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蓄水池和集客区

(2011-04-10 22:51:34)
标签:

杂谈

分类: 管理
英文中有个很有意思的词 “catchment”,大多数市面上的辞典解释都不是我这里要说的意思。在专业的市场调研分析或商业模式建立的时候,有的专家会用到这个词。catchment 直接的翻译是“蓄水池”、“流域”等,但在商业和管理咨询中,说的是一个现象:局部结果受周边甚至远端因素的影响,就像一个中央蓄水池,它水的来源可以来自许多不起眼的小河、小溪,尽管该蓄水池的多数水主要靠每年的几场大雨。我们把这个蓄水池称作在商业模式上创造了一个catchment area。 

再比如,房地产的价格上涨不一定和本地经济收入水平直接挂钩,可能购买该地房子的主要是周边一些二线三线城市的小业主、商人、富人等。这就好像不能用纽约曼哈顿区的平均收入来评判它的天价,因为纽约是房产当众全世界的“蓄水池”( a catchment city)。当你理解了这个概念后你就会理解优秀的房地产开发商很善于在开发的地盘附近引入“好中学”、“好幼儿园”、等各类“好东西”,这些好东西的引进可能不用花太多投资,但它的战略意图是创建一个房地产的小蓄水池或叫“小气候”(micro climate),这样该地盘的价格可能摆脱平均收入水平所限,而可以卖到较高的价格。

其实房地产中的蓄水池概念,在零售和服务业里叫做“集客区”。比如当你评估一个新的电影院的地点选择是否正确的时候,多数专家会建议你考虑当地的消费水平、其它电影院竞争情况、人口密度等传统参数。但实际上这些参数只是部份地重要,catchment的概念让你去考虑:到达该地点的交通便利吗?相邻小区或城市的人到达该地点的方便性怎样?周围是否有其它娱乐或服务设施经常“顺手”给该地点带来了客源?总之,你脑海里的地图不应当只是该地点的人口统计学特征分析,而应当是想象有多少溪流和小水湾都最终汇聚到了这样一个“蓄水池”?因此,商业网店选址中的“集客区”是一个特殊的地图不是平时看到的交通地图,其中包括了“商圈”、“社区”、“流动社区”、流动商圈“、”临时社区“、”临时商圈“等全方位的考虑。 好了,先写到这吧。晚安!

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