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2016年,京沪深,各有多少房子?锁仓现象多严重?

(2016-02-26 10:41:33)
分类: 房地产大周期,3年小周期
2016年,京沪深,各有多少房子?锁仓现象多严重?
海宁    2016.02.26
    个人浅见,2016年6月份前后,是这一波京沪深房地产小周期的顶部,2016年下半年面临回调,2017年房子供应会增加不少,而有效需求(买得起的才算有效需求)提前消耗较多。

     京沪深以外的大部分地区,房价约等于普通人月收入的2倍左右(武汉8000多,成都南宁7000多,长沙6000多),由于政府还得卖地,房子即使库存高,还会不断开发出来供应市场,房子的成本分建筑安装成本 + 土地成本 + 市政配套(道路,环卫,学校,医院,公安,消防)成本,这个成本在普通人月薪的1倍左右,所以未来大部分县城,地级市的房价,大概率会向普通人月薪的1.5倍靠拢,部分地区可能降到1.2倍,因为县级地级地方政府,依然有继续征地卖地“赚差价”的冲动

上海,据上海统计局,2013年末上海住房面积5.89亿平方米,非住宅面积5.17亿平方米(办公楼,商铺,学校,医院,工厂,仓库,旅馆和其他)。2014年末上海住房面积6.1亿平方米
上海老市区,2001年以前传统的上海浦西老市区地段,到2013年也不到9000万平方米的居住面积,100万套房子多一点,仅仅够300多万人居住。这个地段锁仓严重,所谓锁仓,就是不卖,或者卖了后也在同一地段再买一套(换房)。锁仓不构成对市场的增量供应。
同样的锁仓现象,在北京市中心,深圳市中心也一样严重。较少的增量资金,就可以拉升京沪深市中心的房价。
京沪深10年内新建的小区里面,大都是45岁上下壮年的年纪,还没到卖房去享受生活的时候,孩子还在上学。

深圳截止2009年底,正常的普通小区房子只有不到1.5亿平方米(详情见下面),2015年年底,也应该不到2.2亿平方米。

北京有多少套房子?很多数据来源指向600到700万套,不包括无产权,小产权的,和农民房。地下室和农民房里,住着百万级别的人口。2014年北京全市10万平方米以上的集中供热面积5.6亿平方米。

######数据:
2015年,上海的二手房成交高达36万套,成交面积3046万平方米(3046/36=84.6平方米每套),是一手房成交面积1497万平方米的两倍多,总金额7678亿元
2015年,北京二手房成交量19万套,成交面积1740万平方米(平均一套91.6平方米),是一手房成交面积1098万平方米的1.6倍,总金额3983亿元
2015年,深圳的二手房成交面积达到1064万平方米,是一手房成交面积的742万平方米的1.4倍。

深圳有多少普通正常的小区房子?
    深圳2009年底,深圳全市住房总建筑面积4.09亿平方米。其中,商品住房约1.02亿平方米,占总量的25%;保障性住房0.26亿平方米,占总量的6.2%;单位和个人自建住房0.42亿平方米,占总量的10%;城中村村民自建房1.74亿平方米,占总量的43%;工业区配套宿舍及其它住房0.65亿平方米,占总量的15.8%。
    深圳市规划国土部门统计数据显示,截至2014年底,全市违法建筑有37.3万栋,总面积达4.28亿平方米。深圳市规划和国土资源委员会主任王幼鹏说,这4亿多平方米的违法建筑中,有些是用地不违法但房屋违法的,也有用地违法的,都被归为违法建筑。
    据深圳市规划国土部门的统计,截至2014年底深圳现有的4.28亿平方米的违法建筑中,87%分布在原特区外。其中,历史遗留违法建筑面积最多的,是达到“过亿”量级的宝安区,总面积达到11816.04万平方米;其次是有9538.06万平方米的龙华;排名第三的是有6344.75万平方米历史遗留违法建筑的龙岗。
    根据普查数据,深圳全市租住在违法建筑中的人口,大约有730万人。加上住在工厂宿舍,工棚里的估计超过1000万。

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