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美国土地使用法规知多少

(2016-09-09 11:49:17)
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杂谈

​本文来自美国参考雾谷飞鸿  发表于 2016-09-07Xiao

在美国购买房产的华人越来越多,不但定居美国的华人会购买房产以为安身立命之处,也有不少来自海外的华人加入购房大军在美国置产。对于每一位有意在美国购买房产的人来说,都有必要了解各地有关土地的使用法规(zoning code),因为房产是建在土地上的,而土地使用法规就是对土地使用的具体规定,从而规定了在这块土地上可以建造什么房子(即不可建造什么房子),因此,土地使用法规往往是房产价值的重要因素。

先说一个实例。在马里兰州的罗克维尔市(Rockville)有一栋房子正在出售,这栋房子所在的地块很大,美国的法律规定土地是与房产连在一起的,购买了房子,也就同时拥有土地的永久所有权。这栋房子被一家小型房地产开发商看中,准备买下来将房子推倒,新建一排连栋别墅。但根据罗克维尔市的土地使用法规,这块地虽然很大,但只能建独栋屋,不能建两栋以上的房子,也不能建多家庭连栋别墅。因此,开发商向罗克维尔市的社区规划与发展委员会(Community Planning and Development Services)提出申请,要求改变这块地的使用规定,让这块地可以建造多家庭连栋别墅,目前该申请正在审核中。按照规定的程序,罗克维尔市的社区规划与发展委员会在这块地的地界上竖起一个牌子,目的是让周围的邻居知道这块地的用途可能改变,让邻居参加听证会发表意见,如果邻居纷纷反对改变用途,很可能申请就得不到批准。

一般来说,在居民区范围内,土地使用法规会从居民人数、交通道路、环境变化等方面考虑每块土地的用途,比如同一个区域内,独栋屋有多少、连栋别墅有多少、大楼有多少等。以独栋屋来说,如果在一个独栋屋的地块上建造两个或多个独栋屋,很可能会影响到邻居,因此法规是不允许的。在这个意义上,产权虽然是私有的,但业主却不能随心所欲地在自己的地界上建造房屋。当然,这种严格的规定大多在人口密集的区域,在人烟稀少的地方,就没有这样规定的必要了。

土地使用法规兴起于20世纪初,随着城市化的发展,城市建设日新月异,城市用地也日益趋紧,过去一家一户有着一大片土地的景象变得越来越少见,因此,从市政管理的角度说,政府有必要对城市发展作出整体规划;而对房产所有者来说,自己所在社区如何发展,不但涉及到社区的生活质量,也影响到房产的价值,土地使用法规便应运而生。

根据宪法规定,有关土地的使用属于州及地方的管理权限,因此,美国各地的土地管理法规五花八门,各自不同。1916年纽约市制定了全美第一个土地使用法规、1922年商业部制定了“州土地使用标准法”(Standard State Zoning Enabling Act)供各地参考,成为后来各地土地使用法规的重要基础、1926年最高法院对俄亥俄州欧几里德镇诉安布勒地产公司案(Euclid v. Ambler)的判决,则奠定了地方政府具有管理土地使用法规权力的法律基础。

目前全美的大都市中,除了休斯顿没有土地使用法规外,全部都有自己的土地使用法规。华人在买房前,了解所属地块的使用规定是很有必要的。

俄勒冈州比弗顿市一处连栋别墅(照片:美联社)


加利福尼亚州圣塔克拉拉县新建独栋屋现场(照片:美联社)


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