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北京二手房为何放量上涨?

(2011-01-25 17:28:58)
标签:

房产

北京二手房

日均成交量

杂谈

2010年北京二手房成交量再次大幅度超过新房之后,2011年新年伊始,二手房沿袭了增长态势,不仅成交总量远远超过新房,且创下此轮调控以来的新高。

上周二手房市场更是发飚。根据北京市房地产交易管理网数据,117—23日,北京新建商品房成交3161套,比前一周的1837套,大幅增长72.1%,并超过了2010年调控前同期的3083套;同期,北京二手住宅成交量为5813套,比前一周的5577套增长4.2%,比2010年同期相比大增64.9%,日均成交量达830套,为20104月以来的新高。不可否认的是,在成交量增长的后面,价格也在上涨,只是涨幅不大。

最近北京房地产市场几乎没有任何新的政策出台,北京市领导也否认了今年加入房产税试点的可能,其二手房成交量为何放量上涨?

客观地说,我们很难准确解释上周二手房成交大涨的原因。它可能是多种因素促成的一次异动。在已经市场化的二手房市场,成交量的上窜下滑,都是正常的波动。

调控大环境里,有时仅仅是一个传闻,就会掀起一阵波涛。某一个政策的微调,也会被市场快速放大。据透露,1月份全国新增信贷将高达1万亿元,在所有人都知道今年要收缩信贷的情况下,这种增幅必然会招来监管层的管束。所以,商业银行被紧急要求再暂缓或缩小放贷,包括房贷。一些银行再次拿首套房开刀,连优惠利率85折也没有了,回到了正常基准利率。这对那些首次置业者无疑是沉重打击。获知这类消息的消费者,慌不择路,急忙签下了购房合同。

年初,有投资性资金进入。1月份,一些高收入居民已经拿到了2010年度的奖金。对于这部分高收入人群来说,买房仍然是最合适的投资路径之一,否则,他们会问:不买房,买什么。虽然限购令对投资者需求有所限制,但并没有完全遏制住。据21世纪不动产观察,限购令之下,是全款购房比例的大幅上升。

还有两个背景因素在推动二手房成交量的增长,其一:哪怕是面临严厉的调控,房价也还在上涨通道之中。根据北京市统计局的数据,2010年北京市房屋销售价格比上年上涨11.5%,其中新建住宅上涨18%,二手住宅上涨5%。从2011年初的情况看,环比涨幅虽有所下降,但仍是在上涨。这给了部分消费者传达了对遏制房价相对悲观的预期,因此尽早买房。

其二,同时,虽然我们一直反对以通胀作为房价上涨的依据,但少数开发商和专家仍以通胀预期来鼓吹买房保值的理念,使得一些消费者产生了物价推动房价上涨的恐慌心理。其实这是开发商的阴谋,但难免有消费者因此入市。

有一个特别值得关注的现实,北京严重的堵车,将推动二手房成交量的增长。活跃的二手房市场一般集中于四环内,而从现有出行成本看,越是住在市区内成本越低,购买市区内二手房的消费者将能深刻体会到这一点。另外,21世纪不动产对2010年度涨幅最高的二手楼盘进行盘点后发现,不少二手房还拥有物业管理费、停车费的优势,这也吸引了一部分所谓中等收入购房者。

我们认为,从2011年的趋势来看,调控下的房地产市场,成交量将比2010年将萎缩10%左右,其中,新房市场成交量下滑幅度将高于二手房。无论政策如何变动,不仅2011年,而且从更长的时间来看,北京二手房成交量继续大幅超过新房的大势都不可逆转。

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