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房价若大涨调控会再来

(2010-09-10 09:04:57)
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杂谈

 

    万科8月热销119.9亿,刺激了所有开发商的神经。太震惊了。同时,也给了他们鼓励。即使不能卖100亿,卖50亿总可以吧。

    2010年的9、10月,确实是卖房的好时机。一方面,这是传统的金九银十,客观上是销售的最佳时间窗;另一方面,8月楼市的异军突起,将沉闷的观望阴霾扫去大半,人们的消费信心尤其是刚性需求的被刺激起来了。

不可否认,过去一个月,绝大多数城市成交量较大幅度的增长,是在刚性需求的推动下堆起来的。这些刚性需求,4-7月一直在观望,在等待,既期望有更猛的调控政策出来,也期望不堪压力的开发商大幅降低房价。但是,这种预期没有全部实现。开发商降价了,但大部分不是在售楼盘直接降价,而是新楼盘以低价开盘,降幅也有限;同时,政策预期也已基本稳定,即:继续贯彻现有的调控政策,没有更严厉政策出台的信息传出。

    在这种情况下,刚性需求出手了。之所以说是住房的刚性需求,就是不得不买房的需求,能推延一段时间,但终究是买的。比如,结婚要买的住房,比如拆迁要买的住房。还有一些是害怕房价突然上涨而入市的需求(这是有先例的)。购房需求就是如此,一旦有人忍不住出手,就会有人跟随。

    但是,进入9月,市场正在发生微妙的变化。刚性需求消化之后,应该有一段相对淡静的时期。不过,各地的楼市运行曲线显示,成交量还在增长。我们监测的数据表明,紧接着刚性需求,投资性需求也开始在谨慎试探性进场。

    客观地说,假如没有投资性需求接棒,仅仅靠首次置业需求这些刚性需求,是很难完成金九银史的季度使命的。而投资性需求此时到来,一是因为社会确实有巨额的资金存在(近期王小鲁博士披露的5.4万亿灰色收入,就是一个证明),二是这些资金没有太多、太好的投资渠道,而房地产从来都是最大的吸纳资金的领域,过去几年的经验也表明,投资楼市盈利的概率远大于亏损。在政策预期稳定、刚性需求的先行推动下,部分投资性需求开始入市。

    假如刚性需求与投资性需求叠加,而供应保持不变,根据最简单的供求关系原理,房价理应上涨。但是,此前我们已经提到,今年三季度以后,将进入商品房供应高峰。一方面,去年是土地出让最多的年份之一,绝大部分开发商是拿到土地,具备开工条件就会立即开工;另一方面, 2009年底至2010年初这段时间,很多城市不适宜施工,季节因素使得三季度以后才是商品房的上市时期。这也是“金九银十”得以成立的时间因素。

    21世纪不动产监测的数据表明,各大开发商均有大批货源在9、10、11月推出,尤其是前两月。这些货源能够满足现有的刚性需求和部分投资性需求。供需对接,未来两个月成交量继续增长,应该是可以预期的。从这个角度说,这两个月,既是销售新房的好季节,也是出售二手房的好季节。

    我们相信,也希望,绝大部分开发商都能够沿用此前的低价开盘策略,最大限度地推出货源,快速销售。这也正是万科过去所采取的销售策略。如果是这样,2010年的销售业绩就会因为9、10月相当可观的资金回笼而大为改善。同样,二手房业主也能趁此良机出货。

    我们不希望出现这种情况:开发商认为需求突然放大,就改变原有的低价开盘或给予折扣的策略,顺势涨价。涨价固然可以获得单位面积的利润率,但也可能吓退部分对价格敏感的刚性需求,造成总回款的下降。同样,若二手房业主以为时机已到连夜加价,殊不知这样做会延长成交时间,甚至迎来成交的失败。

    更令人担心的是,如果这种做法被传染开来,几个楼盘的涨价,变成一批楼盘的涨价,一个城市组成一片区域,局面就有可能失控。成交量上升的同时,房价也呈较快增长。

    这当然不是调控部门所乐意看到的,也不是舆论所欢迎的。这样的数据上报到决策部门,将有可能导致谁都不愿意看到的结果,那就是国家将不得不使出更严厉的再调控政策。在现有基础上出台其他调控政策,一定是杀伤更大的政策,一定是会让本轮调控的时间更长。

    所以,量增价跌或价平,是一种良性的市场表现;价量齐涨,是一种非良性的市场表现。

 

 

 

 

 

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