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二、三线城市限购  政府比开发商着急

(2011-07-18 16:36:34)
标签:

二三线城市限购

楼市

政策

房产

    7月14日,国务院常务会议明确指出,要求二、三线城市采取限购政策,同时会议认为,当前是房地产调控的关键,必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。

 

自信来自于政策实效

    中央政府本次决议精神的基础,是见到了限购政策起到的实效。限购政策执行半年以来,全国各大主要城市房价上涨基本得到遏制,北京、深圳等一线城市新房打折销售现象日益普遍。以深圳为例,据21世纪不动产数据显示,5月份深圳新开楼盘均价为15263元/㎡,环比下降23.95%,达到了10年至今以来的最低位,进入6月,降价趋势进一步加强。二手房价格上涨同样得到了有效遏制,数据显示,上海、深圳两地二手房价格已经连续两个月环比下跌。各城市成交量受到到更大的冲击,北京二手房当前的成交量相比调控前的1月份,暴跌64.5%,上海下跌37.8%。

就短期而言,限购效果明显。可以想见,限购政策推至二、三线城市后,将对二、三线城市房地产市场更大范围的冲击。

 

楼市资金去向何方

行政限购政策意在挤出房地产泡沫,使楼市价格回归理性的同时,也降低了金融风险。各地执行限购政策后,尤其是一线城市投资需求占比大大将少。据21世纪不动产统计,北京各区域二手房投资需求占比已经降到10%以下,上海为4%以下,几近清零。房价高涨既是财富分配严重失衡的结果,同时也是缺乏投资渠道的结果,在通胀汹涌的当下,股市疲软不振,实业举步维艰,楼市无疑成为最佳投资场所。限购之后,一线城市周边楼市出现上涨,如果在二三线城市实行限购,无疑将堵住资金涌向这些城市的出路。届时资金将自寻出路,可能的出口有:民间借贷,海外楼市,艺术品收藏市场,黄金,或者县城房地产市场。

 

地方政府比开发商着急

限购政策打击了开发商的终端消费市场,令开发商资金链紧绷,但相比开发商,地方政府可能更着急。开发商可以采取缓拿地、不拿地的方式来应对,而地方政府却不得不卖地,换句话说,地方政府的资金链可能比开发商更紧张。目前地方融资平台债务已超10万亿,在地方债务严重的当下,很多地方政府高负债运行。据审计署数据称,2010年底,有78个市级和99个县级政府负有偿还责任债务的债务率高于100%,分别占两级政府总数的19.9%和3.56%。

由于对市场前景不明朗,开发商拿地热情骤减。以保利地产为例,今年1月底以后,保利地产共拿地9幅,而去年同期保利地产共拿地14幅,同比下降35%。不少地产商半年内甚至一幅地都没有拿。但土地出让金却是地方政府依赖的“钱袋子”。土地出让收入普遍占地方财政收入的四成以上,一些地方甚至占到80%以上。但一线城市今年土地收入基本都锐减三成以上,多则达五成。在保障房建设资金的压力下,地方政府确实有放松调控的动力。如果限购政策蔓延到更多的二、三线城市,在土地出让金的利益冲动下,中央政府在严格执行房地产调控政策方面,将面临地方政府潜在的反弹要求和监管难度。

 

   即使实施限购政策,它对二、三线城市的影响,也没有一线城市那么大,因为一线城市投机投资需求更严重,被限购的住房需求也更庞大。二、三线城市限购的做法,在阻止被一线城市挤出的投资资金进入自己所在楼市,有一定影响,但力度有限。就已经执行限购令的二线城市看,如成都、青岛,无论其成交量还是价格,均已进入企稳阶段。不过,至少是今年内,全国各主要城市房地产市场清淡的格局已经基本确定,很难改变。

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