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天朝房地产市场该拐弯了吗?

2013-09-08 21:04:39评论 财经 投资 杂谈 房地产股票

      如看不清楚长期趋势,就会陷在眼前的波动之中!投资房子不是投资股票,不是你想走就能走的

过去在深圳和朋友们聊天时有过这么一句话:“如果过去十年你没有投资买房的话,不管你做什么行业,基本上你都是白打工了。”此语略显夸张,但也八九不离十。看一看2013年以前年度中国的富豪排行榜,你会发现多数在房地产行业或与房地产行业相关联。

在过去的十年里,看空中国房地产的投资者犯了方向性的错误。期间,不少所谓的“经济学家”长篇累牍地发表看法,列举看空的理由,回头一看,全是贻笑大方,不知道他们是否觉得愧对自己的那份薪水。而在这个过程中,投资者如果真的做空中国房地产,更是悲剧。

然而,上涨了二十年,尤其飞涨了近十年的中国房地产下一步会如何走?在开始讨论这个问题之前,我们首先要搞清楚一个概念:投资房子与投资股票最重要的差别是流动性。股票做错可以马上认输,但是房子错了可能会承担长期的痛苦,所以看房子必须要有能力看清未来五年左右的趋势。过去十年的房市如同一个超级牛市,巴菲特式的人物遍地皆是,没有最强只有更强。但是在跨入2013年下半年的今天,我们有必要翻过过去一切的成功,深入地重新思考中国房地产市场下一步的走势。

首先我们来看看过去支撑房地产价格的因素未来是否还在?力度是否还有原来那么大?

第一,央行还敢不敢继续大规模印钱了?本质上,超发货币是支持房地产市场超级牛市最大的“元凶”,房价不过是货币贬值的符号。人民银行最近十年,尤其是最近五年究竟超发了多少货币?我想没有几个人说的清楚,但是根据IMF公布的测算结果,一点不比美国联邦储备委员会发的少。这点我们每个老百姓切身的体会也能印证,现在一碗牛肉拉面比十年前涨了多少?应该有10倍不止。截止到今天,中国不包含房价的CPI指数也只是在历史高位徘徊,并没有出现所谓的趋势性回落。被政府紧紧“憋住的肉蛋禽奶价格稍不留神就会崩掉飞涨。在这种局面下,我相信不管是新一届政府还是央行都绝对没有胆量再以翻番的速度印钱,除非是想赌上江山社稷。

第二,     我们还有没有大的机会赚到大钱?改革开放三十年,客观地说合法暴富的机会基本上都过了,20084万亿这轮注水过程,你赚到就赚到了,赚不到往后也基本上没有大的机会,今后相应大规模去产能、去库存的过程漫长而痛苦。新一界领导人“稳增长调结构”经济口号的含义基本上也是“为了要想有更美好的明天就必须忍受当前的困难”。所以下一阶段全社会资金总量的“平衡以及微紧张”将会是常态。行业性财富的增长机会也就比较小了。钱难挣了,基本生活的开支刚性却很难降低,所以购房的需求自然也会下滑。当然,中国是一个大国,也是世界第二大经济体,不是说变就变的,但是回到一开头说的,房地产投资,至少需要往后看五年以上的趋势。

第三,         地产商还愿不愿意激进地拿地,推房子?7月房地产土地市场有一个小现象,万科以高价拿了一块地,之后像做了坏事一样在媒体上反复声明万科不当地王,这说明了什么?地产商谨慎了,经过08年惊吓的地产商现在多数都看明白,想清楚了,活下去比什么都重要。去库存、增持现金是主旋律,不可能疯狂拿地,再疯狂地为营销造势。另一方面,如万科、万达、金地这样地产龙头公司的国际化不要小看。虽是小动作,却有大含义。万达计划投资约10亿美元在纽约建一座万达酒店;万科投资约1.4亿美金收购新加坡一个项目30%的股权;万科投资1.75亿美元与美国铁狮门合作开发旧金山一个豪华公寓项目。王石说:“金融危机之后是赴美国投资的好机会,万科在美国的新项目不愁销路,中国的买家就占了40%。”旧金山市长说:“这是近年旧金山最大的公寓住宅项目。”这两个表态的含义很深。如果做过管理工作,可以想一下,海外项目如果很不错,这些大地产公司股东会和老板们下一步会在哪里配更多的而资源。王石还说过这么一句话,“做了这么多年,从来没有看到过这么好做的一个项目。”

第四,     人口红利的拐点还没到吗?投资者拿在手里的房子,最悲观希望在未来新的一代会长大,刚需来接盘, 80后长大的是中国独生子女长大的一代。他们靠自己的收入能够买的起房吗?六十、七十年代生人的父母多数从计划经济中走出来,很少有房子,多数靠自己打拼买车买房。但是,现在六七十年代人士有房的已经是比比皆是,房子作为不动产可以代际转移,即使儿女不要,但是空置仍然在那里的,也是市场的潜在供给。现在独生子女这一代已经渐进为房地产消费主力,但是他们应该不会像上一代人那样疯狂地买房。试想,哪一个市场能够承受独生子女和房子代际转移引起的双重需求萎缩的打击?要知道支撑美国房地产蓬勃发展的主要动力是战后的“婴儿潮”的后代,离开了人口因素,不需要谈论地产。对于中国,大家公认的人口红利拐点是2016年前后,算算看也只有3年左右的时间了。

第五,     资金外流的因素。最近三年开始的大规模资金外流,方式很多,移民、对外投资、贸易方式、贪官外逃等。还有外资的产业转移,包括美国高端制造业回流,低端东南亚和非洲,对冲基金降低新兴市场资金配置比例等等。要注意到支撑中国经济高速增长的FDI数据已经出现连续的季度绝对值下降。根据野村7月份的最新报告,中国金融机构6月外汇占款余额减少了412亿元人民币。这表明中国在6月经历了大规模的资本流出。与2013年年初相比,这是一个急剧的逆转。如果你对这一点体会不深,那么请你站在纽约大都会博物馆的台阶上或者站在温哥华豪宅片区,查一查华人的比例就会深刻理解。要知道这部分人群的购买力是数倍于普通人群的,那么从中国流失的是长期的购买力。这些短期似乎没那么大影响,但是长期看,这些钱是滴在国画宣纸上的墨汁,开始看起来不严重,但是很快它会荫出一片,进而连片废掉整张画纸。

第六,         你身边有实力的朋友还会不会继续买房了?现在买房子的人是什么人?千万不要说刚需、自住需求可以支撑现在的房价。丈母娘需求支撑房价,开开玩笑可以,投资决策可千万不能相信。全世界没有那个国家靠刚需可以维持高房价。“赶走了投机和投资客的市场就是一只抽了骨头的癞皮狗”。

说了这么多,千万别理解为房价马上会掉下来,支撑的因素也很多,比如地方政府的土地财政;经济危急时刻可能会再一次推刺激房市计划;银行贷款70%抵押物是不动产,银行不会放任抵押物贬值;国家经过成功转型后可能又一轮高速增长等等。

笔者最后的结论是,房子具备实用和投资的双重属性,过去十年中国房产投资的金融属性已被表现得淋漓尽致。对于投资的人是一定要考虑刚需的,但是买房子要住的人,不必太在乎投资属性,只要你需要,又买的起,那就随时上车。房子作为中国普通老百姓能够参与,还能够根本性改变个人财富状况的黄金投资时代已经过去了,虽然不一定马上下跌,但是趋势要看清楚,别把头部的震荡误解成趋势性上涨。笔者个人对未来是房地产市场的投资回报是看空的,但是把人从梦中尤其是美梦中叫醒,首先最可能得到的是一顿臭骂。考虑到中国这样一个大国极度的复杂性,温和一点的结论:自己掂量着办吧。

 @谷古股

 

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