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宏观策略专题(20191022):9月房地产市场分析

转载 2019-10-22 20:05:07

1、供给端

(1)投资受贷款收紧而放缓,但处于较高位

房地产投资呈放缓趋势,但依然处于较高位,到位资金也呈放缓趋势,但处于中等位置。1-9月,房地产开发投资同比增长10.5%(+0%),房地产开发企业到位资金同比增长7.1%(+0.5%)。房地产投资和到位资金呈放缓趋势主要受房地产贷款收紧的影响,其中与房地产关系密切的居民中长期贷款增速也放缓,9月则有所提高,为8.1%(+0.8%)。

(2)建设受政策收紧而放缓,但处于较高位,拿地受各种压力而谨慎

房屋建设持续放缓但处于较高位,土地购置降幅缩窄但依然明显下降。1-9月房屋新开工面积同比8.6%(-0.3%);土地购置面积同比-20.2%(+5.4%),土地成交价款同比-18.2%(+3.8%)。房屋建设持续放缓主要受房地产政策收紧影响;土地购置依然明显下降主要由于各大房企面临了各类压力,包括去库存压力、资金压力等,所以总体上拿地心态会更谨慎,拿地动作也会放缓。

(3)房地产去库存政策未变,但力度持续放松

房地产继续去库存,但力度减弱。9月末,全国商品房待售面积49346万平方米,同比-7.2%(+0.4%)。自2015年11月中央提出供给侧改革以来,房地产去库存力度就开始加大,商品房待售面积累计同比不断下滑。2017年房地产去库存取得显著成效,此后,房地产去库存力度开始放松,商品房待售面积累计同比也开始上升。

2、需求受政策收紧、经济下行而低迷

地产销售低迷,其中住宅销售受政策收紧而低速增长,办公楼和商业营业用房销售受经济下滑而负增长。1-9月商品房销售面积同比-0.1%(+0.5%),商品房销售额累计同比7.1%(+0.4%),其中,住宅销售额同比10.3%(+0.4%),办公楼销售额同比-11.1%(+0.6%),商业营业用房销售额同比-13.0%(-0.2%)。住宅销售低速增长主要受房地产政策收紧的影响,包括两次政治局会议的定调,即419政治局会议强调“房住不炒”,730政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的工具”,这使得房贷放缓、房贷利率上升;办公楼和商业营业用房销售负增长主要由于经济下滑,导致企业生产、批发、零售活动减少。

3、房价继续放缓

全国房价继续放缓,其中一线城市逆势回升:9月百城住宅价格指数同比3.6%(-0.1%);全国新建商品住宅价格指数同比8.4%(-0.4%),其中一线城市同比4.0%(+0.2%),二线城市同比9.2%(-0.5%),三线城市同比8.9%(-0.6%)。一线城市房价回升主要受9月销售旺季的的影响,但销售却下滑,9月一线城市销售同比为-21.7%,较上月下滑13.0个百分点,预计一线城市短期房价回升不能持续。

4、总结

目前房地产供需两端都受到调控的影响,在房地产政策定调未变、经济依然下行的背景下,房地产市场发展依然受阻。因此,建议投资者谨慎投资。


【中方信富许俊龙,北京中方信富投资管理有限公司深圳分公司分析师,以上仅代表个人观点】

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