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2016:常态化“以价换量”活跃市场

(2017-01-22 15:47:50)
标签:

年报

商业地产

写字楼

季报

2016年,整一年表面上平静如水,暗地里风起云涌。伴随着有所收缩的入市体量,写字楼项目更重策略,大部分写字楼采取积极的租赁鼓励政策,市场整体租金有所下滑,市场存量消化明显提速,市场空置率在年末被控制在40%以内。

数据上看,租赁市场、买卖市场以价换量明显,让步免租装修期等常态化。在多种利好刺激下,市场反响较为热络,每个季度均能录得租赁面积过万的写字楼项目。区域上看,东大街区域、传统CBD区域表现更好,南延线“反转”尚未达成、天府X街区域写字楼集中爆发,价格低廉者甚众。值得注意的是,高新区“摆上台面”的对“专业特色楼宇”的扶持政策,对南延线写字楼项目有直观促进作用——引导行业集中发展、给予相关企业高额资金补助。


租赁市场:成熟的跑不掉队、不成熟的跟不上趟

成熟的,无论是区域还是项目,都相当有市场;倘若是个不太成熟的项目或者在非成熟的区域,情况就不怎么妙了。

成熟区域,以传统CBD及东大街区域为主,只要价格合适、项目品质不差,较为容易累计潜在客户、吸引企业入驻。即便是以“价高者得”姿态入市的项目,也是在试探市场之后适时推出特价房,快速推高了项目入驻率,比如航天科技大厦、SAC等项目。而成熟的项目,即便其不在成熟区域也可能取得较好的市场反馈。以中海国际中心为例,即便项目距离地铁口尚有距离,依然呈现出投入市场一座、惊喜市场一座的情况。2016年,中海国际中心共完成超70,000㎡租赁面积。论其原因,打组合的中海国际中心不仅从品质到租金都达成全覆盖,还在软性服务上大放异彩——中海云商平台的出现完成了从线下到线上的资源整体、服务全覆盖。

而不成熟的项目和不成熟的区域,甚至不成熟区域内的不成熟项目,要想打出名堂、快速提升入驻率最简单有效的办法就是低价——毕竟对于一个连客户都没有的项目,谈什么物业服务、服务升级都是空了吹。


买卖市场:或租或卖、租卖并举换

在市场前景不明的情况下,不少项目走进了进退维谷的境地——是卖还是租?这是一个问题。出售?价格高了没人买、价格低了更没人买,投资者容易怀疑项目前景。索性,不如一边租一边卖,特别是已经交房进入市场的项目,想个办法先给项目增加人气,也更容易树立投资者的信心。事实证明,这种策略凑效——稳定的租金和入驻率代表着可见而又稳健的投资回报率。真金白银比什么都有说服力。

散售型项目大多以小户型为主、户型分割也便于组合,符合中小企业的面积需求。倘若项目的性价比再高一点,租赁难度也会小一点。即便是某些即便是散卖也想控制品质,进而选择半层、整层起售的项目而言,租赁情况越好就越容易吸引优质的投资客。更有甚者可能会引起保险资本、财团、私募基金等当下写字楼大宗投资方的注意力,达成交易。

2016年,成都写字楼市场大宗投资表现活跃。市场共录得5宗整栋交易,全部位于南延线天府新区区域,分别为银泰中心T2、银泰中心T3、泰达时代广场T2、中铁信托大厦T2、环球时代中心T2。


新项目入市

2017年,预计将有多个写字楼项目正式进入市场,其中不乏百铭广场、OCG国际中心、环球时代广场、华商金融中心等优质写字楼项目。毫无疑问,新近入市写字楼项目将进一步推高市场总存量;某些区域型强盘的出现也将打破如今较为平衡的区域小市场。比如,酝酿已久的西部国际金融中心、睿东中心,均有望在2017年正式进入市场。这两个高品质写字楼入市将对春熙商圈的品质写字楼形成冲击。而从区域上看,南延线依然是2017年写字楼的高放量区域,显然将进一步加剧南延线写字楼压力。

应对逐步增大的库存压力,写字楼项目将持续在价格上做文章。鉴于本年度市场总体价格已经下滑,预计2017年全面账面租金大幅下滑幅度不会太大,项目方更有可能选择出让免租装修期等方式让利承租方,承租方议价空间再度增加。


记者:向倩兰


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