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稳地价是抑房价关键

(2011-03-01 09:47:05)
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杂谈

落实新国八条后的北京土地市场,显得格外冷静。

商业地块受追捧的热度总体上高于住宅,但也完全在市场预期之中。虽然丰台丽泽金融商务区和大兴生物医药基地商业金融配套地块分别拍出了61%116%的溢价率,但通州三幅商业地块基本是以平价成交。

最值得关注的是住宅用地的成交。北京市安达房地产公司以1.62405亿元竞得顺义区后沙峪镇居住项目用地,北京万年基业公司以12.109亿元竞得丰台区长辛店北部居住区一期(南区)居住项目地块,均属低价。前者折合楼面价仅8020/平方米,竞标当日曾有开发商最高报价楼面价达1.5万元/平方米(总价3.0375亿)几乎是其一倍,却被评标小组抛弃。万年基业是长辛店地块的一级开发商,得手或在情理之中,但成交价仅为6500/平方米,也算是比较低的。

笔者认为,在强化房地产调控的今天,尤其是在全国两会前夕,北京后沙峪地块低价成交有着强烈的符号意义,清晰地表明了北京市稳定地价的指导原则。因为,从过往的经验看,高地价对房价有着直接的拉动效应,而低地价虽然不会直接拉低房价,却有助于抑制所在区域现有房价的上涨。

从某种意义上说,目前对房地产市场的调控,主要是对房价的调控,是以抑制房价上涨为核心(进而使其有所下跌)的调控。而抑制房价,主要是抑制住宅价格。所以,各地都以抑制住宅价格作为调控的中心工作之一。国土部此前还规定,住宅地块溢价率超过50%须上报备案,意图也很明显,就是希望其溢价率控制在50%以下。

个人认为,在各种资金渠道均被严格控制的调控环境下,开发商目前对拿地都比较谨慎,但从较长时期来看,限购令不可能长期存在,所以,开发商对两三年以后的房地产市场仍抱有信心。这就决定了,只有地价适合,注重长远发展的开发商仍会去拿地,但不太会疯狂追高。从另一方面来说,满足市场需求,保持相对充分的土地供应,也是地方政府的责任。由于土地供应后形成现实的商品房供应,有一定时间周期,一旦限购令退出,而届时商品房供应短缺,又会引发市场的恐慌,推动房价上涨,从而破坏调控成果。

同时需要指出的是,2011年还是保障房建设大幅增长的一年。它带来的一大问题是资金问题。从各地的实际情况看,通过出让土地来换取保障房的投入资金,仍是当下最可行的选择。但土地溢价的天花板被封堵,各地就必须加大土地供应的数量。

低溢价率的土地成交,会令地方政府牺牲一定的土地收入。这是调控大局下不得不作出的牺牲。而且,各地还必须在低价的基础上保持相当规模的土地供应尤其是住宅用地供应,这大致决定了2011年的土地供应格局。

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