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“阴阳合同”纠纷法律解析

(2016-12-10 09:47:53)
标签:

阴阳合同

二手房买卖、合同无效

合同可撤销

法律风险

分类: 法律文笔

所谓“阴阳合同”,是指在二手房交易过程中,买卖双方基于某种目的,就同一房产的买卖签订两份或者多份不同的合同。买卖双方之所以如此,其目的往往是规避法律,谋取不正当利益。

一、“阴阳合同”的表现形式。

“阴阳合同”最大的特点是公示性和隐蔽性共存,其实际损害了银行和国家的利益,一般有两种表现形式:

一是虚高房价。买卖双方在合同中约定的房价高于实际成交价格,并以此合同作为向银行申请按揭贷款的依据,从而达到多申请贷款而减少首付款的目的。

二是压低房价。买卖双方在合同中约定的房价低于实际成交价格,并以此作为办理房产过户登记手续的依据,从而达到逃税的目的。

二、“阴阳合同”的法律风险。

“阴阳合同”对于买卖双方都蕴含着巨大的法律风险。如果买方通过哄抬房价骗取银行贷款,将增加自己的负担,甚至影响自己的信用记录;如果卖方通过压低房价来逃税,由于约定的房价较低,而实际成交价格较高,买方在支付高额首付款后,拒绝支付余下房款或者迟延付款,卖方将很难依据合同追究买方的违约责任。

三、“阴阳合同”的法律效力。

“阴阳合同”包括“阴合同”和“阳合同”两个合同,两个合同的效力如何认定? “阴合同”的效力,因其不存在规避法律的问题,并且是双方的真实意思表示,在效力上没有瑕疵,应当认定其有效。关于“阳合同”的效力,主要有两种意见:

第一种意见:“阳合同”是当事人为了减少首付款或逃税而签订,属于恶意串通损害国家或银行的行为,或者属于以合法形式掩盖非法目的的行为,根据《合同法》第五十二条之规定,应当认定为无效合同,并且合同全部无效。

第二种意见:“阳合同”主要是通过虚高或者压低房价来达到非法目的,无效的只能是价格条款,根据《合同法》第五十六条之规定,合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。因此价格条款无效不影响合同其他条款的效力。

笔者认为,第二种意见较为可取,应当认定“阳合同”部分无效。如果认定 “阴合同”全部无效,由于合同无效产生的后果是自始无效、合同无效后卖方返还房款,买方返还房产,会引发一系列的问题。例如:房屋价格上涨时,卖方通过主张合同无效,撤销房产过户登记,以图高价另卖;房屋价格下跌时,买方通过主张合同无效,以规避房价下跌的风险;此外,合同无效后要撤销房产过户登记和银行按揭等,会导致资源的极大浪费和社会秩序的混乱。而认定“阳合同”部分无效,不仅可以防止一方当事人肆意利用合同无效损害另一方的当事人的合法权益,而且也有利于节约社会资源。

终上所述,“阴合同”应当认定合同有效,“阳合同”在效力上部分无效,即价格条款无效。既然“阳合同”在效力上部分无效,那么在确定买卖双方真实的成交价格上,应当以“阴合同”约定的价格为准。

 

相关法律条文:

《合同法》第五十二条:有下列情形之一的,合同无效。(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《合同法》第五十六条:无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。

 

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