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开发商已形成“低价快销”共识

(2010-09-27 16:47:07)
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杂谈

    8月以来成交量的大幅增长,吓坏了很多购房者。9月下旬,尤其是最近一周,虽然成交量环比有所下滑,但仍保持在4月调控以来的较高水平。

    据监测,凡是出现“日光盘”的楼盘,要么是地段优越无可替代,要么是开盘价比同类楼盘明显偏低。最近,北京东部某楼盘,几百套房源,数千人排号,就是由于该楼盘低价入市,虽然楼栋位置并不是太好,但较低的价格还是吸引了大批刚性需求者。这在全国都具有代表性。

    售楼处排长队的情景,传导出一种恐慌气氛,有些购房者以为调控失败了,房价又要上涨了。但从中秋假期监测的情况看,北京、上海、广州等城市在售楼盘,大多数都是有折扣的,有些折扣还比较多。虽然深圳个别楼盘也在涨价,但主要是因为其地理位置比较优越,而且涨幅更多是象征性的。

    中秋前后,各地推盘量继续增加。9月21-22日北京新增12个项目约60万平方米入市,深圳最近一周新增供应量则超过3000套。很显然,开发商正在利用9月的销售好时光抓紧时间出货。据北京一位开发商介绍,本来他们公司原定的开盘时间是10月份,但公司8月以来拼命抢进度,终于可以提前开盘了。

    根据以往惯例,即使是上轮调控最悲观的2008年9月,也迎来了当年的月度销售高峰。2009年的9月也是当年成交量最大的月份之一。从成交量来看,今年的金九是可以期望的,主要是因为9月份供应量大,且多以平价或低价开盘,消费者的购房热情动起来了。

    据多个知名地产商透露,他们目前的策略仍然是抓紧开盘,快速销售,迅速回笼资金,即使排队人数是房源的10倍,也不会涨价。一位业内资深人士称,这基本是所有知名开发商的共识。如果涨价,也只是极少数非品牌开发商所为,他们的行为也不可能带动整个市场单边上涨。

    笔者认为,今年9、10月将迎来全年的供应高潮,这个时间窗口正好顺应了压抑了4个多月之久的住房需求,而开盘项目的房价一般都能提供一定的折扣,可以预见,8-10月将是今年成交量持续增长的一段时期。此后,随着购房需求的消化,交易动力减缓,销售曲线将会下滑。如果将4-7月视为2010年成交量的最低谷,那么,11-12月将是今年成交量的第二低。在无形的调控之剑影响下,到年底,绝大多数项目的房价很难超过4月中旬的高点。

    另外,如果目前的销售态势能够保持到10月份,那么,下半年整个商品房的成交量将略高于今年上半年,其中二手住宅的成交量增幅仍将优于新房市场。在房价滞涨或略微下跌情况下的成交量增长,哪怕是大幅增长,本身并不会招致新的调控,而只有量增带来价格的非理性上涨,才必然会招致更严厉的调控。

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