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深圳与衡阳的房地产数据比较

(2013-09-02 22:25:46)
分类: 我的胡思乱想

昨天整理文件柜,翻开2009年的笔记本,里面有我记录的2000-2008年深圳和衡阳两座城市新建住宅成交量和价格,我上网把2009-2012年的数据也查了出来,整理后制成图一和图二:

 深圳与衡阳的房地产数据比较

深圳与衡阳的房地产数据比较

    2005年开始,我在衡阳做过一段时间房地产顾问。从那时起,我一直把深圳和衡阳作为研究中国房地产的样本。这两个样本很有代表性:深圳代表了中国的一线城市,衡阳则是三线城市的典型代表。

两座城市2012年人口和经济规模见图三:

 

 深圳与衡阳的房地产数据比较

需要说明的是,由于笔记本上未说明数据来源,我不能保证本文所用数据一定准确,但不会有很大的差错。从以上数据似乎可以得出这样一个结论:如果说现在中国的房地产有泡沫,那么,一线城市的泡沫主要体现在价格上,三线城市主要体现在成交量上。

2004年,北京、上海等地房价明显上涨,深圳总涨不起来,有一个理由很有说服力:1993年在深圳买房的人到1997年亏损过半,人们心有余悸。到了2005年,就在政府加大对房地产宏观调控的同时,深圳的房价开始起飞。2008年受金融危机影响,下跌了一段时间,2009年又恢复上涨。从统计数据看,2011年之后的房价略有下降,但在深圳呆着的人都知道,这是结构性因素造成的:关外的成交量占比越来越大。若就同一地段比较,除2010年年初出现过短暂下跌外,2009年到目前为止都是处在上升趋势。

衡阳跟深圳同处华南板块,衡阳主城区的新房客户约15%是在珠三角工作的衡阳人。所以,衡阳主城区的房地产走势受深圳的影响很大。不过,这座城市也有自己的一些特点。从上面的图示可以看出,衡阳主城区的住宅价格和成交量都是在2007年突飞猛进的。不过,这种突飞猛进很快戛然而止,20084月开始出现量价齐跌。图中看到的是按年统计的数据,能看出2008年的成交量下滑,看不出价格的下跌。其实,那次下跌很厉害,普通电梯房,20082月可以卖2500/平方米,到20087月,2100/平方米都卖不出去。这让很多开发商胆战心惊。不过,这种胆战心惊持续不到一年,之后在“4万亿”的刺激下,衡阳主城区的房价反弹力度很大,一直保持上升趋势。

从价格来说,十三年时间,两座城市的房价运行周期几乎相同,都处在上升的态势,中间有些波动,最大的一次下跌是在2008年。从成交量来说,两座城市新建住宅成交量却在完全不同的年份达到最高点:深圳是在2005年达到901万平方米(同一年衡阳主城区的数据是46万平方米),衡阳主城区是在2010年达到258万平方米(同一年深圳的数据是321万平方米)。两座城市的住宅销售量似乎存在“跷跷板”效应。

2000年到2012年,十三年时间,深圳的新建住宅成交量年均为587万平方米,衡阳主城区则为107万平方米,深圳为衡阳主城区的5.5倍。最近三年,深圳的新建住宅成交量年均为321万平方米,衡阳主城区则为240万平方米,深圳为衡阳主城区的1.3倍。两座城市的人口规模相差9.8倍,经济规模(GDP)相差24倍(需要说明的是,衡阳数据采用的是主城区,不含下属县市和南岳区,跟新建住宅的统计范围相同)。据我了解,深圳新房入伙后三年内入住率一般可以达到60%以上,而衡阳主城区很多楼盘都达不到40%。可见,衡阳的房子是建多了。我以为,“房子建多了”是中国三线城市的普遍现象。作为一线城市,深圳市政府有很多经济来源,加之政府内部的内控制度严格一些,卖地不如那些三线城市那么急迫和随意。三线城市的政府更加依赖土地财政,土地供应量一直很大。

在衡阳做房地产顾问时,我总是跟开发商强调风险,响应的人很少。最近几年碰到衡阳的开发商,我都不愿谈这个问题,就如2007年股市到了6000点,你跟人谈风险,别人会觉得你有病。虽然深圳的房价高出很多,关内稍好一点的住宅已经到了4万元/平方米,差不多是衡阳主城区的10倍,但看到最近三年深圳的新房成交量只有衡阳主城区的1.3倍,感觉持有深圳的物业比持有衡阳的更踏实。

2005年开始,我开车周游了全国不少地方,沿途琢磨投资和考察房地产。在周游过程中,我见证了中国房地产发展最快的一段时间。200611月,我在浙江金华、温州等地,明显地感觉到了房地产泡沫。金华有个开发商是朋友,带我去看他开发的楼盘,销售已经出现困难,房子建成现楼还剩下一大半没卖掉,这在当时是难以想象的。到了温州,售楼处见不到客户,业务员都在打牌聊天。看到的这些地区到处是新房子,不管卖没卖掉,大多空着,没什么人住。我就认定这些地区的房地产快崩盘了。但刚过不到一年,2007年国庆前后,我得到的消息是这些地区不光没崩盘,存量都卖得差不多了,房价还出现了暴涨。从那时起,我再也不敢简单地来理解中国的房地产,更不敢轻易下结论说泡沫即将破灭。

预测泡沫破灭就如瞎子摸象,是不靠谱的。再说了,中国的房地产从地域上来说,大多数地方量价没有同时出现大的泡沫(只有少数地区,如鄂尔多斯和温州,量价同时出现大泡沫,前一段时间房价出现大幅下跌),怎能轻言崩盘?

不过,我以为,我们可以跟随泡沫起舞,但舞到一定的时候,要及早离开。前几年我也投资过房产,从2009年开始我逐渐把资金转移到了股票市场。在股票市场,除了小试花样年(H股)和招商地产B股外,一直不敢重仓房地产股,就是跟我在衡阳的经历有关系。

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