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调控严厉远超预期 房价下跌势在必然

(2011-02-09 14:00:57)
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杂谈

开发商如果还对2011年的反弹抱有幻想,那就是真正的不合时宜。如果说2010年的房地产是“史上最严厉”,那么2011年的调控则是“严厉的平方。因为新年伊始以新国八条和沪渝房产税试点的再调控,是2010年调控政策的叠加,这些政策在2011年发挥的综合效力,将超过任何开发商的预期。

中国人民银行28日宣布的加息决定,是紧缩货币政策的体现,同时也可视为新一轮调控的政策组合之一。主流经济学家预测今年可能还有2次的加息。21世纪不动产集团总监林蕾认为,4-5次加息之后,2011年的物价涨幅控制在4%以内是完全可能的。这就打破了某些开发商和专家以通胀预期为借口鼓动消费者买房投资的说法。

更重要的是,虽然加息并不是主要针对房地产市场,但房地产业是受加息影响最大的行业之一。加息将加重购房者的观望情绪,近期将令商品房市场的成交大幅放缓。在信贷被严厉控制的情况下,即使开发商能贷到款,加息也将增加其货款成本。加息的双重影响,在调控的背景下,将令开发商感觉不堪重负。

之所以说2011年的调控更严厉,其中之一是实施限购令城市的空前扩大。新国八条明确要求,“尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,要在2月中旬之前,出台住房限购实施细则。”预计2011年实施限购令的城市数量,将倍增于2010年。根据新国八条规定,去年已实施限购令的城市,还将修正其限购细则(如,本地区已购有2套住房的家庭,不得购买新的住房)。

之所以说2011年的调控更严厉,还因为房产税试点影响的幅射作用。虽然试点目前仅限于沪渝两个城市,但任何理性的投资者都会关心,自己所在城市会不会很快就成为第二批试点城市?并非不可能。如果纳入试点,房价上涨的空间就被封堵,投资的房产可能面临负收益的可能。这样,房产税的影响就不再限于试点城市了。

之所以说2011年的调控更严厉,更因为2011年的调控是在2010年政策的基础上推出的,是几轮调控政策的叠加,其效力也远大于1+1。很多消费者抱怨,2010年的调控没有效果,房价还在继续上涨,但2011年他们将会看到完全不同的市场景观。

林蕾预计,在信贷全面紧缩的背景下,资金来源已接近枯竭的中小开发商,将面临继续生存下去的危机。喊了多年的“狼来了”,这次像是真的了。这些开发商除了大幅降价,没有更好的选择。品牌开发商去年回笼了大批资金,可以支撑更长时间,但至少从下半年开始,他们的日子也很艰苦。降价也是其共同选择。

也许在修改限购令细则之前,有些城市会出现短期的抢购现象,但从全年情况看,成交量将下滑10%以上。虽然房产税试点一般指向新购商品房,存量房暂时未纳入,但为了将投资收益尽快回笼,有些投资者会将手里的二手房抛出,从而使一直短缺的二手房源出现大幅增长,二手房成交增幅超过新房的城市会继续增加。

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