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金融调控效应叠加 楼市调整将超2008

(2010-11-15 10:09:48)
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杂谈

    即使不考虑各地限购令,单从中央政府层面来说,9.29第二波调控显然并不意味着此轮房地产调控的终结,相关政策仍在不停推出。国土资源部土地利用管理司司长廖永林11月12日做客人民网时表示,包括国土部在内的各主管部门,定会根据市场的变化做好政策储备。也就是说,政府并不缺调控手段。

    10月下旬以来,房地产市场感受到的最明显的政策信号是,信贷在全面收紧。央行10月20日的加息和11月16日以后上调存款准备金率0.5个百分点,虽然主要针对的是通货膨胀,但房地产却是受影响最大的行业之一。

不仅遏制国内投机性住房需求,也防范国外热钱和投机需求。住建部、国家外汇管理局近日规定,符合要求的境外个人只能购买一套自住房,境外机构只能在注册城市购买办公用非住宅房。在外汇管制和堵截下,境外购房需求也将被迫收窄。

    房地产贷款,无论是个人住房贷款,还是开发贷款,都在紧缩。第三套以上住房贷款是停止发放了,银行还不肯发放过首套房,从11月1日起,各主要商业银行将首套房优惠利率由原来的7折,上调到85折。

    同时,银监会根据对60家房地产企业集团的调研结果,提出要高度关注房地产贷款风险,严控大型房企贷款风险。据有关媒体11月15日引用银行内部人士的消息透露,与此前的月底性信贷调节不同,中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止了新增开发贷款审批。

    虽然央行11月2日发布的三季度货币政策执行报告仍提出将继续实施适度宽松的货币政策,但首次提出要“继续引导货币条件逐步回归常态水平”。而回归常态,在主流经济学家看来,就是要从适度宽松回归稳健的轨道。而稳健的货币政策必然意味着信贷逐步收紧,而首当其冲的就是占贷款新增余额约20%的房地产贷款的从紧。

    笔者认为,10月下旬以来,各商业银行显然就已得到监管部门的内部通知或信号,今年最后两个月就要为明年的信贷规模做好铺垫。因为按惯例2011年的信贷增幅一般是以上一年的新增贷款额为基数,最后两个月的迅速压缩,有助于明年信贷规模的控制。而近一个多月来,监管部门和各商业的一系列动作,即是明显的佐证。无论是货币政策的逐渐转向,M2增幅的降低,信贷规模增速的压缩,还是个人住房贷款和开发贷款的收紧乃至暂时性停贷,境外热钱的严控,都确切无误地传达出一个信号:2011年房地产市场的资金流将迅速变细变小,开发商要过紧日子了。

    事实上,国家统计局发布的10月份房地产运行情况报告已经透露出了这种变化的端倪。数据显示,10月份全国房地产投资继续保持强劲增长势头,但开发企业的国内贷款已经出现0.9%的负增长,个人按揭贷款更是出现高达4.4%的负增长。预计这种负增长的趋势今后几个月将会继续。

    房地产信贷政策是决定房地产市场运行最重要的因素,值得注意的是,四季度对房地产贷款的再次收紧,是在此前已实施的房地产各项调控政策基础上进行的。随着时间的推移,这些信贷政策将与此前的其他所有调控政策一起,构成房地产调控的“政策叠加效应”,从而产生“1加1大于2”的效果。房地产调控所产生的这种叠加效应,可能远远超出业内人士此前的预期。

    虽然今年4月17日开启新一轮房地产调控以来,许多人总是认为调控效果不如人意,没有很快达到普通百姓所预期的目标,但主管部门都在密切监控市场的动态,正如国土资源部土地利用司司长廖永林所说,相关调控政策一直在储备,也因为如此,9月29日各部门才能对刚露出反弹苗头的房地产市场作出极为迅速的政策反应。不过,政策作用于市场,有一定的滞后传导效应,所以观察政策效果需要一段时间。

    9月29日以后的政策调控力度,这不仅是因为行政调控手段的强化,更是因为这是在此前基础上的再出发,所有调控措施都在发挥其政策功能。以开发商的资金流为例,投资投机性需求被严格限制,连首次置业需求和改善性需求也受到控制,开发商从购房者那里直接得到的资金回笼速度大为减少。而就是这些预售款,也要求存入银行专户,专款专用,开发商腾挪的空间被压制。紧接着是加息和上调存款准备金率,开发贷款再趋收紧,上市公司再融资仍未放开。年底年初,很多开发商只能依靠今年3月-4月、8月、9月回笼的资金过日子。度过这个冬天没问题,但如果政策调控力度不放松,半年后,开发商将面临非常严峻的局面。

    而与此同时,保障房建设以前所未有的规模和速度在推进。它对房地产市场的影响,也未被业内人士充分认识到。2011年6月以后,这种被低估的影响将与其他调控政策效应一起叠加显现。

    2008年房地产市场的调整,并非是哪一项政策作用下的结果,而是2007年多项调控政策综合作用下的结果,是一种政策叠加效应的体现。这种政策效应将会在2011年再次出现,并有可能是过之无不及。

    综合以上因素分析,2011年6月以后,从总体上看,房地产市场的调整幅度可能会超过2008年。值得提出的是,虽然不少开发商在2008年感受到了巨大的压力,但从统计数据看,2008年全国房价仍在上涨。根据国家统计局数据,2008年底全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨了6.5%。除了深圳当年房价下跌较深,其他城市基本都在上涨。2008年12月底北京房价同比上涨了9.5%,其中,新建住宅上涨11.9%,二手住宅上涨6.2%。而如果2011年仍保持目前的调控强度,保障房也保持现有规模,那么到2011年全国房价就不可能继续上涨6.5%,北京房价就不可能上涨9.5%,而应该是持平或略跌。当然,若调控政策发生变化,另当别论。

    二手房市场的表现可能会与新房市场有所不同。主要是因为存量房市场极为庞大,调控政策叠加效应,会促使一部分业主将手里的房源释放出来,从而推动二手房市场成交量增幅要高于新房市场,尤其是二手住宅。

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