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取消限购不必遮遮掩掩

2015-03-31 10:43:35评论 杂谈
 

  取消限购正在成为越来越多城市的选择。610日,沈阳当地房地产交易中心权证部在其内部网站上发布《关于沈阳限购政策最新通知》,明确表示即日起,沈阳市限购政策取消。外地人不限购,可以购买多套住房;沈阳本地人也可购买多套住房。611日,沈阳市房管局官方回应,并未接到通知取消限购,“还按照原来的限购方案执行”。

 不过据市场人士反映,沈阳实际上已经取消限购,只是不愿意公开申明,而是以“局部确有微调”来遮掩。与沈阳的犹抱琵琶半遮面相比,呼和浩特就显得大方多了。近日,内蒙古呼和浩特市人民政府办公厅出台《切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》。意见要求,取消商品房销售方案备案制度,居民购买商品住房(含二手住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时,不再要求提供住房套数查询证明。

有媒体问呼和浩特这一政策的出台是否与国家相关部门对楼市的限购政策有冲突时,呼和浩特市房地产开发监督管理处处长冀罕钢说:“我们这次出台这个文件完全符合政策要求,国家相关部门对房产限购的文件第一次注明限购时限为一年,以后的文件中没有强调时限,只是要求各地根据市场行情进行调控。再者,根据国家关于房地产市场实行分类指导和加快城镇化进程的要求,各地应按实际情况,对房地产市场作出政策引导。如今呼和浩特的房地产市场,已进入理性发展状态,不会出现抢购和炒作房价的问题。为此,我们顺应市场需求,及时进行了政策引导。”

换句话说,呼和浩特市之所以要对解除限购作这么长的解释,就是为了说明解除限购既是“顺应市场需求”,同时也没有与国务院的文件相抵触。当然,在所有取消限购的城市中,最有趣的是济南。更有趣的是济南,在有媒体披露其限购解禁之后,济南市城乡建设委员会则是通过其官网回应:“我市正研究现行商品住房限购政策进行调整的办法,待确认后实施。”

为什么要取消限购?一个最为直接的理由是因为在目前楼市低迷,而此前的限购抑制了很多需求,导致房地产市场需求不振。而地产市场的低迷则是严重影响了土地出让金的收入:据世联行报告显示,今年二季度一线城市土地成交大幅缩水,北京6月土地零成交;深圳在5月土地成交放量后,6月成交再次见底,土地出让金不足2亿元;广州、上海本月土地成交金额分别为28亿元、25亿元,较5月均缩水三成以上,同比下滑均达八成。

那么,当年国务院的限购令到底说了什么?这份名为《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)的文件指出,“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。”提出的一个办法就是要“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。”

如何判断“商品房价格过高”?从表面上看这似乎很简单。如果A市是5000一平米,B地是2万一平米,从简单的数字判断来看,B地的价格比A地高。但这是不是意味着B地的价格过高,而A地的价格就便宜?这倒未必。很有可能的情况是在A地尽管房子只有5000一平米,但是房子却是大量库存,鲜有问津;而在B2万一平米的房子却供不应求。那么你能说是A城的房地产市场比B城更健康吗?显然不能。

事实上,这样的例子并非少见。目前国内很多三四线城市的房地产均价在5000元左右,但是这些城市即便不采取限购措施,其购买者也是寥寥;相反,上海和北京这样的一线城市,很多房子的价格如果稍微与预期价格降低一点,就会迎来大堆的购买者,甚至很多已经被限购的市民也会通过各种各样的方式为自己获得购买房子的资格,比如说这几年来一线城市大幅度上升的离婚率就说明了这一点。

当然,限购确实是抑制了不少“炒房和投机性购房”,但是今年以来房地产价格的下降是因为“限购”所导致的吗?那倒未必。就像前面所指出的,目前很多房产销售平淡甚至下滑的城市并没有采取限购措施,而那些采取限购的城市房产价格也未有多大的下降。但限购确实对一部分人产生了影响,也就是如很多媒体所说的“刚需”人群,这部分人群看着房价在调控中越涨越高,而自己却因为被限购而无法加入其中,最终只能望洋兴叹。

2010年国务院发布“新国十条条”后,很多地方政府为了表明贯彻房产调控的决心,对国务院的调控政策层层加码。以上海“限购令”为例,在2011年和2012年将“非本市居民家庭”的解释扩展至“单身、离异及丧偶”之中,全都排除在“家庭”之外,使得那些在上海居住多年且已经取得居住证和缴纳社保的人群也无法获得购房资格。也正是如此,不少城市甚至还出现了为获得购房资格而“假结婚”现象。

限购政策,本意是为了抑制需求,从而达到降低房价上涨的目的,但是以户籍作为识别标识的限购最终却模糊了市场信息,同时还产生了各种各样的扭曲行为。不过在我看来,限购正常最为恶劣的并不是它抑制了需求,而是在于这种以户籍为识别标准的方式开了破坏全国统一大市场的先河,使得自90年代以来的市场经济建设得到了根本性的破坏。

2011年前,尽管户籍在中国发挥着很多作用,但是户籍发挥作用的领域只是局限在教育、医疗、社保等公共服务领域,在生产消费领域中并没有这样的区分。“新国十条”可能是全国范围内在非公共服务领域内首开以户籍为识别标准,最终这种识别标准从楼市被蔓延至汽车、甚至还有其他领域。始自1980年的经济体制改革,本意就是为了缩小身份在市场中的作用,让价格在市场中发挥作用。但是从2011开始的楼市调控,却逐步缩小价格机制的空间,这是对中国整个经济体制改革的根本倒退。

尽管目前很多地方取消限购的目的是为了托市,但是在我看来,限购取消的最大意义是对市场中不公平竞争因素的消除。在城市化的大背景下,如果一个城市的房产只能由本地居民购买,这实际上是将更多的居民排斥在分享城市化红利的大潮中。从这个意义而言,与其说限购令解除是地方政府的“托市”之举,还不如说是还给市场主体更多的选择空间,让每个个体以自己的选择来承担市场风险。至于房产可能导致的金融风险,建议还是由各个银行自己把控,而不必由政府以命令的方式。

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