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肖磊:卖房炒股未尝不可

据国家统计局发布的数据显示,与9月相比,10月70个大中城市房价无一上涨,价格下降的城市有69个,持平的城市仅有1个。北京最大的二手房经纪机构链家地产的监测数据显示,“9.30”房贷新政出台后,北京二手房经历了一轮量价上涨的小高峰,但进入11月已回归到新政前水平。随着房地产市场预期改变,降息等政策已经很难触动房地产市场的投资需求,而基本需求对利率不敏感,降息的作用对房市的提振有限。

与房地产市场相比,中国股票市场的吸引力正在增强,沪指已连续三个季度上涨,但其整个估值相比全球市场来看,依然处在相对的低位。美国股市市值跟美国GDP的比值已经达到了125%,这在美国股市发展的历史上也是较为少见的,历史上大部分时间这一比值处在80%以下,2000年和2007年美股大跌之前,这一比值都超过了120%。目前中国股市总市值跟GDP的比值大概在55%左右,远低于2007年的130%。

任何市场或行业,都不能忽略一国人民总生产能力对其的承载,股市如此,房地产行业更是如此。在“次贷危机”前,美国全部住房总市值达到10万亿美元,当时美国的GDP是13万亿美元,但美国房地产总市值占美国GDP的比重也不过80%左右。而截至2012年底,中国仅城市住宅总市值就接近100万亿,如果再加上农村住宅的市值,中国房地产总市值占中国GDP的比重已超过300%。

投资房市最大问题已经不是价格的停滞,而是整个中国民众的收入水平和生产能力无法承载房地产市场的进一步扩张,房地产市场的流动性存在持续减弱风险。投资房地产市场最大的成本变成了时间成本,这种成本在股市等资本市场回暖、各类投资渠道逐步拓宽的情况下,显得更加巨大,这将促使房产投资者逐步转变观念,对房市的投资兴趣将进一步减弱。

对比美国等房地产市场较为理性的国家,在二手房交易市场,一般是卖房者支付中介费,而在中国依然是买房者支付中介费,这说明随着房地产市场的成熟,房最终会走到买方市场,卖方逐渐会变得被动,这也是房地产市场流动性较低的其中一个体现。

与房地产市场相比,中国股市不仅存在流动性优势,还体现在其“生息”层面。经过逐步的改革,中国上市公司的分红力度在增强,2013年全年有1806家上市公司实施分红,分红金额达到6833亿元,上市公司去年分红股息率2.84%,甚至超过主要国际市场水平。现金红利收益率达到4.35%,高于一年期银行存款利率。在CPI走低、利率下滑的情况下,就算股价不涨,上市公司的分红对于诸多投资者来说也具备较大的吸引力。

经过了低增长环境下的调整,诸多上市公司反而拥有了充足的现金流,家用电器、轻工制造、生物制药、传媒等行业现金流充裕,已公布三季报的43家家用电器类上市公司的现金流净额总和达到 266.89亿元,同比增长62.04%,轻工制造、生物制药、传媒等板块的现金流净额也都较去年同期增长20%以上。这增加了此类上市企业应对风险和扩展市场的能力,相比负债较高的房地产投资和开发市场,股市大部分企业优势明显。

当然,投资者对房市和股市的选择,应该基于投资需求来考虑,如果卖掉自住房或拿准备买首套住房的资金股票投资,所承受的风险就会急剧放大,不建议投资者草率做出这种选择。另外A股是一个长期性投资市场,依然面临经济增速放缓、结构调整挑战加大、通缩预期增强等压力,目前虽然因注册制、退市机制、沪港通等多重层面的改革与开放的刺激,但毕竟需要一个过程。

A股纵然牛市起步,但此次牛市相比之前2005年至2007年大牛市,其步伐可能要缓慢得多,投资者有足够的时间入市、布局,不用过于着急。

肖磊

 

 

 

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