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德国:为何房产市场无泡沫现象

(2010-09-11 09:37:24)
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房产

德国

住房补贴

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房屋

杂谈

分类: 一览英才网
在美国的房地产泡沫引发全球经济危机之际,德国人正为自己有着稳定的房地产市场———十多年来大多数城市房价没有上涨而自豪。其实秘诀就在于德国以宪法为主导的健全的法律机制及国家实行的福利住房政策。

  2010年年初,联邦政府向议会提交了一份议会2007年3月作的有关德国住房和房地产市场的调查报告,这份报告由多家中立的研究机构与联邦交通、建筑和城市建设部共同完成。报告的第一句话便是:德国的住房供应情况良好。报告指出,德国住房的自有率为43%,住房供需基本平衡且房屋质量高。自有房屋多为人们的一种投资和养老保险方式。但在某些大型城市有可能会慢慢出现供不应求的情况,必须要对此注意并适时采取相应措施。另外,德国政府对住房市场扶持的导向应继续在改造已有房屋上,使其变得更生态、节能,并适应人口老龄化的需要,将房屋改建得适合老年人居住。

  二战后的建设期:解决住房需求

  二战后德国的许多城市都被夷为平地,数以万计的人无家可归。只有900万多个公寓(包括所有应急住所)供1460万户家庭居住,每个居民的平均居住面积仅为15平方米。在这种状况之下住房紧缺,但同时又不能放开房屋租金,否则会导致房东的漫天要价,更多的人流浪街头,造成社会的不稳定。

  于是国家为了刺激建房,满足居民的住房需求,采取了三项主要措施。

  其一,鼓励福利房的建设。1950年4月出台了第一部建房法,据此住房建造人可从联邦和州的预算里得到无息并30到35年清偿期的贷款,但同时要求他们在贷款偿还期间只能将住房出租给收入不超过一定界限的用户。到1960年为止,400万套出租公寓中60%都是由国有资金扶持建造的。

  其二,通过采取税法上的优惠措施(优惠的地税和地产购买税以及高额房屋折旧费)鼓励人们建造或购买自用住房。

  其三,通过建房奖金法鼓励购房成为居民财产的一个重要组成部分。所谓的建房奖金,即如果某一居民每年将一定资金存为建房储蓄,那么根据建房奖金法里确定的一个百分比,国家每年把所存资金和这个百分比的乘积数额奖励给这个居民。

  上述后两项的措施主要对中上层收入群体非常具有吸引力,对促进这个阶层购买自有房产起了重要作用。1956年议会通过了第二部建房法,主要确定了重点鼓励中产阶层和家庭建房的导向,同时将福利房的建设缩减到满足供应最低收入家庭的需要即可。

  削减干预措施的开始:社会矛盾显现

  经过10多年政府对住房市场的严格调控并形成了一定体系后,上世纪60年代开始,德国政府计划减少干预,放开了租金市场。在所有地区,如果住房供需差别小于3%,那么从1963年开始就解除对租金的法定限制,如果住房供需差别大于3%,那么从1966年开始解除限制。

  上世纪70年代的通货膨胀和放开了的房屋租金使得大批人投资房地产业。1971年在联邦德国共建造了70多万套公寓,即每天大约两千套,德国自此以后再也没有达到过这样的水平。解除了对租金的法定限制后房东们开始纷纷涨价。为了达到目的,房东往往会单方解除租赁合同,要求租房人搬出房屋,社会矛盾开始出现。

  新一轮干预措施:高福利住房市场体系形成

  为解决上述社会矛盾,同时又保证住房市场的供需平衡,防止用大量国有资金盲目造房,1965年,德国开始引入住房补贴制度,从而进入了一个不以对“物”即房屋,而以对“人”提供资助为主的一个新时代。住房补贴的对象为收入低或没有收入,无法为自己解决住房问题的群体。根据被补贴对象的收入、家庭大小和房租高低,国家完全承担或部分承担其房租。1992年共有68亿马克被用来支付住房补贴。此项财政支出在2006年联邦制改革后由联邦和州平分承担。2008年有大约56万户需要住房补贴。2007年的住房补贴为平均每户370欧元,国家另外还承担用户的取暖费用。

  此外,1971年还改革了房屋租赁合同的解约制度,增强了房屋租赁人的法律地位。房东不得随便单方解约,更不得以收取更高的租金为由解约。在同年也制定法律要求租金的涨幅必须和当地的租金标准基本吻合。

  为了保证供需平衡,防止房地产市场的过度升温,1976年制定了房屋现代化法,鼓励房主对房屋实行现代化的改建或维修,为此提供资助和税收的优惠政策,同时也允许房主在采取了改建或维修措施后可以把费用通过租金转嫁到租赁人身上。1977年又对购买二手房提供了各方面的优惠政策。通过这一系列的政策,大量的市场资本不是流入到新建房上,而是被吸收到对已有房屋的改造上。

  两德重新统一:建房市场的复苏

  德国宪法第20款作为永久性条款确立下了国家的根本目标之一为福利国家,这就包涵了要求国家实行福利住房政策的义务。此外,德国宪法里虽然没有明确确立下来德国应当实行什么样的经济制度,但从宪法的整个体系来看,要求政府一方面要确保市场经济的稳健运行,另一方面要对自由市场经济有可能造成或已经造成的不良后果,如分配不公、恶性竞争等,进行预防或改善,政府因此有权对市场经济作出干预。

  因此,基于宪法这样的要求,联邦德国一直实行的是社会市场经济制度。住房市场虽然是一种商品市场,但出于住房对居民的生活和发展的重要性,联邦德国政府自建国以来便基于不同时期的具体情况从未间断过对这个市场的调控,其调控的目标始终是保障居民能住得起房子。

  随着两德在上世纪80年代末的重新统一和东欧的解体,至上世纪90年代中期,有近150万人口涌入原西德境内,住房市场原本供需基本平衡的状态被打破,很多城市呈现住房紧张的状况。这时政府意识到这个问题,又开始通过例如允许对租用房采取高折旧率,提高房产作为财产投资的吸引力等措施鼓励新房屋的建设。与此同时联邦也较为有限地参与福利房的建造。

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