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未经其他共有人同意,转让共有房产的效力解析

(2016-12-12 11:47:04)
标签:

共有共有、按份共有、

无权处分、夫妻共同财

善意取得

分类: 法律文笔

我国法律规定,不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有,其中共有包括按份共有和共同共有。司法实践中,共有人未经其他共有人同意处分共有房产,如何认定该处分的法律效力,笔者认为应当结合共有的具体情况进行分析。

一、按份共有时,转让共有房产的效力。

按份共有,是指两个以上共有人按照各自的份额分别对其共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。认定按份共有人处分共有房产的效力时,应当区分按份共有人处分其名下的份额还是将按份共有房产作为一个整体处分进行分析。

如果按份共有人处分其名下的份额,按份共有人可以处分其名下的房产份额,不需要经过其他共有人的同意,其转让合法有效。

如果按份共有人将按份共有房产作为一个整体处分,如果没有取得占份额三分之二以上按份共有人的同意而处分整个房产,该转让行为效力待定,该转让一般有两种形式:第一、按份共有人将按份共有房产作为一个整体以自己名义处分时,该转让行为属于无权处分,效力待定;第二、按份共有人将按份共有房产作为一个整体以全体共有人名义处分时,该转让行为属于无权代理,效力亦待定。无论按份共有人以哪种形式将按份共有房产作为一个整体转让,其效力均待定,在被其他共有人追认前,转让行为自始无效,再被其他共有人追认后,转让行为自始有效。

二、共同共有时,转让共有房产的效力。

共同共有,是指两个以上的人,对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。笔者认为,共同共有人未经全体共有人的同意,转让共有房产行为,应当认定为效力待定。我国《物权法》没有规定对于共同共有人未经全体共有人的同意,转让共有房产的效力。如果认定该转让行为无效,就没有给予其他共同共有人选择的权利,实践中转让人事后取得其他共同共有人的追认或者授权,在这种情况下,该转让行为即为有效。

三、夫妻一方转让共同共有房产的效力

1)房产登记在夫妻双方名下,一方转让共有房产的效力。

如果房屋买卖合同中,作为卖方的夫或妻一方签的是两个人的名字。夫或妻一方转让共有房产并签署两个人姓名的行为,属于无权代理行为,效力待定。夫或妻另一方追认,转让有效,自始有效;夫或妻另一方拒绝追认,转让无效,自始无效。

如果房屋买卖合同中,作为卖方的夫或妻一方签的是自己一个人的名字。夫或妻一方转让共有房产并签署自己一个人姓名的行为,属于无权处分,效力待定。夫或妻另一方追认,转让有效,自始有效;夫或妻另一方拒绝追认,转让无效,自始无效。

终上所述,如果房产登记在夫妻双方名下,夫或妻一方未经另一方同意转让该房产,作为转让的夫或妻一方无论是以两个人名义对外签订房屋买卖合同,还是以自已一个人名义对外签订房屋买卖合同,该转让行为,均属于效力待定行为。

2)房产登记在夫妻一方名下,登记在名下的一方转让共有房产的效力。

司法实践中一般认为,只要房屋买卖合同中作为转让人的夫或妻一方的名称和房产权属证书上的名字一致,即可认定房屋买卖合同有效,买方可依据善意取得制度的规定取得转让房产的所有权。

 

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