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租金、土地供应情况分析——东莞

(2018-04-25 17:45:20)
标签:

财经

大湾区

房地产

数据分析

东莞租金、土地供应、人口以及开发商拿地情况。


1

租金分析


先来看整个租金的分布状况,中位数大概集中在2.5k左右。

租金、土地供应情况分析——东莞


然后看详细的租金数据,去除极值之后如下图。


老生常谈:

其实更加准确应该用每平方米租金算……这样可以排除面积造成的影响,商业地产一般也是这么算。但是对于住宅,因为都是以套为单位的,用整套价格能够更直观的体现租金分布,所以在这分布情况就用整套的租金了。


中位数在2.6k左右,比中山的租金中位数略高。而且4k-5k左右的租盘数量要比中山稍多,这表示在相对高端的租盘数量上,东莞要略高于中山,一定程度上也是两市经济状况的反应。


租金、土地供应情况分析——东莞


下面是各区域的租金中位数排名, 由高到低。世博广场简直不要太夸张,中位数达到了6k,不过先别着急,后面用放盘数量做下检测,看看中位数能不能准确反映真实情况。除了世博广场,剩下的分布看着就比较正常了,从4k开始一直往下平滑的过度。


租金、土地供应情况分析——东莞


接下来,就是验证上图的时刻了。先看世博广场部分的,大概是10个放盘左右,可信度一般。也可能是高端盘集中放出,拉高中位数。放盘数量最多的是东泰,厚街镇和新联,都在100个左右,所以这三个区域的租金中位数数据是可信度最高的。其余地区以此类推。

老生常谈:

与卖盘一样,放盘数量理论上来讲应该是影响出租盘的最大因素。放盘数量月多,房东在放盘的时候就越有参考,放出的价格就越符合实际。如果你周围的类似的房子都挂3.5k一个月,你会以一个什么样的价格出租呢?


租金、土地供应情况分析——东莞




2

住宅用地供应


老生常谈:

决定价格的最主要因素,是供需关系。在目前这个状态下,需求应该没什么大致变化。人民群众购房的热情并没有因为租赁住房、共有产权房的推出而消退,但凡买得起的,还是愿意买商品房。而供应情况,虽然口号喊得响,但是实际却在逐渐的微量减少。

这个道理不难理解,人口涌入的城市,一共就那么大点地方,不可能无穷无尽的供应。具体哪块地是商用,哪块地是工业用地,哪块是住宅用地,这都是有规划的,不能随便胡改的。所以除非开疆拓土,否则供应很难增加,比如深圳和香港一个劲的填海。

土地属性也不是说改就改的,一个城市如果都是住宅用地了,房子是有了,就业机会都没了,买房的人靠什么吃饭呢……


下面是东莞市的土地供应,跟中山一样,东莞也是不设市辖区的,所以计划也是按照整个东莞市来给的。需要说明的是,这是五年计划,具体到每一年,可能会有细微变化。前三年会有减少,不过后两年基本保持稳定,整体来讲略有下降。


租金、土地供应情况分析——东莞


需要说明的是,这是五年计划,具体到每一年,可能会有细微变化,根据上年情况,会有略微的加减,不过并不足以影响整体趋势。


计划年年变,唯一不变的,是持续走低的实际出让率。根据之前的经验,不管你供应多少,实际出让中都会保持一种相对低的出让率。这次东莞也不例外,上图可知2017年的供应是276公顷,实际出让情况,根据房掌柜的统计,是80.7公顷……30%的出让率,跟中山差不多。



3

人口增减


因为现在大部分城市都发布了2017年的统计公报,所以之前的5年往后推一年,变成2013-2017年。


如下图,常住人口存在一定的波动,不过总体上微微有上涨,复合增长率为0.08%。而与之相反,小学生数量则迅猛增长,复合增长率为3.8%,这点也跟中山不相上下。恩,至少年轻父母对于东莞的热情还是不减的。


老生常谈:

这里用两个指标,一个是常住人口,一个是小学在校生。常住人口总是被污染,而且跟征集有关,所以现在统计人口一般都爱用小学在校生来侧面印证。这里都放上,相互印证一下。

常住人口是蓝线,左边纵轴,小学在校生是橙线,右边纵轴。


租金、土地供应情况分析——东莞



4

开发商情况


照例放几个近期成交的土地出让情况,大家自行体会。

老生常谈:

大概率情况下,开发商拿地的楼面价应该不会低于房子盖好以后的房价。个别情况除外:比如个别地王的,比如个别小开发商。小开发商的资金链更紧张,不排除为了汇款,会降价出售的可能。


石排镇 平安 9429 元/平方米

石碣镇 碧桂园 7693.77 元/平方米

石排镇水贝村 旭辉集团  9250 元/平方米


2018年到目前为止,就这三宗土地出让记录了。而且东莞官方公布的信息和新闻中的还不太一样,这并不矛盾。直接签约的,一般都是套了N层的子公司,而实际的拍得者,则是新闻中披露的地产商。


从楼面价来看,东莞的并不低。



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