加载中…
正文 字体大小:

《魔鬼经济学》第2章03

(2012-03-18 07:12:04)
标签:

魔鬼经济学

大学生

极品大学生

家教大本营

天府婆娘

文化

分类: 博学书屋

《魔鬼经济学》第2章03

《魔鬼经济学》第2章03

 第2章 三K党跟房地产经纪人之间有何共同之处

 

    除非你事先已经对骨灰盒的行情非常了解,决定花2995美元买一个“最后一洞”(一种上面印有高尔夫球图形的骨灰盒)或“记忆猎人”(上面刻有野牛和其他猎物),或者是丧礼顾问根本没有提到的其他一些价格更加低廉的样式。
    另一方面,虽然互联网非常强大,但它仍然无法彻底解决信息不对称问题。21世纪最初几年的公司丑闻就是最好的证明。安然公司暗箱操作、做假账以及操纵能源市场。美林证券的亨利·布吉特(HenryBlodget)和索罗门—史密斯—巴尔尼的杰克·格鲁博曼(JackGrubman)都非常清楚这家公司简直是一堆垃圾,可他们在报告当中还是对其大加吹捧。CSFB(CreditSuisseFirstBoston)的弗兰克·夸特朗(FrankQuattrone)在首次公开招股问题上欺骗股民。山姆·瓦克萨尔(SamWaksal)在收到食物与药品管理局的报告后立即抛售自己的ImClone公司股票;他的朋友玛沙·斯图尔特(MarthaStewart)也抛售了自己手中的股票,并在抛售原因上撒了谎。为了抬高本公司的股票价格,世通公司(WorldCom)和环球电讯公司(GlobalCrossing)虚报了数十亿美元的收入。多家共同基金公司为那些优惠客户大开绿灯,不仅在价格上而且在交易方式上为他们提供很多方便,还有许多管理者则被指控隐瞒了管理费用。
    虽然形式多种多样,可这些罪行都有一个共同的特点:它们都是利用信息在进行犯罪。其中大多数情况都是某位专家,或者某些专家,在利用自己掌握的信息优势散布虚假信息,或者是隐藏一些真实的信息;无论表现形式如何,专家们都在尽量扩大原本已经存在的信息不对称。
    采取这种做法的人,尤其是当他们处于高端金融领域的时候,通常会这样为自己辩解:“别人都这么做。”事实可能确实如此。
    信息犯罪的一个特点就是:犯罪者的罪行很少被发现。跟街头犯罪不同的是,利用信息犯罪的人并不会留下一具尸体或一扇被打碎的玻璃窗。在“甜饼犯罪”中,只要保罗·费尔德曼统计一下收到的现金,他就可以发现有多少人吃了甜饼却没有付钱,但利用信息进行犯罪的人却不会留下任何证据。要想使这种犯罪行为浮出表面,必定要经过一番剧烈的变动。只有在变动结束之后,所有的一切才会真相大白。当事者在犯罪的时候,不会想到自己的秘密行为会被公之于众,所以安然公司的录像带,也就是那盘在安然公司崩盘之后流散出来的记录公司员工秘密谈话的录像带才会引起轩然大波。
    在2000年8月5日的一次电话交谈当中,安然公司的两名贸易官讨论了安然公司是怎样利用加利福尼亚的一场大火来抬高它的电力价格的——“当时最激动人心的一个字眼儿就是,”一位贸易官说道,“烧啊,宝贝,烧吧。”几个月之后,这两位名叫凯文和汤姆的贸易官讲述了加州官员是如何让安然公司退还该公司操纵电力价格所得的暴利。
    凯文:他们让你们退还所有的钱?所有你们从那些加州可怜的老奶奶那里抢走的钱?
    鲍勃:是的,哥们儿。
    凯文:是的,当初你们把价格抬高到每千瓦250美元,现在她要把所有的钱都拿回去。
    看到这里,相信你已经猜出,所有的专家都在利用他们所掌握的信息做一些对你不利的事情。专家的价值就在于:他们拥有一些你们所没有的信息;或者你会觉得他们的整个操作过程非常复杂,即使掌握了必要的信息,你也不知道该怎么办;或者你对他们的专业知识充满敬畏,根本不敢挑战他们的权威性。如果你的医生说你必须进行血管成形手术,即使当今一些医学研究表明血管成形手术根本不能防止心脏病,你也不会觉得医生是在利用信息优势来为自己或自己的同事牟取暴利。戴维·希里斯(DavidHillis)是达拉斯州德克萨斯西南医学中心的一名心血管专家,他曾经告诉《纽约时报》的记者,从赚钱的角度来说,医生跟汽车推销员、丧礼顾问或基金经理的立场是一样的:“如果你是一名心血管专家,本地一名叫乔·史密斯(JoeSmith)的内科医生让一些病人去你那里看病,而你却告诉这些病人他们实际上根本没有病的话,很快乔·史密斯就不会再给你送来病人了。”
    有了信息这种武器之后,专家们就可以使用一个强大的工具:
    恐惧。要是不进行血管成形手术的话,你就会担心你的孩子会突然发现你死在卫生间的地板上。要是你不买一套漂亮的骨灰盒,你会发现自己的祖母在天国受难。一辆2.5万美元的汽车会在发生车祸时像玩具一样被挤扁,而一辆价值5万美元的汽车却可以用坚钢硬铁把你最爱的人保护起来。当然,商业专家带来的恐惧跟三K党组织制造的恐惧根本无法同日而语,可原理是相同的。
    我们还可以考虑一下那些表面上看起来不会产生任何恐惧的交易,比如说出售房屋。卖掉一座房子有什么可怕的呢?当然,对于你来说,买卖房屋很可能是自己一生中最大的一笔金融交易,你可能在不动产交易方面根本没有经验,而且你可能对自己的房屋充满感情,所以在出售房屋的过程中,你至少会有两个层次的心理恐惧:价钱可能过低,或者你的房子根本卖不掉。
    在第一种情况下,你担心把价格定得太低了;在第二种情况下,你实际上是在担心自己的价格有可能太高了。当然,你的经纪人可以设法为你在高价和低价之间找到一个黄金平衡点。通常情况下,房地产经纪人会掌握所有的信息:房屋的市场存量、最近的销售趋势、房产抵押市场的变化,他甚至可能已经在心里列出了一串潜在买家的名单。你可能甚至会感觉自己非常幸运,能够找到这样一位知识丰富的专家来帮自己处理这么复杂的事情。

    问题是,他并不这么认为。房地产经纪人通常不会把自己的委托人看成是盟友。回想一下我们在本书开始部分谈到的那项研究,其中谈到了房地产经纪人出售自己房屋时的最终成交价格,以及他们在出售委托人的房屋时的最终成交价格。该研究表明,经纪人通常会把自己的房屋多保留10天时间,等待更高的报价,并把自己的房屋以高出委托人房屋3%的价格卖出去,也就是说,如果他能够把委托人的房屋以30万美元的价格出售的话,他至少能把自己的房子多卖1万美元。这多出的1万美元就是信息不对称的结果。问题在于,即便把你的房子多卖1万美元,经纪人最终也只能得到150美元,所以对于他们来说,完全没有必要为了这150美元付出那么多的辛苦。所以他的工作就是让你相信30万美元已经是一个很不错的报价了,只有傻瓜才会拒绝这样的价格。
    他们有很多方法可以达到这个目的。可以肯定,你的经纪人不会直接喊你傻瓜。他只会给你这样的暗示,比如说他可以告诉你,就在同一个街区,有一所房子也在转让,那所房子比你的还要大,还要新,还要漂亮,可它已经闲置6个月都没卖出去了。从这个例子当中我们可以看出,经纪人的主要武器就是:将信息转化为恐惧。下面我们来看斯坦福大学法律教授约翰·多诺修(JohnDono-hue)讲述的一个真实的故事:“我当时正要购买斯坦福校园里的一所房子,”他回忆道,“卖方的经纪人不停地告诉我,因为房地产市场很快会繁荣起来,所以这笔交易一定对我有好处。可我刚签完字,他就问我是否需要找一名经纪人来帮忙出售我现在的房子。我告诉他说不定我自己就可以把它卖掉,然后他回答道,‘约翰,要是在平时,你或许可以卖掉,但现在市场这么不景气,我觉得你确实需要一名经纪人。’”
    在不到5分钟的时间里,一个“繁荣的市场”很快就变得“不景气”了。对于那些正在寻找下一笔交易的经纪人来说,他们很容易捏造出这样的“奇迹”。
    还有一个真实的故事,也是关于房地产经纪人是如何滥用信息的。这个故事的主角叫K,是本书一位作者的好朋友。K想买一所标价为46.9万美元的房子。他准备报价45万美元,可当他给卖方经纪人打电话,询问房主所能接受的最低价格是多少的时候,那位经纪人立刻对K嗤之以鼻。“你应该感到惭愧,”他说道,“这显然违反了我们这一行的基本道德。”
    K表示道歉。然后两个人开始改变话题,聊起了其他事情。10分钟之后,正当谈话要结束的时候,卖方居然接受了43万美元的价格。由于经纪人的介入,卖方损失了2万美元。而与此同时,经纪人只损失300美元。这只是一笔很小的损失,但它却可以让经纪人又快又简单地完成交易,并轻松赚进6450美元。
    由此看来,房地产经纪人的主要工作内容就是说服委托人接受低一些的价格,并同时告诉潜在买家他们完全可以以低于标价的价格买到房子。当然,经纪人不会直接地告诉买家去压低价格,他们完全可以通过一些更加巧妙的办法来达到这一目的。前面提到的对房地产经纪人的研究当中还提到了一些广告,我们从中可以看出经纪人是如何通过广告词来暗示买方压低价格的。比如说像“状态良好”这样的广告语就充满了暗示意味,它的言外之意是“这房子很旧了,但还能坚持几年。”有经验的买家当然能够看透其中的含义(或者他可以亲自去看看房子),可对于一个65岁而且已经退休的委托人来说,他觉得“状态良好”是一个相当不错的广告语,这显然正合经纪人的心意。
    一项针对不动产广告用语的分析表明,经纪人所选择的广告语跟房屋的最终成交价格之间有着密切联系。当然,这并不是说把一所房子标为“状态良好”就会大大降低房子的最终售价。但是,研究表明,当房地产经纪人在广告语中使用“状态良好”这个词的时候,他确实是在鼓励潜在的买家压低价格。
    下面是不动产广告中最常使用的10条广告语。其中有5条对最终成交价有积极的影响,有5条会产生消极的影响。读者不妨猜猜看哪些广告语会有积极影响,哪些广告语会产生消极影响。
    10条最常见的不动产广告语
    一所“棒极了”的房子应该会卖个好价钱,不是吗?一所“迷人”而且位于“高档社区”的房子会怎么样呢?不,不,不,不。
    1.棒极了6.人工大理石
    2.花岗石结构7.迷人
    3.宽敞8.枫木
    4.工艺先进9.高档社区
    5.!10.够档次
    下面是答案:
    5条会对成交价格产生积极影响的广告语
    5条会对成交价格产生消极影响的广告语
    在5条会对最终成交价格产生积极影响的广告语当中,有3条实
    际上是在描述房子的具体情况:花岗石结构、人造大理石和枫木。
    从信息传播的角度来说,这样的广告语通常比较具体而直接,因此
    也就非常有用。如果你喜欢花岗石,那么你就可能会喜欢这房子;
    可即便你不喜欢这房子,这条广告语至少也会给你一种“很实在,不夸张”的感觉。“够档次”和“工艺先进”也是如此,两条广告语实际上都是在告诉买家,这房子确实棒极了。

   相比之下,“棒极了”这样的字眼非常模糊,“迷人的”也是如此。这两个词听起来都好像是在暗示说这所房子实际上没有什么具体的优点。而“宽敞”这个词则经常会让人感觉有些虚张声势或不切实际的感觉。“高档社区”实际上是在告诉买家,虽然这所房子本身不是很好,可周围的房子都不错。而一个惊叹号则无疑是一条极其糟糕的广告语,它让人感觉广告商实际上是在用假装的热情
    1.棒极了4.迷人
    2.宽敞5.高档社区
    3.!
    1.花岗石结构4.枫木
    2.工艺先进5.够档次
    3.人工大理石
    来掩盖房子的缺点。
    如果你仔细研究一下房地产经纪人在出售自己的房屋时所使用的广告语,你就会发现他们总是会尽量使用一些描述性的词语(比如说“新建”、“花岗石”、“枫木”、“即可入住”,等等),而避免使用一些空洞的形容词(比如说“棒极了”、“无可挑剔”和“!”等)。然后他会耐心地等到最好的报价。他可能会告诉买家附近一所房子的最终售价比预期售价高出2.5万美元,还有另外一所房子最近正在被几位买家争得火热。他会非常仔细地利用自己手中所掌握的信息,使信息不对称的力量发挥到最大。
    可就像丧礼顾问、汽车推销员和人寿保险公司的情况一样,房地产经纪人的这一优势也正在受到互联网的侵蚀。毕竟,任何要卖房子的人现在都可以登陆互联网,并收集大量关于房屋销售趋势以及当前抵押率的信息。人们越来越容易获得自己需要的信息,并从所获得的信息当中得到自己想要的结果。房地产经纪人仍然可以把自己的房子卖个好价钱,可随着不动产网站的出现,他们所享受的这一优势正在慢慢缩小。
    如果有人以为只有那些专家或者是经纪人才会滥用信息优势的话,这种想法显然太幼稚了。经纪人和专家也是人,他们在我们的私人生活中也可能会滥用信息,比如说他们会选择传达一些我们喜欢听的信息,或者是隐瞒一些真实的信息。
    想想看,在工作面试中,你会怎么向对方介绍自己?在第一次约会的时候呢?(你还可以对比一下第一次跟人约会时的对话以及跟对方结婚10年后的对话。)或者设想一下,当你第一次录制全国性节目的时候,你会怎么向观众介绍自己。你希望给观众留下什么样的印象?或者你希望别人感觉你很聪明、很善良或很漂亮,而不希望被人看成是一个残忍的家伙或是个有偏见的人。在三K党的全盛时期,它的成员感觉公开鄙视“黑人基督徒”是一件光荣的事情。可从那以后,偏见已经受到了巨大的谴责。(如今已经88岁的斯戴森·肯尼迪认为这种变化是他的“皱眉力”运动的一部分成果。)即便是那些稍微表现出偏见的人现在都要付出巨大的代价。
    美国参议院多数党领袖特伦特·洛特(TrentLott)就是一个很好的例子。2002年,洛特曾经在斯特罗姆·瑟蒙德(StromThurmond,曾担任美国参议院临时议长)100岁生日晚会上发表了一段祝词。在这段祝词当中,洛特谈到了瑟蒙特1948年参加的那届总统竞选,当时瑟蒙特就提出了种族隔离的主张;洛特所在的密西西比州,是当时支持瑟蒙特的4个州之一。“我们为此感到自豪,”洛特告诉前来参加晚会的人,“如果这个国家的其他州都能像我们一样,那我们现在所面临的很多问题都不会出现。”这件事在当时引起了轩然大波,最后洛特被迫辞去了他在参议院的职务。
    普通的美国公民也不希望在公开场合展现出一副“偏见分子”的形象。有什么办法可以发现一个人是否在公共场合表现出偏见吗?
    这听起来好像很难做到,但电视节目《最弱的一环》确实为我们提供了一个研究公开场合偏见行为的绝佳方法。作为一档源自英国的游戏类节目,《最弱的一环》在美国几乎可以说是一夜成名。该游戏一共有8位参赛者(日间版的参赛人数为6位)。按照规定,每位参赛者都会回答一些小问题,然后大家共同竞争一个以现金形式结算的累积赌注。可事实上,即使是那些几乎答对所有问题的人也未必能够晋级。根据规定,在每一轮问题结束之后,参赛者就会进行投票来淘汰其他参赛者。从理论上来说,在投票过程当中,参赛者回答问题的能力可能并不是那么重要;他的种族、性别、年龄也不是那么重要。可事实是怎样的呢?通过对比参赛者的实际投票情况和投票方式,我们就会发现在该比赛当中是否存在歧视现象。
    随着游戏的进行,投票规则也在不断地发生变化。根据比赛规定,选手答对的问题越多,赌注中的现金也就会越多,所以在刚开始的几轮投票当中,参赛者大都会淘汰掉那些水平不高的选手。而在后来的投票当中,因为留下的人数越来越少,参赛者的心理开始发生了变化。“赢得赌注”的欲望超过了“积累赌注”的欲望。要想做到这一点,一个最简单的方法就是:淘汰掉那些能力比较强的选手。所以简单来说,参赛者通常会在最初几轮的比赛当中淘汰掉成绩较差的选手,而到了后几轮问题当中,参赛者便开始考虑淘汰掉那些比较优秀的选手。
    在对《最弱的一环》节目中投票情况进行分析的时候,关键是要把选手回答问题的能力跟他的种族、性别和年龄区分开来。如果一位年轻的黑人男性答对了很多问题,但却在前几轮就被淘汰出局,这说明其他参赛者显然有歧视心理。与此同时,如果一位年迈的白人女性一个问题也没有答对,但却始终没有遭到淘汰,这也可以说明其他选手很可能存在偏见。

==================================

相关资讯:

极品大学生 (热门、经典校园小说)

与众不同 当今奇书《浪女外传》

博学书屋:蒙学读本《千字文》全文

博学书屋:蒙学课本《百家姓》签注

博学书屋:蒙学读本《三字经》

博学书屋:红楼梦诗词鉴赏

博学书屋: “发明大王”爱迪生传记

博学书屋:中国全史百卷

博学书屋:让你连官都不愿当的乞丐

博学书屋:《少年维特之烦恼》

博学书屋:胡适作品集 《魔鬼经济学》第2章03  

曾国藩“处世金针·修身之要” 《魔鬼经济学》第2章03

博学书屋:万事由来

博学书屋:百万书库

===================================

  

0

阅读 评论 收藏 转载 喜欢 打印举报
已投稿到:
  • 评论加载中,请稍候...
发评论

    发评论

    以上网友发言只代表其个人观点,不代表新浪网的观点或立场。

      

    新浪BLOG意见反馈留言板 电话:4006900000 提示音后按1键(按当地市话标准计费) 欢迎批评指正

    新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

    新浪公司 版权所有