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一线楼市全线反涨的背后

(2010-09-07 17:23:32)
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杂谈

    自4月份宏观调控以来,京沪深三地楼市成交量、成交价格均出现了全线下跌。但从6月下旬开始直至7月,跌速开始放缓。等到了8月份,三地成交量出现了全面反涨,价格也逐渐企稳。其中,深圳8月份二手房成交量更是出现了同比、环比双涨的情况。

    根据北京市交易管理网的数据,8月份全市新房共成交新房住宅6518套,环比上涨13.1%。二手房方面,日均成交量在350套均线波动两个月之后,8月份终于突破400套大关。数据显示,上个月全市共成交二手住宅12780套,日均成交412套,环比涨幅为23.3%。

    而在另外两个全国楼市的标杆城市——上海和深圳,成交量的反弹更为明显。数据显示,8月份上海新房住宅成交量为6584套,环比涨65.4%;深圳新房住宅成交量为2971套,环比涨高达77.0%。两地上个月二手房住宅上海成交量为12500套,环比涨58.3%。深圳成交量为13279套,环比涨53.4%,同比更是上涨6.7%。

    许多人看问题只看表面,却从不追求深层次的原因,楼市问题更是如此。一线楼市全线反涨,那他们的背后又是什么?

 

    先说说深圳,深圳8月份市场有其特殊性。9月1日,《深圳市房地产市场监管办法》正式施行,从政策层面上格杜绝签署阴阳合同,对市场产生巨大影响。从短期看,为了避免这一政策带来的影响,大量购房者选择在9月之前购房,直接导致了8月份深圳二手房成交量飙升,成为京沪深三地中,唯一一个出现成交量同比增长的城市。与其说是市场回暖,不如说政策的影响更大些。

    再来看看北京和上海,在这两个城市的成交量反弹中,新房价格下跌可谓功不可没。

    8月份北京新房价格终于破冰。在多个项目底价开盘入市,收到理想想过之后。北京多家开发商纷纷跟进效仿,致使8月份在政策性住房成交量并不高的情况下,新房住宅成交量环比仍然出现了超过20%的增长。

    同样的,在上海,受资金压力影响,近期包括金地、龙湖、华润在内的部分开发企业在上海市场,采取了大量推盘和低价入市的策略。而其他开发商,也普遍采取赠物业费、面积等变相降价的方式促销。个别实际折扣达10%,大型团购客户更可获得20%的价格优惠。使得上海8月份新房的成交量出现了大幅反弹。

    同时也要注意到,北京、上海的成交量仍然只有去年同期的一半。与其说是回暖,不如说是“触底反弹”。

 

    当然另外还需要值得注意的是,刚性需求的逐渐释放。

    由于之从6月下旬以来北京二手房市场已经显露止跌企稳的态势。同时,因为此前3个月北京低价二手房源已基本消耗殆尽,中间价位房源成为目前市场主力。使得北京8月份的二手房价降幅大幅放缓。根据21世纪不动产的监测数据,上个月全市二手房价环比降幅缩小为1.5%,而5至7月份累计降幅则达到15%。在盼望房价下跌无望,甚至面临上涨压力的时候,部分购房者也放弃观望,需求开始逐步释放。从具体区域看,亦庄、旧宫、丰台南区等价位并不高、交通便利的区域,成交量反弹明显。尤其是亦庄、旧宫区域,受轻轨即将开通利好影响,价格甚至出现了小幅反涨。

    笔者预测,在9、10月份,北京楼市成交量将会继续回升。新房市场在扩大放量的同时,房价将出现一定幅度的下跌,吸引购房者出手“抄底”。二手房则受到庞大中档价位房源存量的影响,房价不会出现太大的变动,成交量也会有一定程度的扩大。

    和北京一样,政策调控后上海的二手房成交量在6月份降至谷底(6500套),7、8月份,随着对政策的逐渐消化和需求的逐步释放,市场开始逐步企稳回升。8月份二手房成交量已回升至12500套,是6月份的一倍多。

    虽然目前上海市场的成交量出现明显回升,但仍只有往年同期的一半。另外从监测数据看,在新政前,作为未来供应量主力区域的上海外围区域,其楼盘价格涨幅均超过了20%。由于此前价格涨幅过高,再加上放量加大,虽然成交量出现回升,但价格上仍缺乏上涨动力。

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