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京版国八条出台 消费者倍加珍惜首次置业机会

(2011-02-23 10:09:22)
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杂谈

五年纳税证明  外地人购房门槛再提高

“持有本市有效暂住证,在本市没拥有住房且连续5()以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)

 “现在后悔都来不及了,未来两年之内我都没不了房了。”一位在北京工作已三年的同事说。原计划近期出手买房,准备年底结婚的他,现在很有些无助感。这位同事来自沈阳,毕业来京工作已经三年,而现在京版限购细则出来,他还得等两年之后才有购房的资格。

笔者认为,新版限购令对于外地人在京购房的门槛再提高,且目前房地产交易系统已经与社保系统实现全面联网,因此购房人很难再钻系统漏洞,这将把很大一批来自外地的首次置业人群排挤在外。

·限购将催生大户型热

京“15条”对限购的要求更加严格,购房指标因此显得格外珍贵,二套房首付提升至6成,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,将使很多购房人倍加珍惜首次购房的机会,不愿在首次置业中选择小户型,而是选择“一步到位”购买大户型。

未来新房和存量房市场中,往年一直很抢手的一居室甚至大开间的小户型需求将有可能下降,而两居室、三居室等大户型将受到购房人的青睐。

 

·“认房不认贷” 给改善型刚需空间

2011年京版国八条对限购以认房为标准,对于多套房的认定坚持“认房不认贷”的路子,笔者认为,国家各项调控政策直指投资型需求,尽管目前对于二套房购买的门槛再度提高,对于改善型居住需求的购买者有着较大影响,但此次出台“认房”标准,有效保障了改善型刚需对于市场的拉动作用。

 

·投资型“异地置业”空间挤压

去年限购令出台以后,一度出现“上有政策,下有对策”的状况,跨城市购房为投资者提供了新的资金出口,尽管有关部门已出台对违反规定者的惩罚措施,但却无法从根本上杜绝此类现象的发生。这种现状,在新一轮限购出台后,形势将有很大转变。截至20112月,已有30多个城市提出限购,新一轮住房限购将在全国范围内全面实行,这种“由点到面”的扩展趋势势不可挡,投资人在房地产领域的资金出口再次被阻截。

尽管如此,笔者仍认为,限购城市从过去的市场热点城市,到现在以行政区域全面覆盖全国的趋势,看起来势如破竹,实则有待商榷。原因在于众多非热点的二三线城市,限购是否符合当地实际市场情况?在限购令细则落地过程中,其执行力度是否到位?这些城市的限购对于外来资金的进入有何影响?仍有待进一步观察。

 

·限购催生投资向商业地产渐进

21世纪不动产数据监测, 201051日开始实施限购令后的两个月里,非住宅成交的比重开始呈现谨慎的上升趋势,4月非住宅部分占网上签约总量的4.9%,这一数字到5月上升到5.4%,到6月持续上升到5.8%。限购令出台之后,相较于商业地产的稳步上升,住宅交易量无论从数量上,还是从在存量房总成交量中所占的比重上,均呈下滑趋势。笔者认为,新限购令出台后,住宅市场中的投资型需求受挤压,一定程度上,促使部分投资人将目光转向商业地产。

笔者认为,2011年新版限购出台以后,一线城市的商业地产热将成为必不可挡的趋势。原因有二:

首先,国八条更严限购令出台后,投资型购房人在住宅领域的空间再次被挤压,21世纪不动产北京区域不少门店近期的客户回访显示,投资客对住宅的态度几乎空前的统一,均表示近期“不考虑”。

其次,投资可选项相对有限,目前阶段,投资房产仍有较大受益空间。相较于股市、黄金市场的不稳定性,在大多数投资者看来,房地产市场仍不失为一个较为优质的投资渠道。在住宅投资领域受限的资金,或将大量转移至商业地产。

尽管如此,笔者提醒广大投资者,商业地产不同于住宅,投资过程中涉及更多的专业运作且周期较长,非专业机构的投资者,在进入此投资领域时需倍加谨慎。据林蕾预计,一线城市近期资金流入商业地产投资领域将呈现渐进路径,而非猛增态势。

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