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我用3个关键词预测日本房产的未来

(2019-07-19 10:28:43)
标签:

日本不动产

日本买房

日本移民

移民日本

我偶尔也会发现,在日本建筑公寓的施工现场周围挂着「反对公寓建设」牌子的情况。也就是说,有时建筑方需要去应对这类近邻的“反对运动”。无论是日本一户建还是公寓,毫无疑问谁都不愿意自己购买的房子周围发生这样的骚动。因此,我每次都会事先对建筑物的用途地域、建蔽率、容积率这3个关键词进行确认。


说到日本的用途地域,常见的可以细化为13种,大致可以理解为居住系地域、商业系地域工业系地域,这3大类。

居住系地域:

1. 第1种低层住居专用地域

2. 第2种低层住居专用地域

3. 第1种住居专用地域

4. 第2种住居专用地域

5. 准住居地域

6. 田园住居地域

商业系地域:

1. 近邻商业地域

2. 商业地域

工业系地域:

1. 准工业地域

2. 工业地域

3. 工业专用地域


用途地域是根据都市计划制定的,也可以说是为了城市建设而制定的具体指标。同时,用途地域也是预测未来环境发展的线索。

例如,第1种低层住居专用地域,因为不能建成占地几百坪的大工厂和高层公寓,所以在这个地域内的建筑物成为背阴的可能性很小。如果是位于商业地域的公寓,即使目前旁边什么建筑也没有,未来还是有建造高层公寓的可能性。

图片1.png

当然,在日本除了要了解用途地域,还需要了解建筑物的容积率、建蔽率通过它们,可以更具体地进行预测这个建物是否符合规制。例如,建筑物大概会是几层,未来有建到几层的可能性。


日本建筑物的容积率和建蔽率,到底是什么意思?

1. 假设土地100平米,建蔽率60%,容积率80%。

建蔽率指在这块土地的建筑物的底层面积必须控制在100平米*建蔽率60%=60平米以内。也就是说,可以40平米、50平米、甚至59平米,只要不超过60平米。

同理。

容积率指在这块土地的建筑物的总建筑面积必须控制在100平米*容积率80%=80平米以内。也就是说,可以60平米、70平米、甚至79平米,但不能超过80平米。


2. 再假设土地同样是100平米,建蔽率50%,容积率100%。

建筑物的底层面积不能超过:100平米*建蔽率50%=50平米。

建筑物的总建筑面积不能超过:100平米*容积率100%=100平米。

看到了吧!即使是同样大小的土地面积,只要建蔽率和容积率不同,所能建筑的物件面积,就是完全不同的。

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