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北京再现地王不代表房地产市场要回暖

(2011-06-28 22:26:16)
标签:

商业金融

开发商

楼面价

住宅用地

参与竞拍

地王

房产

分类: 地产随笔

6月27日下午消息,北京土地市场迎来年中高潮。广州丰璟房地产今日经过33轮竞拍以7.1亿、楼面价4.32万元每平米拿下北京市崇文门菜市场地块,创北京单价地王新纪录(除去个别的面积极小或者有特殊用途的土地)。新世界、苏宁等名企参与竞拍。拍卖文件显示,该地块总用地面积仅为6030.6平方米,建筑控制规模不超过16424.7平方米,但位于北京二环内的东城区崇文门外大街,是北京“城六区”内为数不多的优质地块。作为一宗商业金融用地,截至现场竞价之前,该地块已收到17次网上报价,2.96亿元的底价也被抬至3.2亿元。竞价刚一开始,拍卖师就将竞价阶梯从150万元调高至1000万元,价格迅速被抬到4亿元以上。手持12号牌的广州丰璟在5亿元的价位杀入,并一直保持强势。最后8轮竞价变成了12号与71号的两强争夺,经过总共33轮竞价后,广州丰璟最终强势夺标,43227万/平方米的楼面价也成为北京市场的新“地王”。这也是时隔15个月后北京市场再次出现“地王”。此前的单价“地王”为海淀区东升乡地块,于去年3月15日被央企夺得,楼面价为28308元/平方米。

很多人看到这个消息感到不解,为什么在这么严厉的调控下,仍然出现了地王,难道是北京地产市场要回暖了,其实仔细分析一下就明白了。

第一,               这块地的位置非常不错,是北京城六区内为数不多的优质地块,价格难免会高一些。

第二,               这块地不是住宅用地,现在调控的主要目标是住宅市场,所以类似于这块地一样的商业金融用地正逐渐升温。另外我一直觉得商业金融用地现在的升温,是一种补涨的行为,因为十几年前一直是商业金融用地的价格要高于住宅用地,所以那时候不少开发商用住宅用地打擦边球做商业金融用途,在宣传时强调自己的优势,七十年产权、民用水、民用电等等,但是这几年住宅价格飞涨,开发商变成了以商业金融用地盖住宅。

第三,               这块地的规模比较小,总用地面积仅为6030.6平方米,总价相对较低,而且容积率高,得到的建筑面积相对较多,所以容易产生高单价。在去年初,大同当时的价格大约在400万一亩,但是有一块类似于崇文门菜市场地块的地块被大同的品牌开发商凯德世家以891万一亩的价格取得。

第四,               竞拍的开发商可能是用于自用。从参与竞拍的企业不难发现,新世界、苏宁,包括最终中标的广州丰璟的母公司合景泰富都有做商业。而自用的开发商接受的价格通常会高于投资开发的开发商。

所以,对这次单价地王的出现,我们完全不必紧张,这只是一次意料之中的拍卖,我们还是安心等待房地产市场的降价吧。

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