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瑞典买房记(二)

(2013-08-09 22:57:55)
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瑞典

贷款

贷款承诺

分类: 瑞典慢生活
瑞典的房价近几年涨了很多,光是2012年哥德堡的房价就涨了10%,斯德哥尔默作为首都,涨的更是厉害。尽管很多瑞典人都承认房市泡沫很大,但他们还是很热衷于买房。

瑞典的公寓基本上都是以bostadsrätt形式出售的,对于业主来说,购买的是公寓的永久居住权,而公寓的所有权是归bostadsrättförening所有的,简称Brf,也就是通常所说的业主协会。一般情况是,房地产公司建房,同时注册并成立一个临时由房地产公司托管的Brf,在房屋卖出一定数量后,就由业主们自己选出董事会成员和董事长,这个时候Brf就从房地产公司转移到业主手中,从此房屋的一切维护维修保值等都交由Brf处理。业主每个月需要交纳一定金额的管理费,作为Brf的日常经费。每年董事会都会向业主提供年报(årsredovisning),详细介绍费用的使用情况以及Brf的经济状况。对于公寓房来说,Brf的好坏至关重要,是买房时需要重点考虑的一个因素,但对于新房来说,这个比较难以评估。

选好房之后就是签合约了。如果需要贷款,在签合约之前要先联系银行,银行会根据申请人的存款,收入及家庭状况做出评估,类似压力测试,然后出具一封贷款承诺(lånelöfte),大意就是说银行能够贷多少钱,新房签合约时,发展商或是中介一般会要求提供lånelöfte。申请lånelöfte,最简单的就是在线申请,各大银行都提供在线申请服务,申请之后一个工作日内就能收到回复,资料都齐全的话会直接收到lånelöfte的电子版,有时也会要求补充资料,比如工作合同;或是针对申请提出一些问题,像我老公申请时就被问了,为什么结婚了,但只以一个人名义申请贷款,这些都因人而异。除了在线申请,还可以打热线电话,但语音系统是瑞典语的,不懂瑞典语的慎用。

通常新房的话都会有个合作银行,其好处是可以享有更优惠的贷款利率,以三个月的浮动利率为例,官方给出的贷款利率是2.94%,但合作银行可以给到2.59%,假如贷款100万的话,每年可以节省3500。关于合作银行的问题可以向中介查询,有些开放日银行职员也会在场,我们第一次看房就遇见了Swedbank的职员,拿了张名片,后来关于贷款的问题,都是通过Email直接咨询,就连申请lånelöfte也是直接通过他办理,很有效率。个人感觉有个直接联系人还是很方便的,瑞典的网页普遍都只有瑞典语,对于初学者看起来很费劲,但瑞典人的英语水平普遍都不错,上网查资料还不如直接问人来的快。

签合约的手续非常简单,带齐ID card和lånelöfte就行,合同上会注明什么时候付10%的定金,什么时候付90%的余款。因为是新房,不涉及以前住客搬出的情况,整个流程会快很多,银行贷款配合的话,差不多签合约之后一个星期就能够拿到钥匙了。在瑞典,中介的手续费是由卖方支付的,买方不用支付中介任何费用。

签好约,就可以约银行谈具体的贷款事宜。因为之前已经通过了银行的测试,银行也出具了lånelöfte,剩下的就是利率选择的问题,贷款利率有很多选择,可以是3个月浮动,可以是1-5年固定,以现时的官方贷款利率来看,5年固定利率最高,1年固定利率最低,3个月浮动利率介于1年固定利率和2年浮动利率之间,贷款利率选择纯属个人风险偏好,很多人会选择一半一半,就是一半的贷款适用浮动利率,另一半适用固定利率。现阶段利率处于比较低的水平,而且按这几个月的走势来看,一直在降。我个人觉得可以先选择浮动利率,等到利率转为上升趋势时再转去固定利率。毕竟可以随时且无费用的将利率由浮动转为固定,但固定了之后再转变就涉及到费用问题了。

瑞典房屋贷款的首付(Kontantinsats)是房价的15%,剩余的85%可以向银行贷款。这剩余的85%中又分两部分,10%的topplån和75%的bottenlån,两者的差别在于适用的贷款利率和偿还期限不同。topplån的贷款利率要高过bottenlån,依然以三个月的浮动利率为例,上面提到的2.59%是bottenlån的贷款利率,而topplån的贷款利率是3.99%,这个差别挺大的,如果经济允许的话,直接付25%能节省很多。另外,topplån要在10年内还清,而且是必须还清;而bottenlån的偿还时间可以自由选择,最长是60年,大部分人都会选择这个期限。其实很多瑞典人都不还这75%的,60年太长谁知道会发生什么,可能中间都直接换房了。

为了说的更明白,以200万的房价为例,来解释下贷款利息的计算,利率仅供参考:

首付:        2,000,000*15%=300,000
topplån:   2,000,000*10%=200,000
bottenlån:2,000,000*75%=1,500,000

年利息
topplån:   200,000*3.99%=7,980
bottenlån:1,500,000*2.59%=38,850
年利息合计:7,980+38,850=46,830

也就是每年的所需支付的贷款利息是46,830,另外房屋贷款利息能够抵税,以30%的税率计,每年实际支付的贷款利息为46,830*70%=32,781,相当于平均每月2,732。

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