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中国房地产周期观察(十二):2013下半年土地市场进入过热期(面粉比面包贵)

2013-11-20 21:02:51评论 房产
中国房地产周期观察(十二):2013下半年土地市场进入过热期(面粉比面包贵)
海宁  2013.11.20
   面粉比面包贵(土地价格比房价贵),是2010年的热门话题。不结合其它因素,“土地价格比房价贵”它仅仅是反映了房地产开发商看涨未来房价,所以愿意溢价拿地。从三年周期看,2013年下半年是房地产开发商最开心,日子最舒坦,最不担心的时期。2011年底2012年初,和2013下半年是市场热度和情绪从极度悲观到极度乐观的两极,也是港股绿城中国03900股价天上地下的两极(2012年初3-5元,2013下半年13-15元)。
  资金面,2011年9月是资金面最紧的,2012年一季度到2013年2季度资金面较为宽松,也是一线城市房价上涨期(期间累计上涨30%以上)。 
   2014年第一季度,由于中国银行业贷款额度问题,一线城市房价可能有一波小幅上涨,但那点涨幅可能在2014下半年到2015年上半年跌掉,就如2011上半年的涨幅,都在2011下半年跌掉。
 2014下半年到2015年上半年,中国房地产市场将再次面临几个问题:1. 可销售面积大幅增加;2.居民家庭贷款困难(2013年上半年新增按揭贷款0.94万亿,房地产销售3.3万亿左右;中国房地产已经极度严重依赖贷款和信托产品);3.债券熊市继续中,市场利率趋势性上升,市场利率“易涨难跌”,与土地有关的信托产品面临违约风险,新的信托发不出导致不能“借新债,还旧债”。
   利率市场化,中国3%的法定存款利率,接近“名存实亡”,连保安保姆都视“存银行拿3%的利息”为耻辱。存款利率市场化短期会带来巨大的市场风险(股票,债券,商品期货,房地产一起下跌,就如2008下半年,2011下半年),所以中国政府和央行,不会激进推进存款利率市场化,肯定是个渐进的过程。混乱的金融市场倒逼利率市场化。
  房地产与股市总体同涨同跌。大约79%左右的A股上市公司市值,与房地产有较大的相关度,导致国房景气指数(红线)和上证指数(蓝线)走势经常一致,详见图二。



这个莫尼塔的报告是9月份的土地溢价情况
中国房地产周期观察(十二):2013下半年土地市场进入过热期(面粉比面包贵)


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图二:国房景气指数(红线)和上证指数(蓝线)

中国房地产周期观察(十二):2013下半年土地市场进入过热期(面粉比面包贵)




图三:国债收益率走势2002-2013
中国房地产周期观察(十二):2013下半年土地市场进入过热期(面粉比面包贵)


图四:新增外汇占款6个月移动平均值
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中国房地产周期观察(十二):2013下半年土地市场进入过热期(面粉比面包贵)

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