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美國土地所有權的含義

(2011-01-03 00:02:35)
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容積

土地所有權

土地征用

土地使用權

分类: 美國房地產

問:這個土地所有權是不是國家根本沒有強制補償收回的權利,還是可以無限繼承下去
直道國家滅亡。希望知道的給解釋一下,最好可以和中國的土地使用權比較一下。

答:
簡單來說就是
1、權利范圍不同。就空間范圍而言,前者不但包括土地,而且包括地上物、地上空
及地下礦藏,而后者僅僅包括土地及土地的地上附著物;
2、權利性質不同。前者是所有權,即:完全、絕對的權利,后者是使用權,即:僅
擁有在限定的用途上的使用權;
3、權利的限制不同。前者對開發和使用沒有特定的時間限制,而后者卻有限時開發、
不按時開發就可能被收回的限制。

看一個新聞吧
中新网5月8日電 美國國家公園管理局日前宣布,將強制征收位于賓州的一塊土地,
用以興建公園,紀念911事件中的聯合航空93號航班受難者。國家公園管理局動用了
強制征收的法律規定,部分地主雖然表示不滿,但是未來強制收購的价格將交由法
官裁決。

美國法律保護私有土地所有權不受侵犯,各种所有制形式之間的土地可以自由買賣
和出租,价格由市場供求關系決定。

美國土地占有權分為地下權(包括地下資源開采權)、地面權和地上空間權(包括建筑
物的容積率以及在容積率范圍內空間設定的通過權),這三部分權益可以分別轉讓。

根据美國憲法,會有權處置制定必要的規則或法令管理美國領土和財產。

美國征用土地主要分兩种形式。第一种是警察權(Police power),指政府為了保護
公眾健康、安全、倫理以及福利而無償對所有人的財產施以限制乃至剝奪的行為。
警察權包括土地區划(Zoning)、建筑和健康法規(Building and HealthCode)、讓移
要求(Set-backRequirement)、土地分割(Abatement)、污染(Pollution)以及出租管
制(Rental Control)等。警察權准許政府規划私人土地,而不需要支付補償。這种
征用的方式适用的場合非常有限,并受相關法律嚴格制約。第二种是有償征用(eminentdomain
or condemnation),指政府依法有償取得財產所有人的財產的行為。下面討論的主
要是指這种有償征用形式。
美國聯邦憲法第五條修正案規定了關于有償征用的三個要件:正當的法律程序(Due
processof law);公平補償(Just compensation);公共使用(Public Use)。

美國土地征用正當的法律程序應當遵循以下步驟:(1)預先通告;(2)政府方對征用
財產進行評估;(3)向被征用方送交評估報告并提出補償价金的初次要約; 被征用
方可以提出反要約(counter-offer);(4) 召開公開听證會(Public hearing),說明
征用的必要性和合理性;如果被征用方對政府的征用本身提出質疑,可以提出司法
訴訟,迫使政府放棄征用行為;(5)如果政府和被征用方在補償數額上無法達成協議,
通常由政府將案件送交法院處理。為了不影響公共利益,政府可以預先向法庭支付
一筆适當數額的補償金作為定金,并請求法庭在最終判決之前提前取得被征用財產。
除非財產所有人可以舉證說明該定金的數額過低,否則法庭將維持定金的數額不變;
(6)法庭要求雙方分別聘清的獨立資產評估帥提出評估報告并在法庭當庭交換;(7)雙
方最后—次進行補償金的平等協商,為達成一致做最后的努力;(8)如果雙方不能達
成一致,將由普通公民組成的民事陪審團來确定ǒ合理的補償金額;(9)判決生效后,
政府在30天由支付補償金并取得被征用的財產。

美國土地征用公平補償主要体現在主体、客体和估价的公平三個方面。

    (1)主体的公平:有權得到補償的不僅包括財產的所有人,而且還包括財產相關
的收益人,如房地產的承租人。

    (2)客体的公平:得到補償的對象不儀包括房地產本身,而且還包括房地產的附
加物以及与該房地產商譽有關的無形資產(Good will)。

    (3)估价的公平:法律要求補償的价金應當以ǒ公平的市場价值(fair market value)
ō為依据。

    在現階段經濟科學的發展水平上,評估公平的市場价值最有效的方式是雙方分
別聘清獨立的資產評估師提出評估報告。如果各自的評估報告結論相差懸殊,則由
法庭組成的陪審團裁定。在司法實踐中,美國法院通常都認定高出政府補償价格的
評估報告。

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