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关于华夏幸福的逻辑

(2018-05-07 18:12:18)
标签:

数据分析

财经

股市

华夏幸福

房地产

先说结果吧,刚买华夏幸福的时候是34块,接着跌了就加点,一直到38块的时候,减了一部分仓,41又减了一部分,43清仓。然后华夏跌回27块, 这几天好像又回升了点。


很神奇是吧?下面讲讲华夏幸福的故事。


第一次听到华夏幸福,还是从足球上,就是当时买了拉维奇的华夏幸福。第二次听到华夏幸福,就是雄安新区。之后又被同学各种忽悠。


不过,我并没有心动。


真正让我心动,并且做出购入的决定,是关于华夏幸福的一则融资新闻。当时工作上正好在研究ABS和PPP,而这则新闻里,华夏幸福两项都占了。


知识点:

简单来说,PPP就是公私合作,地方政府不够钱,拉来社会资本一起做生意,共同发财。其实个人觉的PPP就是个名头,没有PPP以前,该合作照样也是合作,主要还是看合同。


华夏幸福干的就是这样,跟当地政府合作,帮助建设产业园区,建成之后招商引资。前期华夏投入,后期招商成功,新企业入驻,然后税收收入增多,政府赚钱,然后支付华夏。


而ABS就是资产支持证券化(asset backed security),说白了,就是把你的稳定现金流卖了。比如你卖煎饼,月收入2W左右,很稳定。那么你可以把未来5年的月收入,卖了,一次性得到一大笔钱,可以胡吃海塞,哦不,可以用来发展壮大煎饼店。


跟美国当时的那个次贷危机发型的MBS有点类似,那个是morgage backed security, 那个是把房贷还款包装一下卖出去,个别合同条款可能不一样,不过换汤不换药。



所以,PPP是一种合作方式,ABS是一种融资手段,可以收回一部分资金。而PPP+ABS,看上去就是一个很美好的组合,企业前期负责建设,可能现金流紧张,那么索性把未来的现金收入包装成ABS卖了,收回一部分资金,这样大家都可以舒服的完成项目。而华夏,就是这时候映入我的眼帘的。


当时印象很深刻,政府刚刚给了政策,鼓励PPP项目的ABS,结果新闻里面华夏幸福就发行ABS成功了。同一篇文章还介绍了华夏幸福的其他各种融资手段,简直是在银行,券商之间辗转腾挪,轻盈敏捷。


当时华夏幸福给我的感觉是,对政策的敏感度相当高,融资手段相当丰富,另外刚入选上证50。再加上前一段时间没有抓住瑞声科技的机会,我就做出了买入的决定。



瑞声科技是另一个故事,当时正在研究苹果的供应链,看过瑞声科技,各方面都不错。后来突然被莫须有的做空,而瑞声的回应也没什么问题,尽管如此,股价还是大跌。当时觉得这肯定是误杀,但是还是不太有把握,所以没买,结果没多久瑞声就又涨回去了。

这次机会的错过最容易产生报复性买入行为……即,错过了一个机会,在下一个机会来的时候就容易不冷静,盲目出手……


刚买的时候,成本在34左右,后来陆续买入,越跌越买。随着后面对华夏的深入了解,越来越发现,华夏幸福的优点十分明显,然而,缺点也十分明显。


上面说了,华夏是搞产业新城的,如果一切运转顺利的话,记住这个前提条件,华夏可以开发产业新城,成为新城的运营者,收新城的物业费,卖新城里的房子,招商过来以后,不仅政府可以付费,自己在招商过程中还可以深入了解各个企业,对于一些初创公司,还可以进行战略投资……看上去就是这么美好,潜力无限。


而且华夏还有一个巨大优势,就是不同于其他房企,它的拿地成本极低……因为买的时候一般都是荒地,这也是为什么政府需要他开发的原因。


不过……缺点就是,资金链紧张,而且体现不到利润上。当时翻了翻华夏12年刚上市的年报,就产生了个疑问,里面有政府的应收账款(它主要的客户就是政府),华夏直接不计提损失,理由是,政府信用强大,不会亏欠。


这个理由没什么问题,我也理解,毕竟处于高速增长的地产企业,利润要做的好看一点,市值也要管理好一点,毕竟自己的股价决定自己能借多少钱。


而且上面说了,华夏这不一直辗转腾挪各种ABS嘛,如果能把应收账款都包装成ABS卖出去,那么欠账这块的风险,就直接转移到购入ABS方了,华夏可以提前收回资金,潇洒走掉。


至于ABS将来的评级?你在跟我开玩笑嘛?你是在质疑谁的信用??放心,市面上只看评级就买入的投资者大把,钱又不是自己的,只要评级符合,自己一般也不用背锅。具体案例中国应该没有……不过美国有。


另外一块让我产生疑问的,说是产业新城,主要收入还是来自于卖房。当然这我也理解,只有卖房,现金才能回流,等着产业新城的钱回来,没准得等到猴年马月。毕竟住宅是真金白银,产城是一片应收账款。


虽然都有疑问,但是都可以找到合理的解释。带着这两点疑问,也是一直跌一直买。


当时觉得华夏资金链虽然紧张,但是死是死不了,只要死不了,就没事。而且堂堂上证50选手,高速增长代表,PE才12倍,绝对低估了。


对于我来说,当时买入并且持有的原因是——低估。所以等年初地产那波上涨,带动华夏回到了正常估值的时候,低估这个条件已经不存在了,所以就择时清仓了。


后来想想,也就是运气好,让我赶上了一波上涨,可以清仓。不然我也得被迫跟华夏一起成长了。而教训就是,对于不符合自己原则的企业,一开始就不要碰……即便低估(想找刺激的除外),好企业大把多,没必要非去承担高风险


清仓以后,华夏一度涨了几天,一个半吊子价投选手深表惋惜。对于只看得懂利润增长率,看不懂其他的科目的人……我也没做过多的解释,只是看着他一路抱着华夏回到了27。


华夏是好企业,也没有被高估(当时是45,已经不低估了),我就是不喜欢风险而已,君子不立危墙之下嘛。即便之后华夏没有大跌而是涨到了天上,我也并不会后悔,时光倒流,我可能最开始买都不会买。


当然,后来的大跌其实也不完全是华夏的锅,毕竟大环境也不稳定。之后可能是为了回应资金链断裂的传闻,华夏还大比例分红。我当时不太理解,资金链断没断不知道,但是紧张是肯定紧张,这么紧张还来个现金分红??……直到我另一个朋友表示,能大比例分红,就说明现金流没问题啊……于是我明白了,分红就给这些人看的……


华夏现金流一直没啥问题,上面都已经说了,各种融资手段可能是A股市场上玩得最666的,不差钱是真的。华夏有问题的是经营性现金流,说白了就是主营业务(产业新城)收不到钱,只有一堆借条。


举个例子就是,大家都愿意借钱给我做生意,我这门生意也利润高,但就是按时收不到钱,只有白条。你说我赚钱吗?确实赚钱,只不过没有现金而已,我总不能拿白条去买原材料继续做生意吧……所以,白条先放着,你们继续借钱给我。有朝一日,锦帽貂裘,白条换黄金,到时候你们这些个债权人和投资人就一夜暴富了。


个人觉得,真正相信你商业模式,坚信你最后能挺过来的,都不会在乎你那点分红……他们更在乎的是企业的发展。主营业务收不到钱,就先别分红了,少借点钱,减少点资金成本,或者是把分红的钱用于发展,这都能理解……而直接现金分红……我是不是可以这么理解?用借来的钱分红?


后来跌回27的时候,PE已经很低了(当然这个PE是有水分的PE,如果把所有应收来个计提,比如,50%,可能会画面太美不敢看,有兴趣的同学可以算一下),当时我认为是绝对低估了。我也动了抄底的心思,而且我也估计大概率这个底是安全的。首先,华夏还有N多银行授信,就是还有很多人愿意借钱给他;其次,华夏算是PPP的先锋,先锋倒了……以后谁还敢搞PPP;再次,老王这个人也是很牛逼的


如果在市场一般的情况下,只有华夏低估,资金无处安放,偷个鸡还可以,但是现在市场普遍不好……机会到处有……华夏的偷鸡价值就没这么高了。


至于投资……华夏的经营现金流依然为负……资金链也依然紧张……这点没有改变的话(当然房地产多多少少都有这个特点)……最好还是不碰。


还有一个有意思的事情。


当时看华夏的年报,很粗略,就只是发现了应收账款没计提,没往下深入。后来有大神更详细的看了看华夏2017年的年报……应收账款第一名是固安县,金额为50亿。


固安应该是华夏搞得最好的一个产城了,现在欠华夏50亿(算上新兴产业示范区是75亿,但是不知道财政上算不算固安,所以没加那25亿),华夏依然没有计提。


关于华夏幸福的逻辑

然后我又好奇去看了看固安县的2018年财政预算……画面太美不敢看。乱七八糟加起来的总预算指出,是67亿……其中债务和利息支出总共是5000万……


关于华夏幸福的逻辑


不过公共服务支出是11个亿,因为华夏毕竟是产城,提供各种公共服务。当然这11个亿是不是用来支付华夏,不得而知。


当然,这并不是说固安县没有还债能力,因为每个PPP项目都会有具体的合同。参与的企业,会有各种各样的方式取得收入,不一定是通过政府支付,也可以通过将来收几十年的水电费,物业费,服务费等等。这些钱都是用户掏的,都不会体现在政府的预算中。


如果将来没有那么多企业入驻呢,这属于另外的条款,正常情况下,合同里面会有相应的补偿条款,比如最后收不上来水电费,补偿给你之类的。这就因合同而异了,也没有披露合同,就不做分析了。


事实就是这么多了,虽然看着有点紧张,不过也并不是绝人之路。至于将来到底发展成什么样……我是说不准的,万一18年,入驻企业暴涨,华夏收服务费收的乐呵呵也说不定。


所以我没敢抄底,因为不确定。世界上又不是只有这一家企业上市……确定性更高的机会大把多。


不确定,就不要买;不懂,就别瞎说;进行预测的,都是神棍。



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