那就可以每年多收500到1000亿呢。这才是中国房地产市场炒作之风的最大风险。

中国的三四线城市房价和交易量出现小幅双升,是一二线城市购房需求的回流和五线城市及农民进城购房,这两股力量的短期集中所致。这所制造的短期楼市繁荣,却在消化有限的中国购房需求,会增加未来二手房的供给和房价压力。

实际上,中国绝大多数的三四五线城市房价高点出现在2011年、2012年,突然暴涨的房价激发了当时的政府和开发商,疯狂的卖地和拿地建楼。因为贪婪,所以很多开发商设计的楼盘都很大,但是钱不够,另外囤地也是主要投资目的。于是,三四五线城市的新房供给在2013年以后才逐年增加。

勤劳的中国建筑工人盖房的速度很快,一片片的城市新区、新楼盘越来越多,到2017年,新楼供给还在增速开盘,但需求增速却停滞甚至在下滑,这就出现了一些楼盘卖5年也卖不完,甚至卖到后来老板都跑了,只能最后由当地政府和银行委托法院拍卖。这种情况在中国的2000多个县级城市里太多了。楼房空置,楼盘空置,烂尾框架等等,越来越多。

房地产投资的另一个重要考虑是流动性的问题。如果房地产市场活跃,买卖积极,那还好,房产持有者可以根据资金的使用时间需要,随时卖房变现。但是,当前一二线城市限购和交易量锐减,而三四线城市二手房交易远不如新房交易流畅,这是造成了部分囤房者的套现困难。房产抵押贷款要容易一些,但如果本来就是贷款购房的,或自身还背负其它一些债务的话,房产持有者对现金流的需求迫切,反而会增加自己的债务杠杆。

当前,中国楼市二手市场交易相对偏弱,各城市限购政策的延续,和银行房贷利率上调,还会进一步增加中国房产的变现难度。因此,再过几个月,中国房价的涨跌会更清晰的。

文/三尺寒

更多三尺寒独家分析,欢迎关注肖磊看市公号。

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