加载中…
中国房地产库存周期观察：供需基本平衡的2013下半年和2014上半年
(2013-08-12 15:49:14)
标签：
房产 |
分类： 房地产大周期，3年小周期 |
中国房地产库存周期观察：供需基本平衡的2013下半年和2014上半年
2014下半年，不但是中国房地产库存高峰，而且一些信托项目很可能面临兑付困难（2013年第二季度信托规模增速大幅下降），可能出现2011下半年类似的破产潮。
房地产与人口大周期。
2000-2015年是中国人口红利时期。其实人口红利是个“错时概念”，巨大的人口红利对应了未来的老龄化之下巨大的“人口负担”。80后（1982年
-
1990年出生）用“2005年的超级女声”的火爆表明他们进入青春，恋爱和结婚时期，相亲节目和《致青春》的火爆， 表明他们进入成熟与怀旧时期。
2018年适婚人口和真实结婚人数的断崖式暴跌，又将让哪些影视节目火爆呢？
并不是所有进入城市的人口，都成为购房力量的，有购买力的需求才是有效需求。事实上，进入城市的2亿多民工， 基本上只有0.7%左右在城市买房，乐观估计也不到2%。
库存小周期。与房地产的大周期大牛市相比，3年左右的小周期像是小浪花，不过小浪花也另无数的家庭在置业上经历悲欢与酸甜苦辣。
中国房地产库存周期的上一波高峰，广义的在2011下半年到2012上半年，狭义的在2011第四季度到2012年第一季度。一些购房者拿到9折，8折，甚至成本价（土地成本+基建成本）的基本都在那个时期。
中国房地产库存周期的下一个高峰，依旧是在2014下半年。
基于库存和市场利率，去年底的观点是2013年 深圳北京的房价有望从年头涨到年尾（当时上海库存较高），事实上基本也是这样的，只是上半年大涨，下半年缓涨而已。这和中国债券牛市的脚步是基本接近的，（债券牛市从2011年10月初到2013年5月底基本结束）。随着中国债券牛尾行情的结束（2013年5月底），部分库存较紧的城市房价上涨也基本告一段落。
也是基于库存，宁波等库存高的城市房价1年多来根本没涨，其它库存高的城市类似。
2013年下半年，2014上半年，中国的货币政策不大会过度紧缩，房地产库存整体也不是太高，房价下行压力要到2014下半年了。
货币紧缩是把双刃剑。
2004年， 2008年，2011年货币紧缩，短期打压通货膨胀，打压房价上涨的同时，也打压了房地产的未来供应（货币紧缩致使市场预期下降，需求下降产生连锁反应，也使得房地产商采取保守策略）。
京沪广深可售面积和库存去化率（图标来源：中投证券）
信托规模。据中国信托业协会8月5日公布的最新数据显示，截至第二季度末，67家信托公司管理的信托资产规模为9.45万亿元，与去年第二季度末的5.54万亿元相比，同比增长70.72%；相比第一季度末的8.73万亿元环比增长8.29%。
信托资金配置四大领域是工商企业、基础产业、证券投资和金融机构，四大领域的信托资金余额和占比分别为2.62万亿元、29.40%；2.39万亿元、26.84%；9308.43亿元、10.46%；9512.86亿元、10.68%。房地产退居到第五大配置领域，房地产信托规模为8118.63亿元。
海宁
2013.8.12
-
2013-01-12
- 2013-01-10
- 2013-04-22
-
2013-01-24
- 2012-12-27
-
2013-03-19
- 2013-03-31
可售面积与去化率（图标来源：中投证券）
去化时间 = 可售面积/
当月销售面积；通俗地说，就是目前的库存够卖几个月。
开发商一般重视该城市的库存远大于政策，而不少购房者重视政策远远大于库存。
一般来说去化率高于12个月，则价格上涨困难；低于6个月价格上涨明显较快，进入牛市格局；低于3个月出现抢房现象。
京沪广深可售面积和库存去化率（图标来源：中投证券）
喜欢
0
赠金笔
后一篇：中国互联网江湖榜