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北京空置率过低 年均亏空住宅3.7万套

(2010-08-05 15:12:47)
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杂谈

    最近一段时间,关于空置率的问题被媒体炒得火热,有业内人士称,全国有6500万套空置房,引起一片热议,而该数据也受到多方质疑。根据日前国家统计局公布的数据显示,今年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积逾1.9亿平方米,如果按照每套住房100平方米来估算,一亿平方米全国住宅待售面积意味着有100万套左右的商品房待售。但针对目前市场关心的住房“空置率”,国家统计局并未公布。

    笔者认为,目前尚未有关于国内房屋空置率的准确数据,但从舆论和一些人的观点看,想通过空置率来证明房地产泡沫十分严重,同时也严重威胁房地产行业和国民经济,其实这样的理解并不全面:

一、要看空置率,还要看需求量

    虽然没有全国的数据,但北京的数据还是有的。

    从国际惯例来看,一般情况下空置率在5%—10%属于合理区间。如果空置率在5%以下,说明市场严重缺乏空置房源;10%—20%属于危险区间,超过20%就属于严重危险范围,说明楼市已处于高风险状态。

    在上世纪九十年代初的时候,海南正处于房地产泡沫时期,当时有数据统计整个海南的空置量达到450万平方米。在当时,这个在我们现在看来较低的空置量,却远远超过了需求量,严重动摇了海南楼市。同样的,当时上海楼市约有700万平方米的空置面积,远高于海南。但由于其持续旺盛的需求量,不仅使得上海楼市没有崩盘,反而还使得上海房价在长达十年里一直保持在相对低位。

    所以笔者认为,不仅要看空置率,更应该关注需求量。以北京为例,根据官方数据显示,自2004年以来,北京人口年均增长54.3万人,即便按3人/套的比例计算,需要年均新增住房18.1万套。而全市自2006年以来,每年成交新房住宅量约为14.4万套(2006年17.5万套、2007年14万套、2008年9.4万套、2009年16.5万套,忽略拆迁数量)。也就是说,北京每年新增的供应量,并无法满足新增人口的需求,每年还有3.7万套的亏空。

    北京全市仍有9.4万套的新房存量可售(现房+期房),但2006年至今尚未解决的新增住房需求为14.8万套,两者之差为5.4万套。

    这里要说明的一点是,北京楼市的投资比例一直保持在20%左右。也就是说,之前有大量住宅被用作投资,这部分住宅一部分进入租赁市场,解决常住人口居住问题,可被视为正常市场消化。而另一部分被空置,也就意味着同等量的需求未被释放。

    说白了,北京的空置率,相对于北京的需求量,仍有很大差距。北京的空置率房源并不多,恰恰是偏低了!

二、现在房地产的主要问题是供应量,而不是空置率。

    怎么样要让一个贪吃的人不吃东西,答案是让他先吃撑。

    巨大的需求量是不可回避的问题,仅就北京而言,有数以百万计的常住人口,他们是租房居住,光这部分需求量就足够北京建上十年。

    大家现在讨论过的,包括房价、空置率、地王,这些问题,但总是忽略了最根本的问题——供应量。就观点(一)中介绍的,如果北京的年供应量不是16.5万套,而是26.5万套,那不仅能够大大缓解供需矛盾,房价下降更是指日可待。当然,要达到这个目的,依靠开发商是不可能的,开发商自然是希望房子越少越好,物以稀为贵。所以只能依靠政府,大量建设保障房。

三、空置率不是“老虎”

    一般人以为,随着楼市调控进一步深入,空置房屋就会使企业、持有者陷入困境。这种情况肯定有,但却是片面的。

     要知道,随着近年来房价的上涨,许多开发商只需要卖掉项目60%—70%的房源,就能收回成本。而另外的30%即便全部空置,捂房不卖,也不会对企业造成影响。同样的,业主可能在现在卖掉一套房子,就能收回之前买2套、甚至3套房子的成本,而剩下的房子自然也不会“砸”在手里。还有的高收入业主,有经济实力负担多套房屋的支出。

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