加载中…
个人资料
林蕾2010
林蕾2010 新浪个人认证
  • 博客等级:
  • 博客积分:0
  • 博客访问:303,000
  • 关注人气:131
  • 获赠金笔:0支
  • 赠出金笔:0支
  • 荣誉徽章:
相关博文
推荐博文
谁看过这篇博文
加载中…
正文 字体大小:

动用税收杠杆,不如盘活二手房市场

(2010-10-13 11:51:32)
标签:

杂谈

    税收调控是9月29日七部委通知的重要内容,也是下一步调控的焦点环节。

    财政部、国家税务总局9月30日对调整房地产税收政策答记者问时说,对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的;拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点,恢复征收房产税,积累经验后逐步扩大到全国。而10月7日上海市实施细则对此回应说,要“积极做好房产税改革试点准备工作”。

    这些表态显示,房产税试点势在必行,只是试点时间和地区的问题,而一旦对住宅征收,对楼市必将产生重大影响。从2005年以来,北京、上海、深圳等城市的投资性购房比例持续增加,这些投资者已从房价的上涨中获得巨大的账面收益,如果出售,则可转化为现实收益。此前投资者未出手,是期望房价还能继续上涨。如今,调控力度不断加大,房价下行的信号日益明显,出售的压力正在强化。而房产税政策的调整,将有可能成为迫使投资者出货的最后推手之一。

    虽然对住宅征收房产税的具体税率有待财政部通知的明确,但将会增加物业持有成本,则是确定无疑的。也许一套住房的房产税每年可能只须万元左右,如果房价继续上涨,是完全可以消化这一成本的。但前面已经分析,在持续加强的调控政策施压之下,房价必然向下运行(如果不下行,则仍将遭受新的政策调控)。同时,物价在上涨,房产沉淀的资金损失了利息,而且还需要交物业管理费,几项成本相加,压力正在积累。在这种情况下,一部分投资者就会考虑出售手里的二手房。

    前段时间,有关商品住房空置数量巨大的传闻,具体数据可能尚无法证实,但根据监测数据,全国的空置(闲置)商品住房的数量确实不算小。这些存量房如果能释放出来,对于满足住房需求,缓解供求带来的房价压力,将起到很大的作用。

    从过往的经验看,调控房地产市场更多是着眼于抑制新房的投资投机性需求,近年来也强调了对加大普通商品住房和保障房的供应,但是,实事求是地说,由于将存量房市场视为投资者的市场,调控政策忽视了二手房的作用。而实践证明,没有二手房市场这个调节器,单靠新房市场的调控,想实现遏制房价上涨的目标,非常困难。对住宅征收房产税,是推动这些存量住宅进入交易市场,缓和供求关系遏制房价的重要措施。从这个角度说,无论政策的初衷是什么,房产税政策的调整,客观上将带动二手房市场进入一个全新的平台,可以预计,二手房交易量全面超过新建商品房的时代很快就会到来。

    但同时必须解决交易成本过高的问题。

    根据财政部、国家税务总局出台的新规定,将对个人购买自用普通住房减半征收契税调整为对个人购买属于家庭唯一住房的普通住房,减半征收契税;将对个人首次购买90平方米及以下普通住房减按1%税率征收契税,调整为对个人购买90平方米及以下且属于家庭唯一住房的普通住房,减按1%税率征收契税;对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税;对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

    新政策对契税减免是非常严格的。整体来说,契税和个人所得税政策都加大了商品房交易的成本。尤其是对转让商品房征收个人所得税方面,免征范围仅限于家庭唯一的住宅,从现实情况来看,出售家庭唯一的住宅这种可能性极小。根据21世纪不动产粗略计算,仅这两项,转让商品房的交易成本,相当于房价增加了3%左右。由于众所周知的原因,房价上涨带来了房产总值的大幅增加,因此,交易成本增加3%,应该是增幅是巨大的。

    经济学理论显示,交易成本的增加,对交易本身必将构成阻碍作用。也许调整契税和个人所得税政策的初衷,目的是为了增加投资投机者的成本,从而想达到抑制投资投机的作用。但现实情况是,这些房子已经在投资者手中,聪明的市场设计者,应该将这些房子释放出来,而不是将庞大的房源堵死在投资者手里。那对谁都没有好处,或许只有坏处。投资者囿于交易成本,而怠于出售,且不说资源沉淀是一种浪费,单是对缓和供求关系也起不到应有的作用,政府也收不到交易的税费,是一种最坏的囚徒困境选择。

    从深化楼市调控,切实缓和供求关系,遏制房价上涨出发,应减少而不是增加商品房交易的成本。如果能将存量愈来愈庞大的存量房市场予以盘活,不但楼市调控的效果可以事半功倍,可以早日达到遏制房价上涨的目标,而且市场交易的几方主体都可以实现利益最大化。

0

阅读 评论 收藏 转载 喜欢 打印举报/Report
  • 评论加载中,请稍候...
发评论

    发评论

    以上网友发言只代表其个人观点,不代表新浪网的观点或立场。

      

    新浪BLOG意见反馈留言板 电话:4000520066 提示音后按1键(按当地市话标准计费) 欢迎批评指正

    新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

    新浪公司 版权所有