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外部环境或致楼市调控长期化

(2011-03-22 11:09:03)
标签:

楼市调控

21世纪不动产

资金

房产

21世纪不动产监测数据表明,2月以来,北京、上海、深圳等一线城市自限购政策出台后,成交量均暴跌5成以上,新房价格有所松动,但二手房价格仍然坚挺。与此同时,房租在大幅上涨。

房地产调控将持续多久?这是开发商和消费者普遍关心的问题。笔者认为,限购政策至少会贯穿全年。如果通胀步入长期化轨道,那么房地产调控也可能长期化。

 

通胀形势不容乐观

此前多家主流机构预测,1月将是2011年的通胀高点,2月CPI将有所回落,预计环比回落0.1个百分点左右。但国家统计局公布的结果是,2月CPI涨幅为4.9%,与1月持平。这意味着通胀压力依然不减,通胀高点延后。

经调整后的CPI构成中,食品价格和房租是引发通胀的两个重要因素。2月全国食品价格同比上涨11%,影响居民价格总涨幅3.3个百分点,占同比涨幅4.9%中的67%左右。纵观粮价未来形势,上涨压力依然不减。尽管今年夏粮增收仍未板上钉钉,但种植成本上升与农民惜售却已经是可以肯定的事。京郊一位徐姓大妈表示“每亩地小麦收成大概一千多斤,加上100元左右的粮食直补,刚够种子钱、化肥钱和人工,忙活一年也就赚个勉强肚饱。”加之国家提高收购价以及粮库增加,农民卖粮容易,更推涨惜售。另外,肉类、粮油价格同比仍在上涨。北京八里桥市场监测显示,猪肉涨幅达到51%,大米比去年同期上涨12%。

房租在CPI的权重增加,而房租涨幅暂未遏制。如果不采取坚决措施,今年上半年房房屋租赁市场仍将运行在上涨通道中。目前来看,房租和食品价格走势,令今年的通胀形势不比预期更乐观。

 

流动性紧缩政策短期难见明显成效

毫无疑问,流动性过剩是引发物价与楼价上涨的主要因素,因此,收紧流动性是今年货币政策的主题。3月份,央票利率提升,且1年期和3月期央票发行量分别增加至100亿元和500亿元,远大于12月几十亿的级别。3月18日晚间央行宣布从3月25日起上调存款准备金率0.5个百分点。此次上调后,我国大型金融机构和中小型金融机构的存款准备金率已分别高达20%和16.5%的历史高位。

笔者认为,继续上调存款准备金率的空间已非常有限,通胀持续上行的压力使央行今年上半年仍有至少加息1次的动力。

期望货币政策迅速见效,是不现实的。要将泛滥多年的流动性收紧,还需要较长的时间。正如要将上涨多年的房价立即遏制住甚至使其转为下跌,也需要一定的时间。

 

综合来看,虽然跨过通胀高点比预期的时间要长,但预计2011年不太可能出现恶性通胀的迹象,全年将维持温和通胀的态势。不过,通胀的压力也可能贯穿全年。而紧缩流动性并非朝夕可以明显收效,可能是整个十二五期间的货币政策主题。

笔者认为,为实施调整经济结构、转变发展方式的战略,国家已将经济增长的速度放缓,而GDP增速放缓,对房地产拉动经济的需要就没有以前那么迫切。客观上这为房地产调控提供了契机。同时,如果应对通胀长期化,紧缩流动性长期化,楼市调控就必然成为常态。假如楼市在严厉调控下反弹,就只有出台更严厉的政策。所以,外部环境决定了,此轮房地产调控或将长期化。

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