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效率低 价格贵 新西兰建房成本为何居高不下

(2012-07-23 08:05:43)
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杂谈

效率低 <wbr>价格贵 <wbr>新西兰建房成本为何居高不下
砖头:澳大利亚的价格相当于新西兰的81%;框架:仅相当于新西兰的14%;室内门:相当于新西兰价格的74%;澳大利亚新房营建速度:9-13周,新西兰16-20周。同样的钱,在澳大利亚可以多建造约三分之一面积。

 

许多人关心新西兰房屋可支付程度,不少人都知道现在地价不菲,造价也高,在一个区域,往往新屋会带动旧屋整体上涨。细心的人会发现,在目前奥克兰的新屋营建市场上,负责建造的华人比例越来越高,在东区、北岸等华人聚集区域,华人建筑工地至少超过一半,有业内人士估计约7成。尽管华人承包商能够比洋人承包商每平米报价少个两三百元,不过我们在这里要说的是,就生产力而言,新西兰建筑业的表现不及澳洲,同样的钱,在澳洲可以造更大的房子,速度更快,内中的原因也是多方面的……


成本的差距反映在建材和人工上


新西兰生产力委员会(Productivity Commission)在今年初发布的房屋可支付能力报告中,给出的数字是15-25%——也就是相对澳洲,新西兰建造房屋的造价要贵这么多。而被称为“工料测量师的圣经”的Rawlinsons年刊(每年在澳洲和新西兰出版一次),也揭示了奥克兰和墨尔本之间的差距:去年,Rawlinsons公布的新西兰新屋建筑成本,为每平米$1650,墨尔本为$1175。
一家在澳洲和新西兰均营业的建筑公司,在奥克兰Rodney区建造一栋4房新屋,建筑成本17.75万元,同一家公司在澳洲Geelong建造的4房,建筑成本15.63万元。
费用从建筑材料端开始,就是新西兰更贵。据另一个在澳新两地营业的建筑商称,跨过塔斯曼海之后,建材的价格总的约为新西兰的四分之三,其中,砖头:澳大利亚的价格相当于新西兰的81%;框架:仅相当于新西兰的14%;室内门:相当于新西兰价格的74%。
有媒体最近还比较了两家分别在澳洲和新西兰建造新屋自住的家庭。澳洲的这户家庭建地位于Queensland的Mooloolah Valley,建造面积302平方米,4房加游戏室和书房,厨房装修中高档次,中央空调,基桩83根,最深4米,这户人家为了全程观看,一直住在建地上的caravan里,从开始到结束,一共13周,最终的价格,不算挡土墙,共计28.4万澳元,如果除去自带的污水系统(因盖房建造在一块小农庄地上),以及大概4000澳元的自选豪华灯饰,最基本的房屋部分造价25.5万澳元。
相比,另一户在新西兰基督城的人家,选择新西兰当地建造商Benchmarks Homes建造新屋,也是在几个选项中选好一种设计,他们选的是4房232平米,2个Living areas加学习房,工期16-20周,也是中到高的装修,最后的价格,除室外和driveway的部分,是36万纽币。
这家相互比较,价格差不多,但在澳洲建造的,面积大了近三分之一。


新西兰建筑行业的不稳定性

有人认为,这是因为两国的建筑规范building code不同,但业内人士认为,规范不同不应该成为建筑成本高企的理由——在新西兰,我们这里最重视地震影响,而且这两年新增一些建筑规范包括要求双层窗等。但业内人士说,澳大利亚也有他们的特殊性,比如对白蚁和飓风的防范标准,所以,从building code上解释成本差距是说不通的。
业内人士认为:是高企的土地价格和建筑业较差的表现之间相互影响,造就了现在的格局,使得新西兰的生产力水平比澳洲低约30%——同时,在新西兰,有更多的物业开发属单个人行为,新西兰的营建管理水平更参差不齐,劳动力周转率更高,而且,本地生产的建筑材料范围更窄,约束了本地建材的所占比例,新西兰建筑业产品的瑕疵程度,也比澳洲高(目前尚有4.2万栋漏水房需要修缮)。
建筑业是社会的主要行业之一,在新西兰排名第五,占经济份额4%,如果能够降低营建成本,不管是对用户端还是施工端,都会有益处。只有新屋营建的费用得到了控制,才会有更多人搬去新房住,才会将原来的物业释放出来,也才会有更多的人能够住上能承受的起的住房。
未来几年,新西兰建筑业处在非常重要的发展时期,一方面有基督城的重建,一方面奥克兰人口膨胀面临日益严重的住房短缺,政府希望建筑业能在2020年时将生产力提高到20%。
新西兰建筑业研究公司BRANZ副主席Helen Anderson说,新西兰的建筑业是一个表现时好时坏的行业。眼下,本国超过90%的builder的雇员在5人一下,63%的是one-man operator,这些人一年造一两栋房子。由于新西兰房地产市场的波动规律,有一种趋势是:新来的人在市场好的时候加入,市场差的时候人又会走一批,所以建筑行业的整体水平很难有实质性的提高。
五年前的一项调查曾经显示,新西兰的新房69%在交给屋主的时候存在至少一个问题。
新西兰Productivity Partnership秘书长Chris Kane也指出,由于新西兰建筑业门槛低,资金需求小,“有的人买了工具,买了一辆皮卡,就出门干活了,他们不一定掌握建筑行业的更多知识,不一定掌握管理的技巧,而且他们也没有时间去掌握工地的管理。”


原材料端利润不透明

而建材供应商的利润也是不太透明的。一位采购专家说,小的建筑承包人并没有什么采购技巧,或者说也没有办法有,他们只是出卖劳动力,然后购买建材以及图纸,他们的购买决定,对于建房成本影响是很大的。
这位采购商说,“新西兰的整个行业只是在试图说服承包人在什么地方去购买,例如Placemakers或Bunnings或Mitre 10,这是扭曲的供应市场,你到了Placemakers(owned by Fletcher Building),他们会对你说,我们都是Fletcher供货的,但其实每样都已经转过了,比如水泥是Firth的,所以利润部分基本隐藏了,这些商户面对builder,永远都是那句,‘你买得多我就给你rebate’。”
这位采购专家认为,虽然建材原料端的竞争也是存在的,但大的玩家例如Placemakers和本地众多小型的builders相比,占据了太多的主动。尤其是在一些小城市,原料供应商可以通过比如延迟付款等措施,拖住这些builder,这些builder也就是心甘情愿地和他们保持业务关系,即便价格上贵,反正是房主付钱。而房主,许多也不知道采购中的窍门和成本,他们无力促使builder在每一项采购上,都为他们寻找最优的价钱。
这位采购专家认为,新西兰建筑业更习惯拿起锤子就干活,而不是锤子放在工具包里,先将管理的事项安排好再做。他建议本地小型的builder们应该像俱乐部那样组织起来,然后统一去和供应商谈价钱,以掌握更多主动。


标准化建筑的趋势

另有建筑业人士指,和澳洲的成本差距的另一个原因,是因为新西兰房屋的多样化造成的。比如在澳洲的Perth,60%的新房都是由3家最大的公司营建的,他们的图纸、装修等更加模块化,用户在几个选项中打钩,这大大降低了营建成本。反观新西兰,在我们的住宅区房屋千差万别,一般的老区几乎每栋房子都不一样。“新西兰人已经习惯了去找建筑公司的时候,首先谈自己的想法、设计、个性化计划。其实建筑公司做好的设计是最省钱的,哪怕你只改动一点,也要加钱……有的人说,这里我不要门,这里走廊加宽一点,这都需要重新设计和定做。而在澳大利亚,用户能选的也就是墙面颜色,地砖的款式,基本的设计用户是不能改动的。”
不过,如果新西兰的建造成本居高不下的话,总有一天将施行无法改动的统一设计,再加装修上的选项,这是趋势。
而BRANZ的建筑专家也表示,新西兰目前新屋的面积都比较大,好像4房5房加游戏房都是最基本的配置了,这些房产都不是为了首次购房者去造的,新西兰的新房面积平均已经超过200平米。这位专家说,最近去澳洲堪培拉,看到一个开发商建造一块180个单位的120-130平米、在市区附近的房产,就是针对首次购房者,而在新西兰,为首次购房者建造的新房很少见——这也是一个原因,新西兰的新房市场是走高端的,所以要想降低成本,政府应该多鼓励开发商为首次购房者建造房产,新房价格下来了,房地产整体的可支付程度也会改善。


 

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