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(转)告别“偷面积” 房间按照阳台报建也将绝迹江湖

(2015-10-12 07:02:24)
分类: 网络转载

新版《建筑工程建筑面积计算规范》从今年7月1日起正式实施,与购房者最密切相关的阳台、飘窗、架空层和地下室,计算面积的方式都有了一定的调整。

  新规一出,几家欢喜几家愁,有开发商感慨新规是“革命性”变化,可发挥的空间越来越小;也有资深设计师大赞新规明确了过往建筑设计中不少“灰色空间”,楼市竞争将越来越公平透明。

  无论业界想法如何,有一点可以肯定的是,有些赠送面积较多的产品将卖少见少,越来越稀缺。一两年后,89平方米做四房、买别墅送地下室、飘窗面积全赠送等“偷面积”方式或将成绝唱。

逐步绝迹不少楼盘在架空层摆放桌椅方便业主休闲。
逐步绝迹不少楼盘在架空层摆放桌椅方便业主休闲。

 越来越稀缺飘窗原来是全赠送,未来要算一半面积。
越来越稀缺飘窗原来是全赠送,未来要算一半面积。

逐步绝迹珠海不少楼盘连客厅都是按照阳台报建的。
逐步绝迹珠海不少楼盘连客厅都是按照阳台报建的。

 越来越稀缺地下室是别墅增加附加值的重要空间。
越来越稀缺地下室是别墅增加附加值的重要空间。

  89平方米能做到极致的四房两厅两卫、买300平方米别墅送300平方米地下室、每个房间乃至洗手间都带有面积全赠送的无敌景观大飘窗、每栋楼的 首层都设置架空层供老人小孩尽情玩耍……这些在珠海乃至全国楼市都司空见惯的“赠送面积”,随着今年7月1日新版《建筑工程建筑面积计算规范》的实施,有 可能将成为“绝唱”。

  “偷面积”将越来越难

  随着住房城乡建设部发布的编号为G /T 50353-2013的新版《建筑工程建筑面积计算规范》从今年7月1日起正式实施,原《建筑工程建筑面积计算规范》G B/T 50353-2005也同时废止。

  对 比新旧两版《规范》会发现,新版政策的收紧力度比旧版变化颇大,也严格了许多。而与市民购房最息息相关的,主要有以下四类情况:一是飘窗的面积不再全赠 送,大多数情况下将计算一半面积;二是买别墅送地下室的情况今后可能也行不通了,高度在2.2米以上的地下室都将计算面积,而以下的需要计算一半面积;三 是阳台虽然还是送一半面积,但在建筑主体内的阳台则应该计算全部面积,换句话说,开发商想在报建时把阳台做大一点,验收之后改造成客厅、餐厅或房间的“小 算盘”也被“堵死”了;四是底层的架空层也要计算面积,未来花园小区一楼可能也会做成住宅。

  开发商:被限制了以后发挥空间小

  “住 建部这个政策是革命性的变化。像地下室、飘窗、阳台等很多位置都规定不能‘偷面积’了。”景泽国际(珠海)有限公司董事总经理唐铁军在接受南都记者采访指 出:“在我看来,‘偷面积’本身并没有对建筑本体有太大的结构性影响。还能让业主居住的舒适度和居住价值更高。而且对于购房者而言,一套房子有赠送面积和 没赠送面积的差别是天壤之别,特别是对一些刚需型的中小户型,本身房子面积就小,购房者也没有太多钱去买更大的房子,现在很多位置都要算成套内面积,无形 中就增加了刚需的购买门槛。本来80多平方米就可以做成三房,但现在按照新的规范就不行了。”

  而珠海左岸地产总经理李炳亮认为,法 规在很多细节上限制了开发商。“以前开发商们能有100%的发挥空间,现在可能就只有30%-40%的发挥空间。”在他看来,以后珠海楼市的产品设计同质 化的趋势会更明显。“好的户型、产品一出来,很快就会被其他开发商学走。以前有很大的发挥空间,这次被别人学走了,下次又发挥新的。但是以后,当一种好产 品出来之后,大家都学过去了,下一步就很难发挥出更好的产品。”

 设计师:不玩文字游戏以后竞争更平等

  “我觉 得这个新政策挺好的,它把之前市场上一些比较模糊的部分做了比较详细的规定,原来市场上比较流行的偷面积就减少了,未来大家做设计和搞开发会处在一个相对 比较平等的平台,不会出现相邻两个楼盘,一个胆子大一点,获益就多,另一个楼盘遵纪守法,没有打擦边球,就在竞争上吃了亏。”汉森伯盛国际设计集团董事 长、总建筑师盛宇宏告诉南都记者,在他看来,设计创新和产品品质依然要靠创意和设计本身来体现,而不是看谁在规范的文字里面去做一些文字游戏。“这个当然 也是一种创意,也是思路比较开阔的反应,但毕竟不是长远的方向。”

  当然,盛宇宏也指出,政策“一刀切”的规定也存在不合理的地方。 “比如相邻两块地,一块地早作规划一个月,而另一块地是在政策出台之后才开始报建,当这两个楼盘在同期的市场上营销推广,特别是现在楼市不景气的情况下, 后者自然也会受到一定的影响。”但是从长远来看,总会经历这样一个过程。“

  法规再严也有漏洞可钻

  在唐铁军看 来,新版《建筑工程建筑面积计算规范》缺乏相应的司法解释,可能会导致开发商不得不钻漏洞。“这个政策的出台,并没有考虑到限制问题的背后会衍生出一系列 偷梁换柱的办法。就和‘限价令’导致住房双合同一样。像地下室是规定结构层高超过2 .2米就要算全面积,但原文并没有规定开发商不能把地梁和柱子做到3 米。开发商可以先把地梁挖到3米的标准,等到验收的时候再把地下室填土回去,填为2 .2米,通过验收之后再把土挖掉,又变成了3米。按照同样的道理,飘 窗也是可以钻漏洞的。”

 业界预测

  新政策产品最快明年底面市

  那么,新政策下的产品大概 何时可以面市?唐铁军预计,正常情况下,洋房单位大约在未来一年半就能面市。“一般像建筑面积在几十万平方米左右的小区,做完图纸大约要半年,之后要 15-20个工作日才能拿到开工证,总共需要7个月,再加上大约8个月的施工期,差不多要一年半。也就是说,从现在开始递图纸去报建,至少也要差不多1年 半的时间才能拿预售证卖楼。”

  汇基地产副总经理官海京也表示,如果从现在开始算,开发速度较快的楼盘,一般到明年下半年新产品就可以面市。

  单价有望比目前产品低

  官海京认为,新产品赠送面积较少,附加值也比较少,所以相对市场上赠送面积较多的产品,单价会稍微低一些。“以后每个楼盘的产品都是一样的,业主最终得到的实惠会比现在相对更少一些。”

  唐铁军则认为,新产品面市后,售价应该不会下调,而是原有的赠送面积较多的楼盘会选择涨价,两者之间会拉开价格差距。

  李 炳亮对此表示中立,“如果大家都没有赠送面积,而你有赠送,那就有优势,定价会高一点。但售价主要是跟当时的市场行情有关,赠送面积不会有太多的影响。开 发商不会因为面积赠送得少就卖得比过去便宜。就像很多开发商早期拿地很便宜,楼市好的时候他们的价格也没有降过。”

  NO.1

  小区底层架空层

  珠海目前几乎所有带花园小区的新楼盘都普遍采用架空层的做法。一来可以让整个小区看起来更宽敞,二来也可以让业主(尤其是老人和小孩)多一处休闲娱乐的地方。

  “现 在新规是连架空层都要计算在容积率里面,我觉得这个条款不是针对开发商,到最后变成是针对消费者了。”珠海汇基地产副总经理官海京直言:一旦架空层计算进 建筑面积,一来是开发商肯定不太愿意设计架空层建筑,二来是即便开发商愿意建,但架空层不能对外销售,所以最终的成本也要分摊到每一户去。“这意味着业主 为了享受以前有的东西,可能要付出更大的代价。”而更多的可能性是,开发商会把1楼也改为住宅出售,最终对于楼盘的品质,将大打折扣。官海京因此评价: “我觉得这项规定有些不太合理,甚至可以说,有点过了。”

 NO.2

  大飘窗

  带飘窗的楼 盘在珠海可以说是一抓一大把,大大小小的开发商都在飘窗的设计上绞尽脑汁。比如位于珠海大桥东的华发水岸,81-86平方米的户型可以做三房,主卧带有两 个面积全赠送的大飘窗,可以拥有将近270度的景观资源;位于新香洲的清能思源府,主卫的落地飘窗居然也能拐出“L”形;还有坦洲的龙光海悦华庭,110 平方米可以做五房,从图纸上看餐厅、卫生间、次卧和主卧都带有面积全赠送的大飘窗,而在现场看样板房时则会发现,这些飘窗位置全部都是可以打掉的,样板房 房间里的窗户大多做成落地窗,看起来整个房间的面积更大……这些部分的面积都是全赠送的。但随着新规范的实施,往后这类产品的飘窗部分都要计算一半面积。

  南 都记者算了一笔账,以珠海楼市一套常见的90平方米的三房为例,每间房都配有一个飘窗,主卧的开间一般是4-4.2米,除去两边的柱子,飘窗的一般长度大 约是3 .2米,如果遇上“L”型飘窗,长度还能达到还有4 .2米。乘以0 .6米的宽度,便是主卧飘窗的面积;另外其他的两间卧室,普通的房间的飘窗 一般也有2.6米乘以0 .6米,算下来,这套房子光是飘窗的赠送面积大约有5-6个平方米,飘窗面积赠送率大约5 .5%-6.6%。但如果按照新规, 窗台与室内楼地面高差在0 .45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积,一下子要多付3个平方米 的房价。而按照珠海目前的楼价,3平方米的开销对于购房者而言也是不小的一笔数目。

 NO.3

  客厅、餐厅、卧室、厕所按阳台报建

  把 卧室、客厅、餐厅当成阳台来报建,在珠海也是司空见惯的一种做法。位于湖心路口的电力家和城,153平方米的户型,除了阳台、入户花园能赠送一半面积以 外,客厅和餐厅也以阳台的形式报建。心海州58平方米的户型,朝北部分的两个房间几乎都以阳台报建,所以面积都只算一半。当然,还有位于老香洲的新盘弘泰 豪庭,该户型有一间次卧是按照阳台报建的,也只算一半面积。

  不过,如今这类产品也可能逐步绝迹了。根据新规,在主体结构内的阳台,应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台,应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。通俗点说,外墙以外的阳台,依然算一半面积,但在房屋外墙以内的阳台,必须算全部面积。

  这 意味着以后餐厅、客厅、主卧、次卧、书房等名目繁多的空间,不能再以阳台的形式“偷面积”,这一点对房屋使用率的影响是非常明显的。“这种产品会越来越 少,因为以后都不能做了。以100平方米的房子为例,目前珠海市场上不少楼盘都能通过阳台报建的形式做到100%的使用率,但是新规出来之后,房子的使用 率大概只有85%-90%。换句话说,一套100平方米的房子一下子少了10-15个平方米的使用空间,足足相当于一间房了,这影响肯定是很大的。”唐铁 军表示。

 NO.4

  送地下室的高档住宅

  送地下室的房子在珠海并不少见,主要以别墅为 主。比如位于情侣北路上的浅水湾,每户附赠200-600平方米阳光空间,实用率能达到180%-260%。所谓的“阳光空间”,其实便是地下室。还有位 于三乡的雍泉度假山庄也一样,在售276-329平方米的联排别墅,可送地下室和花园。近期,位于金湾的珠光新城二期149-172平方米的叠加 house单位也推出“买一层送一层”的优惠,比如买一楼可送地下室的使用权。

  “可以预见,带地下室的别墅将会非常非常值钱,因为 目前珠海楼市的地下室都是买一送一的,买300平方米的房子就有300平方米的地下室,那就相当于有600平方米了。比如浅水湾,价格卖3万元/平方米, 算下来实际上就相当于1.5万元/平方米了。试想一下,香洲区现在哪还有单价1.5万元的房子,均价都2万多了。”在唐铁军看来,新政策下报建的别墅项目 是首当其冲的。“对别墅豪宅来讲,高度超过2.2米的地下室都要计算容积率,这是比较大的打击。别墅因为单价比较高,本身就是靠赠送面积这些附加值吸引客 户。如果别墅以后没有地下室,房子的整体完善性就存在很大问题了。”

  在他看来,之所以说带地下室的别墅未来会更稀缺,还在于购房者 以后购买同样的房子,可能要多付将近一倍的钱。“如今规定地下室也要算面积了,那客户想要300平方米的房子,就只能做到300平方米了。如果有客户想要 600平方米的房子,那就只能牺牲容积率,做个600平方米房产证的房子给客户。这差别是非常大的。另外,如果开发商为了‘偷面积’,只做2.2米的地下 室,其实是很不符合购买别墅的客户的心态的。因为买得起别墅的人,你让他们到一个2.2米高的地下室里面去活动,太不大气了。试想一下,你请朋友自家酒窖 去喝酒,结果朋友一进去,发现层高只有2.2米,把姚明请进去头还抬不起来了。”

 政府回应

  珠海市住规建局:正制定本地化准则

  珠海市住规建局相关负责人告诉南都记者,目前官方并未统计珠海楼盘的“偷面积”情况,所以具体数量并不清楚。在政策7月1日生效前,并未出现开发商们一窝蜂报建的情况。“我们目前正在研究、学习和组织培训新政策,会根据新政策制定本地化准则,具体出台时间未定。”

  飘窗

  新:窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

  旧:飘窗不应计算面积。

 阳台

  新:在主体结构内的阳台,应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台,应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

  旧:建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。

  架空层

  新:建筑物架空层应按其顶板水平投影计算建筑面积。

  旧:

  1、设计加以利用并有围护结构的:层高在2.2m及以上的部位应计算全面积,层高不足2.2m的部位应计算1/2面积;

  2.设计加以利用的、无围护结构的建筑吊脚架空层:应按其利用部位水平面积的1/2计算;

  3.凡设计不利用的:不应计算建筑面积。

 地下室

  新:地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等),包括相应的有永久性顶盖的出入口,应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算l/2面积。

  旧:地下建筑面积算在总建筑面积内;但计算容积率的时候不需要计算地下建筑面积;也就是不计容面积,也是不需要交地价的。

  采写、摄影:南都记者陈育

  “革命性的变化”

  新版《建筑工程建筑面积计算规范》修订的主要技术内容是:

  ●增加了建筑物架空层的面积计算规定,取消了深基础架空层;

  ●取消了有永久性顶盖的面积计算规定,增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定;

  ●修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定;

  ●增加了凸(飘)窗的建筑面积计算要求;

  ●修订了围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面积计算规定;

  ●删除了原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算要求;

  ●修订了阳台的面积计算规定;

  ●修订了外保温层的面积计算规定;

  ●修订了设备层、管道层的面积计算规定;

  ●增加了门廊的面积计算规定;

  ●增加了有顶盖的采光井的面积计算规定

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