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从“不差钱”到“钱紧” 明年开发商日子不好过

(2010-12-07 14:49:11)
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杂谈

    12月3日中共中央政治局为明年经济工作定调:实施积极的财政政策和稳健的货币政策。这标志着适度宽松货币政策的退场。

    货币政策转向,并不令人意外。此前,已释放出多种迹象和信号。如果说,货币政策由宽松而逐渐收紧,主要是为了防范和应对日益增加的通货膨胀预期,那它对房地产市场会产生怎么样的影响?

    笔者认为,货币政策是对资产价格影响最大的宏观政策。过去多年的货币超发,推动了资产价格尤其是商品房价格的上涨。没有货币的支撑,仅仅凭借所谓刚性需求等因素,无法解释房价持续快速的上涨。也因此,遏制房地产市场的价格上涨,也需要货币政策的支持。

    货币政策由适度宽松(现实生活中表现为过度宽松)转为稳健,对商业银行来说就是信贷规模增幅收缩。而信贷规模的收缩,首当其冲就会减少房地产信贷的投放总量。其中包括个人住房信贷和房地产开发信贷。从2010年下半年起,个人住房信贷已日益收紧,甚至连首套房90平方米以下的优惠利率也由7折提至85折。年底,房地产开发贷款也更加严格起来,有些银行甚至暂停发放。这些政策还将持续到2010年。

    资本市场,中国证监会自2007年起就不断提高房地产企业再融资的门槛,近三年更是几乎停止了房企的再融资审批,数千亿元的融资申请一直堆压着。2009年如果没有资本市场再融资的限制,房地产上市公司加入抢地大战,土地市场和房价都会更加疯狂。虽然资本市场再融资的收紧,没能直接遏制房价,但至少没有火上浇油。从房地产调控的角度出发,2010年仍会实施这一政策,暂时看不到全面放松房地产上市公司再融资的可能。

    再加上预售资金监管和防范热钱的“限外令”,目前来看,与房地产有关的多个资金渠道已树起堤坝,房地产企业的外来资金来源日趋变窄、变细甚至干枯。在这种情况下,很多房地产开发商不得不主要依赖自有资金。国家统计局10月份以来的数据显示,自有资金在开发资金来源中所占的比重越大越大。

    由于今年不少开发商销售情况不错,回笼了一批资金,加上2009年资金的累积,这样,即使出台了一项又一项的调控政策,他们仍能应对。8月-9月成交量的回暖,使一批开发商的资金可以支撑到明年6月。但另外一些销售情况不太理想的开发商,明年一季度就会发生资金周转困难。

    有些开发商和业内专家以所谓通胀的名义,称明年房价仍将上涨,但在货币政策转向的背景下,在房地产各项资金来源收紧的情况下,温和的通胀不足以拉动房价上涨,相反,今年出台的各项调控政策,明年有可能产生政策叠加效应。

    年底成交量再次增长,并不表明调控已陷入失败。成交量增长,如果不伴随价格的上涨,就仍属良性。但是,成交量增长之后就是房价的上涨,那就会逼迫决策层再次增大调控力度。

    结果可能是一些开发商不愿意看到的。

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