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向万科学习!

(2010-09-07 09:05:28)
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杂谈

万科 92日晚间发布公告称,继67月销售金额连续突破80亿之后, 8月万科的销售额再创新高,以119.9亿元刷新了国内房地产企业的单月销售纪录,较去年同期上升149.0%

公告显示,万科今年前八个月已累计实现销售金额572.1亿元,同比增长40.6%。截至中期时,万科已售未结资源的合同金额为573亿元。考虑到78月份万科的销售额204.3亿元,保守估计,目前万科的已售未结量已超过去年全年销售额。

万科董事会秘书谭华杰表示,91011三个月行业将迎来供应量高峰,而万科的新推盘规模仍然会保持较高水平,公司会继续坚持快速销售的原则,包括采用积极的定价策略,争取比较理想的新推盘销售率。

万科执行副总裁肖莉此前表示, 2010年万科推出的可售资源将近1000万平方米。万科上半年的均价约1万元,参照上半年的货值,万科全年可售房源的价值可能会接近1000亿元。万科的标准是新盘出来一个月销售率要达到60%

我们估计,2010年万科完成800亿元的销售额已成定局。同样,如果今年的势头保持到明年,则万科到2011年可以实现1000亿元的销售目标。这正是2004年万科20周年时宣布的既定战略。

当年很少有人明白,为什么是2011年,而不是2010年、也不是2015年,实现1000亿元的销售目标。现在想来,这是因为,那时起,万科就已制定了未来10年乃至20年的发展规划,2011年不过是其中的一个阶段罢了。

2004年以来,中国房地产市场经历了一年一度多达五六次的宏观调控,市场的波动不可谓不激烈,但是,令人惊讶的是,万科居然可以如期实现它7年前制定的奋斗目标。不能不承认,这就是行业老大的前瞻性。

很多人想知道,为什么在遭遇史上最严厉调控的2010年,万科却不仅获得了企业最好的半年度销售业绩,随之又创造了开发商里最好的单月最高销售记录?

我们认为,第一,这得益于万科均衡的全国化布局。万科不仅上海、北京、深圳等东部一线城市有大量项目,成都、沈阳等西部和东北地区也有相匹配的住宅项目。与此相适应,万科拿地也较为均衡,而不是只在利润率高、货值量高的一线城市拿地。这样,经历调控后的万科,完全可以做到东方不亮西方亮,甚至“西方”(西部和东北部东区)有些项目销售情况比调控前还要好。

第二,这得益于万科均衡的产品结构。万科既有深圳第五园这种高端项目,也有沈阳普通住宅项目,甚至还有限价房项目。当深圳、上海的高端项目销售略有受阻时,它的其他普通住宅项目异军突起,全面补位。有些位于二三线城市的普通住宅,在调控时期由于货价对路,卖得格外好。所以,万科不怕调控。

第三,这得益于万科准确的营销策略。众所周知,万科制定了“三一”政策,不囤地不捂盘不当地王,其中的“不捂盘”政策在2008年和今年的营销过程中都发挥了重要作用。因为不捂盘,所以就需要快速销售,而要快速销售,就必须有一个与市场合拍的价格,用万科管理层的话说,就是积极、灵活的定价策略。中粮万科长阳半岛的畅销证明了这个策略的准确和有效。

也许还有其他原因,但我们认为主要是以上三个。

2008年,当万科主动降价时,获得了不少的骂声;今年,当万科主动低价开盘时,也获得了不少的骂声。但是,同行们在心里不能不承认,万科赢了。

    也许你暂时追不到,但万科是可以学习到的。

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