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中美中产阶级关注焦点:房产和本科教育

(2018-07-05 14:48:06)
分类: 房地产大周期,3年小周期
海宁金融评论2018.07.05:中美中产阶级关注焦点:房产和本科教育
海宁犀牛  2018.07.05
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中美中产阶级关注焦点:房产和本科教育

住房和教育
最近2,3年贩卖焦虑的文章很多,焦虑来源主要在住房和教育。房价高位,高位还大涨,贫富差距拉大;另外,教育背景的不同,也很容易拉大贫富差距。

江苏家长据说对江苏一本率的民愤极大,最近流传一个江苏书记发言,务实地直指江苏教育问题。美国家长,也焦虑子女的大学本科教育问题,尤其是美国海岸地区的家长。焦虑的背后,是中美都是贫富差距较大的国家,有没有房,有没有较好的一本教育,过的生活大概率会天差地别,不像北欧。

住房和教育,美国何尝不是如此呢,看看。Matthew Stewart写的文章“我们是美国的新贵族”  https://www.sohu.com/a/235723733_313170  里面长篇讲了很多东西,讲述了过去几十年美国贫富差距拉大,占美国人口9.9%的阶层勉强维持社会地位和生活水平。其中维持阶层地位的要点:本科教育尤其是一本(美国前100名大学),持有房产(最近8年美国房价上涨速度是收入上涨速度的2,3倍),。美国的一本,可以理解为最好的60-100所大学(链接如下: https://baike.baidu.com/item/AAU/7367053

美国的前100名大学,现在受到中国大陆留学生家长的“财富降维竞争打击”,现在美国前五十的美国大学,绝大部分学费(对于外州外国学生)不低于4.5万美元,基本上四年大学要200万人民币以上,但是中国父母还是大量想送孩子去美国读一本而且一般要求前50。50到100名的学费有的低一些。


债务危机周期大致三年一小轮,十年一大轮 

中国2018年债务危机,民营企业借不到钱,倒闭数量不创历史新高,也是前后的高位。
2015债务危机股灾,2012年深度熊市(a股估值历史新低,欧美2012.6开始走牛),
2008债务危机大熊市,2005年股熊房地产熊市底部,2002年股熊房地产相对低迷(上海),1998年股熊房也熊(房子滞销,1998-2002上海买房送户口和高考资格),
1995年紧缩后债务危机烂尾楼有的烂尾十几年后炸掉,1991全球房地产危机债务危机。


18年6个明显的库存周期

中国房地产商品化超过18年,经历了6个库存周期,各种情况基本上都出现过了,比如2002-2005年北京新房子滞销,每年新建房子20万套左右,每年市场上滞销的商品房池子就超过12万套,买家可以随便挑挑拣拣。类似的情况出现在2012-2015年的杭州广州,还有3,4,5线城市,,买家可以随便挑挑拣拣。下一波短期相对过剩滞销,可能要到2022-2025年,弄不好2020-2021年部分城市还要涨一波。有没有发现十年周期现象?怎么TMD这么准的十年周期?

短期居高不下的库存,被动不动就三年近百万汹涌而入的人口买走,外地户籍和近郊户籍人口买走了这些城市一半的新房子。城市面积和人口,扩展了3,5倍以上。

住房市值 与 GDP 比值
美国20万亿美元左右GDP,大概1.2亿套房子,中位数32万美元,平均数应该高于32万美元不少,1.2亿套房子总市值大约40万亿美元多一点。GDP的大约60%是家庭收入,劳动参与率大概60%(中国70%多劳动参与率)。也就是人均GDP,和家庭年收入,大致差不多。房价32万美元 比 家庭税前收入6万美元 = 5倍多,税后大概6倍多,大城市大概房价是家庭年税后收入的12倍以上。

,北京市2-2.5万美元的人均GDP,家庭收入平均大致也是2-2.5万美元,房价500万人民币,大概是家庭税后收入的24-30倍。
   北京上海,住宅总市值是GDP的12倍以上,一套普通房子价格,是普通家庭年收入(20万)的24倍以上。深圳商品房少,比较特殊。    全球房产总值,与GDP的比值,大概2.8-3倍左右,中国2015年住房总值与GDP比值也在2.8-3左右,现在这个比值应该在4.5以上了。北京上海,住宅总市值是GDP的12倍以上,一套普通房子价格,是普通家庭年收入(20万)的24倍以上。也就是中国住宅总值在340万亿以上了。京沪广深,杭州宁波,南京苏州,福州厦门十个地区的住房(包括辖区内区县)就超过150万亿人民币了。

2010年以来,中国一二线城市房价每涨一波,美国大学本科的申请难度,就也涨一波,和以前台湾香港非常类似,只是大陆人口基数大得太多了,美国前30,前60名的大学,快被中国大陆留学生挤爆了。
    中国房产由于住宅用地指标限制和“经营城市”,只有低迷滞销时期才基本合理。  2015年全国房产总值与GDP比值在3以下的背景是房子阶段性供大于求,房子滞销。2015年前后,杭州,广州, 滞销新房子都在12-17万套以上。中国广大3,4,5线城市新房子滞销。另一个现象,说明2015年前后广大3,4,5线城市房价基本合理,是很多家庭两人加起来平均月收入接近当地的房子均价或者入门级别均价6000-7000元左右。刚需这个词不太恰当。京沪深普通家庭可负担的均价,是2,3万,而事实上是5,6万。因为门外各有100多万家庭有一定首付又有贷款资格,等着买入,房子不够,所以挤高到了5,6万。

一方面,京沪深郊区300万的二居室,具有极强的潜在买盘支撑;另一方面,收入水平和承受力限制了普通家庭的贷款额度(普通家庭最多负担200万贷款,只有少数才能明显突破200万贷款)。

有房阶层

2013年以来,一二线城市,基本上有房的才买得起房子。
  由于房价涨得太快了,房价涨了十倍,上海2018年按揭贷款余额1.3万亿 / 房产总值40万亿的比例,比2003年还低。

即便是低迷,滞销的2015年,买房,基本上也是富裕阶层的事情。北京GDP大概2.6万亿,GDP的大概一半左右是劳动者收入1.3万亿左右,工作人口大概1300万左右,人均10万元收入左右,因为贫富差距,事实上很多人年收入不到10万元,家庭年收入20万,普通家庭贷款极限在200万以内,太多了银行也不批。首付就更加不容易了。从反面看,京沪深近郊(门对门上班时间1小时)70平左右小二居300万,也就是均价4万出头,是非常有强力买盘需求支撑的。门外的买盘,很多还随时准备卖掉老家的房子凑首付呢。

十个地区住房总值超150万亿:京沪广深,杭州宁波,南京苏州,福州厦门
   中国北京住宅市值35万亿,上海40万亿,广州16万亿,深圳11万亿(不包括小产权),杭州(包括郊区)12万亿以上,南京(包括郊区)10万亿以上,苏州包括郊区超10万亿,福州接近10万亿,厦门5万亿,宁波5万亿以上。光着十个城市,住宅总市值就在150万亿以上了。

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