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记录:2015年领展地产基金年报分析与存疑,2016年7月6日星期三。

(2016-07-09 15:42:21)
标签:

杂谈

分类: 房地产-REITS-万科A

记录:2015年领展地产基金年报分析与存疑,2016年7月6日星期三。

领展地产基金年报披露非常翔实,是投资者学习与实践Reits投资的免费资料。要知道,总会有那么一天,大多数市场参与者会发现,只有在核心城市买商铺/车位/办公,才有投资价值。

即使领汇资产简单清晰,依然存在以下疑问:

【是否买贵了?】买入资产租售比够高。至少看来,领展管理层没有恒隆的智慧和勇气。

• 以經調整代價304,697,068 美元透過購買其控股公司已收購中國北京歐美匯購物中心,並於2015 年4 月1 日成交;

(注:收购总价概约19.2亿,总面积5.54万平方米(不含车位),收购单价3.5万平方米。每年現時淨收入122(百萬元人民幣),6.1元/日·平方米,收购租售比15.7倍;2016年资本化率5%,估值25.5亿人民币。)

• 以經調整代價人民幣6,636,534,533 元透過購買其控股公司已收購中國上海企業天地1 號及2 ,並分別於2015 年7 月23 日及2015 年8 月31 日公布及成交;

(注:收购总价概约66.4亿,总地上面积8.3万平方米(不含车位),收购单价8万平方米(地上面积),每年現時淨收入288(百萬元人民幣),9.6元/日·平方米,收购租售比23倍; 2016年资本化率4.08%,估值65.9亿人民币。收购价格是否过高?为何年末估值低于收购总价?存疑。)

• 透過政府招標以代價5,910,000,000 港元收購位於香港九龍旺角彌敦道700 號之一棟商業物業,並於2016 年2 月19 日公布(及在財政年度結束後於2016 年4 月15 日成交);及

(注:在香港市场楼市拐点刚出现出手买入资产,节奏有问题,收购价格22.4万港币/平方米·楼面面积)

【多元化是否是正确的方向?】 香港社区零售商铺(车位):香港发展物业:中国内地=90%:4%:6%。

【抗逆力是否真实存在?】要知道领展没有经历过1998-2003年的5年低潮期。我們的業務建基於由大眾市場零售物業組成之物業組合,故此具備抗逆力,有效確保業務毋須面對重大的經濟波動。然而,管理只有單一資產類別的物業組合將會產生其自有的風險。

【中國內地物業組合】 办公物业辦公室的續租租金調整率為12.8%,指标过低。

【并购北上两个项目,员工人数减少至2012年水平,什么原因?】於2016年3月31日,我們的員工數目為883人。

*** ***

我們的物業組合包括分布於香港、北京及上海之零售商舖、鮮活街市、停車場及辦公室物業。這些組合為我們提供一個穩健的平台,創造更高價值。

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【为何要多样化组合物业?中国内地物业组合:香港物业组合=6.8%:93.2%,70%香港零售商场】

物業於中國內地180萬 平方呎零售及辦公室面積

168物業遍布香港,1,000萬 平方呎零售面積,884,000 平方呎發展中之面積,75,000停車場泊車位

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最近的收購項目

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+5.2%商戶銷售額 較去年增長積極的租賃策略及市場推廣活動支持商戶銷售表現

44資產提升項目 迄今完成的資產提升項目為資產進行重新定位及活化工程以釋放潛力

【买入资产估值不便宜,算不上是聪明的并购】

審慎周詳的策略

過去一年,領展的物業組合更趨多元化。於2015/2016年度內,我們購入兩項收益穩定的物業,即北京歐美匯購物中心及上海企業天地1號及2號,其後我們更成功投得香港彌敦道700號的商業項目。收購該等資產符合我們一直奉行的策略,貫徹在擴展物業組合的同時,關注社區發展,確保我們的物業位置優越及管理完善,成為鄰近居民及上班一族首選的購物點。更重要的是,該等策略性收購項目加強了我們的投資組合並使其更多元化,同時亦能減低我們依賴單一市場及資產類別的營運風險。

【抗逆力是否真实存在?要知道领展没有经历过1998-2003年的5年低潮期】

我們的優勢

領展能夠把握現有及未來的增長機遇,全賴其於三大關鍵範疇的優勢﹕抗逆力、創新改革及社區。領展在該等範疇已積累了其他公司難以仿效的深厚專業知識及競爭優勢。

我們的業務建基於由大眾市場零售物業組成之物業組合,故此具備抗逆力,有效確保業務毋須面對重大的經濟波動。然而,管理只有單一資產類別的物業組合將會產生其自有的風險。除上述位處上海及香港之商業項目外,我們於去年亦收購了位於北京之歐美匯購物中心,令物業組合更多元化。領展亦有能力於不同的業務範疇進行創新改革,使我們能以物業組合的抗逆力為基礎,從而持續締造新機遇及建立新關係。零售業務方面,過去一年我們致力為相鄰的物業創造協同效應,打造出能夠為顧客提供更便利、更多選擇和產品種類更多元化的零售環境。依循上述方針,兩項新旗艦物業( 即位處屯門的H.A.N.D.S及位處黃大仙的黃大仙中心)已相繼開幕。

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【表現 香港物業組合:加大餐饮行业+分隔小面积】

零售

儘管經濟環境充滿挑戰並正影響香港,我們的零售物業組合顯現出其抗逆力,在大部分零售業務領域均取得增長。我們積極引入更多具生產力的商戶,尤其是飲食行業,同時亦將面積較大的商舖重新間隔成面積較小的商舖,從而提升商戶的銷售效率。於2016年3月31日,物業組合的租用率高達96.0%。續租租金調整率為25.9%,而零售租金則按年錄得6.7%增長。

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【什么是都會、匯坊及鄰里?匯坊收入占比概约50%。我們於20項物業推行全新資產管理模式,物業涵蓋都會及匯坊商場,形成五個獨特的物業群。】

透過採取由下而上的方式為物業組合作出詳細研究後,我們把香港物業組合分類為都會、匯坊及鄰里三大組別,以確保能夠長遠有效地提高營運表現。我們更可透過將物業組合分類,因應不同的商戶及客群需要制訂管理及市場推廣方針。我們的物業表現足以證明我們的策略行之有效。我們旗下的都會商場為物業組合之零售租金帶來17.1%之貢獻,而其餘物業的平均每月租金均持續取得按年增長。

(注:已出售物业平均租金水平好低啊?!)

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展望未來

2016年4月1日起,我們於20項物業推行全新資產管理模式,物業涵蓋都會及匯坊商場,形成五個獨特的物業群。根據此管理模式,各物業群內所有資產的營運及財務規劃均由專責的資產經理監督,以提升物業收入淨額及資產價值。資產經理需要制訂「資產為本」計劃,以管理資產租賃、成本控制及長遠定位,從而滿足社區內瞬息萬變的需求。這項全方位的策略將可提升營運效益, 改善資源分配,提升客戶體驗及創造更高的價值。

【超過30%的租約(按每月租金計算)將於未來一年到期】

超過30%的租約(按每月租金計算)將於未來一年到期,我們正與現有商戶緊密合作,確保他們的業務取得成功並維持他們的忠誠度。我們同時亦與具備潛力的商戶接洽,有望加強產品組合及服務供應。

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【停車場:租金收入增速明显高于零售商业,只有在供给严重不足的城市才能出现。】

作為全港最大的停車場業主之一,我們了解到大眾對泊車位的需求仍然殷切,此乃由於私家車登記的數目不斷上升,而市場上泊車位增長滯緩所致。隨著需求增加,加上到訪我們已提升的商場的訪客數目上升,我們的停車場業務於年內表現理想。

截至2016年3月31日止年度,每個泊車位每月收入增加14.4%至2,022港元為了提升客戶服務和營運表現,我們更投入資金提升各物業的停車場設施,例如防止跟車尾系統、巡邏保安管理及指向標示牌。自2013年開始為期十年的停車場翻新計劃亦進展良好, 投資總額約為三億港元。

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【中國內地物業組合:办公物业辦公室的續租租金調整率為12.8%,指标过低。】

我們分別於2015年4月及2015年8月完成收購北京歐美匯購物中心以及上海企業天地1號及2號。

歐美匯購物中心位處「中國矽谷」中關村的中心地帶,是一個提供大眾市場零售產品的地區性都會商場。市場的強大需求令歐美匯購物中心取得卓越表現,於2016年3月31日的租用率達100%,而財政年度內的零售續租租金調整率則為38.7%

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企業天地1號及2號位處新天地,是上海其中一個最著名及繁榮的核心商業區之一。

由於具備一流硬件及甲級規格,企業天地1號及2號繼續為當地及跨國企業設立其上海辦公室的首選地點。於本年度內,辦公室的續租租金調整率為12.8%,而於2016年3月31日的租用率則為100%

鑒於質素優良及地理位置優越,企業天地1號及2號的預租情況理想, 減低了由2017/2018年度辦公室供應增加帶來的風險。於2016年3月31日,約一半(以面積計算)將於2016/2017年度到期的租約已獲承諾續約。

於2016年2月,我們宣布透過政府招標收購香港旺角彌敦道700號的商業項目。於本財政年度結束後,有關收購已於2016年4月15日完成。該物業座落於九龍半島心臟地帶的黃金位置,交通四通八達,包括鐵路、巴士及小巴。基於其位置及人流,我們相信此項物業為經營大眾市場零售、餐飲及服務業之絕佳之選,惟該物業需進行全面翻新工程,以蛻變成為現代化的零售商場及大樓。此項投資機遇充分發揮領展於資產提升及大眾市場零售物業租務的優勢。我們繼續專注於香港零售市場,此項策略與我們致力增加領展客戶份額的目標一致,並可繼續為領展過去十年來的服務對象—大眾市場顧客提供服務。

表現

我們持續檢視及精簡物業組合,並於2015年12月完成出售五項物業, 出售價較該等物業於2015年9月30日的估值總額溢價30%我們亦分別於2016年3月31日及2016年4月11日, 宣布出售另外九項物業。其中兩項物業的總代價為16.90億港元, 較該等物業於2016年3月31日的估值總額溢價15%, 而其餘七項物業以較2016年3月31日的估值總額溢價23%,即以19.62億港元售出。該批物業交易已於本財政年度結束後,即2016年5月31日完成。我們的營運效率亦透過人力資源評估過程中得以提升。

物業發展

領展現正與其合作夥伴南豐發展有限公司緊密合作,進行一項位於香港九龍東海濱道的商業發展項目。該物業為頂尖的甲級商業物業, 預計將可如期於2019年內落成。

【并购北上两个项目,员工人数减少至2012年水平,什么原因?】於2016年3月31日,我們的員工數目為883人。

【1.1万份租约,饮食+超市+熟食,三项占比56%

於香港,我們已訂立超過11,000份慎選的租約及准用證, 提供充滿活力的零售組合滿足周邊社區的需要之餘,同時亦吸引鄰近地區的顧客。

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關鍵績效指標

5.2% 香港物業組合商戶零售銷售額按年增長

表現

由於我們努力不懈地完善行業組合及改善商戶的營商環境,於回顧年度內,香港物業組合商戶的平均每月每平方呎零售銷售額持續增加,較上一個財政年度上升5.2%。香港物業組合內經營主要生活必需品的行業中,飲食」和「超級市場及食品」的每平方呎銷售額按年分別錄得10.6%及0.8%的穩健增長,而「一般零售」行業亦錄得4.8%的升幅。

租金對銷售額比例為我們在管理業務時密切監察以測量商戶對租金的承受能力的另一項指標。本年度香港物業組合的租金對銷售額比例為11.7%。細看不同的行業類別,「飲食」、「超級市場及食品」和「一般零售」行業錄得的租金對銷售額比例分別為11.6%、9.9%及14.1%

附註:

(1) 商舖租金分別包括48.40億港元之基本租金(2015年:44.69億港元)和1.34億港元(2015年:1.69億港元)之按營業額分成租金。

(2) 物業相關收益包括來自零售物業之其他收益3.74億港元(2015年:3.53億港元)及停車場之其他收益400萬港元(2015年:300萬港元)。

開支分析

透過實施一系列的成本監控措施,我們成功將本年度物業經營開支總額增幅維持在3.1%。雖然法定最低工資於2015年5月上調8.3%, 由每小時30港元修訂至每小時32.5港元,但由於完善的工作規劃及獲提升的工作效益,物業管理人費用、保安及清潔開支僅維持4.7%的溫和增長。員工成本下降主要是由於2016年3月31日之基金單位收市價較2015年3月31日有所下降,令長期獎勵計劃之撥備減少所致。減少能源消耗仍然為我們的焦點所在,並成功於年內減少耗電量。地租及差餉增加與收益增長大致相符,而宣傳及市場推廣開支增加則主要由於年內推出全新的企業品牌形象所致。受上述各項所帶動,物業收入淨額比率進一步上升至74.6%( 2015年:73.4%)。

中國內地物業組合

回顧年度內,我們分別於2015年4月1日及2015年8月31日完成收購北京歐美匯購物中心以及上海企業天地1號及2號。該等新收購之中國內地物業為本集團之業績帶來4.21億港元收益以及3.11億港元物業收入淨額。

估值回顧

我們的投資物業(包括發展中物業及年內於中國內地收購之物業)估值總額由2015年3月31日之1,383.83億港元增加16.1%至2016年3月31日之1,606.72億港元。香港零售物業之估值增加6.7%至1,144.92億港元(2015年3月31日:1,073.26億港元),而停車場之估值則增加14.7%至288.88億港元(2015年3月31日:251.77億港元)。香港零售物業及停車場之估值增加主要是受物業收入淨額增加及資產提升後物業狀況有所改善帶動所致。

位於九龍東的香港發展中物業之估值亦增加至63.0億港元( 2015年3月31日:58.8億港元),而新收購之中國內地物業於2016年3月31日之估值為109.92億港元。

主要估值師世邦魏理仕有限公司所採用之主要估值方法結合收益還原法及現金流量折現法,以評估我們已落成物業於2016年3月31日之價值。發展中物業則採用餘值法。在為已落成及發展中物業估值時,主要估值師亦已參考市場交易及比較數字。

【收购中国内地两物业:估值够高,绝非聪明】

收購及出售房地產

於回顧年度內進行之房地產收購及出售如下:

• 以經調整代價304,697,068 美元透過購買其控股公司已收購中國北京歐美匯購物中心,並於2015 年4 月1 日成交;

(注:收购总价概约19.2亿,总面积5.54万平方米(不含车位),收购单价3.5万平方米。每年現時淨收入122(百萬元人民幣),6.1元/日·平方米,收购租售比15.7倍;2016年资本化率5%,估值25.5亿人民币。)

根據該物業之《房屋所有權證》,該物業總內部樓面面積為70,945.69 平方米。該物業包括七層(即地下一層至地上六樓)之商用單位及自行車泊車位,所佔內部樓面面積合共55,422.95 平方米,以及地下兩層(即地下二層及地下三層)連同251個停車位,所佔內部樓面面積合共15,522.74平方米。根據賣方所提供之資料,該物業於2015 年2 月份之租金及其他收入(包括管理費)約為人民幣1,310 萬元。

• 以經調整代價人民幣6,636,534,533 元透過購買其控股公司已收購中國上海企業天地1 號及2 ,並分別於2015 年7 月23 日及2015 年8 月31 日公布及成交;

(注:收购总价概约66.4亿,总地上面积8.3万平方米(不含车位),收购单价8万平方米(地上面积),每年現時淨收入288(百萬元人民幣),9.6元/日·平方米,收购租售比23倍; 2016年资本化率4.08%,估值65.9亿人民币。收购价格是否过高?为何年末估值低于收购总价?存疑。)

• 出售五項物業,包括(i) 峰華邨之商舖與停車場、(ii) 嘉福商場、(iii) 廣田商場、(iv) 兆安苑之商舖與停車場,及(v)田灣商場,總代價為1,716,496,899 港元,並分別於2015 年10 月27 日及2015 年12 月31 日公布及成交;

• 透過政府招標以代價5,910,000,000 港元收購位於香港九龍旺角彌敦道700 號之一棟商業物業,並於2016 年2 月19 日公布(及在財政年度結束後於2016 年4 月15 日成交);及

(注:在香港市场楼市拐点刚出现出手买入资产,节奏有问题,收购价格22.4万港币/平方米·楼面面积)

領展(透過買方)同意以5,910,000,000港元(即代價)購買該物業。買方為領展全資擁有之特別目的投資工具。該物業為位於香港九龍彌敦道700 號現稱「工業貿易署大樓」之一棟零售與辦公室大樓。該物業地面之若干商舖已出租予商戶。該物業餘下之零售與辦公室空間以往由各政府部門佔用,惟現已空置。該物業之估值(根據主要估值師作出之估值報告)為6,400,000,000 港元。代價較估值折讓約7.66%根據賣方提供之資料,該樓宇之用途為商舖、餐廳及辦公室,及該物業樓面面積約為26,411 平方米。該物業位於九龍內地段第10470號,並根據批地文件持有,年期由1980 年5 月30 日起計為期75 年。根據賣方提供之資料,該物業現有之該等租約共12 份,所涉及之地面商舖為第1 號至第11 號及第13 號至第15 號。行業種類主要為貨幣兌換店及一般零售商舖。根據賣方提供之資料,於2015 年12 月1 日,該等租約之每月租金約為230 萬港元。該等租約現時佔該物業之總樓面面積約2.7%。

• 出售兩項物業,包括(i) 石蔭商場及(ii) 運頭塘商場,總代價為1,690,300,000 港元,並於2016 年3 月31 日公布(及在財政年度結束後於2016 年5 月31 日成交)。

除上文所披露者外,領展或其任何附屬公司於回顧年度內概無收購或出售任何房地產。

於財政年度結束後,管理人於2016 年4 月11 日公布出售七項領展物業,包括(i) 興民商場、(ii) 錦英苑商場、(iii) 美松苑之商舖與停車場、(iv) 寶雅苑之商舖與停車場、(v) 寶田商場、(vi) 天馬苑商場,及(vii) 欣盛苑之商舖與停車場,總代價為1,961,600,142 港元,並已於2016 年5 月31 日成交。

物業發展及相關活動

新九龍商業發展項目之資產總值之4.0%

領展透過與南豐發展有限公司(「南豐」)組成一間領展所佔權益為60% 而南豐為40% 的合營公司購入登記為新九龍內地段第6512 號之一幅土地作商業發展(「商業發展項目」)。商業發展項目預期將於2019 年內完工。自領展2015/2016 年度之中期報告後,根據房地產投資信託基金守則第7.2A 條對商業發展項目提供之資料更新如下:

(i) 商業發展項目之發展費用總額維持在經批核之預算內;

(ii) 地基工程經已展開,建築工程進度如期;及

(iii) 按領展所佔之60% 權益計算, 其分佔發展費用總額之部分現時估計約為63.25 億港元, 即(a) 約相等於領展於2016 年3 月31 日之資產總值(並就將於2016 年7 月7 日派發之末期分派、於2016 年4 月15 日成交之收購一棟位於旺角的商業物業,及於2016 年5 月31 日成交之九項物業出售作出調整後)4.0%;及(b) 維持於10% 資產總值上限之內。有關詳情已經由審核及風險管理委員會審閱。

於回顧年度內,460 名管理人之合資格員工參與企業員工購股計劃,彼等於聯交所合共購買303,294 個基金單位,總代價為13,476,610 港元其中由管理人支付的補貼金額為1,926,588 港元。

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