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柏文喜:步步高推动资产证券化,12.4亿元能否让零售巨头二次腾飞

(2018-03-10 02:10:31)
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杂谈

柏文喜:步步高推动资产证券化,12.4亿元能否让零售巨头二次腾飞

柏文喜:步步高推动资产证券化,12.4亿元能否让零售巨头二次腾飞

美尔财经
百家号17-12-27 14:01

       12月22日,步步高投资集团股份有限公司(以下简称步步高集团)首期发行的类REITs“招商创融-海富通-步步高资产支持专项计划”成功发行,产品总规模12.4亿元,即将在深圳证券交易所挂牌交易。这是由步步高集团联合招商证券、上海富诚海富通资产管理有限公司、北京市金杜律师事务所、戴德梁行以及联合信用评级有限公司推出的创新产品。该产品包含A类资产支持证券5.8亿元、B类资产支持证券5.35亿元,C类资产支持证券1.25亿元,以步步高集团旗下的两项物业----位于湖北省和重庆市的“步步高吉首新天地”和“步步高合川新天地”项目商业物业的未来租赁收入作为资产支持证券利息的支付来源。
         从产品创新的角度而言,主要表现有两点:第一、在交易结构方面,通过持有契约式私募基金全部份额的方式来间接持有项目股权;第二、在增信措施方面,该专项计划设置了租金超额覆盖、结构化分层、流动性支持、支付权利维持费、保证金安排及差额支付承诺等多项增信措施。从目前已经公开发布的信息来判断,该资产支持专项计划构建了独立的资产池,实现了资产出表和风险隔离,是以三、四线城市商用物业资产证券化来实现融资和优化支持财务结构的代表性案例。此次资产支持专项计划的成功发行,标志着作为在资本市场勇于探索的代表性企业,步步高集团运用资本市场和创新工具支持企业发展进入新阶段。
        作为零售业与商业地产行业的观察者,我认为如果说以成功上市作为步步高集团进入资本市场的第一步,那么应该说目前步步高集团已经进入了借助资本市场推动企业发展的第二步。上市让企业由私营机构转变为公众公司,让企业运作更加规范和透明,可以更好地组织和运用社会资源来支持企业发展,步步高集团上市以来的快速和跨区域、跨业态的发展也很好地证明了这一点。作为在湘潭这样一个三、四线城市发展起来的零售企业,我对步步高集团的商业经营能力从来不表示怀疑,但是步步高集团近年来在三、四线城市的扩张和梅溪湖新天地项目的巨大体量带来的沉淀物业对其现金流的规模化占压却是我对步步高集团的稳健发展比较担心的一点。
        虽然从涉及商业地产的一些项目中出售型和持有型的配比关系来看,步步高在地产开发的现金流方面是有自己的规划的,但三、四线城市出售型物业的低毛利和去化速度的缓慢在一定程度上对步步高的现金流是一个比较严峻的考验,何况位于尚不成熟区域的长沙梅溪湖畔正在培育期的巨型项目----梅溪新天地,对于步步高而言更是一个吞噬现金流的巨兽。此次步步高集团以位于吉首与合川的商用物业实现了类REITs的成功发行,对于改善步步高的现金流,优化财务结构乃至提升盈利状况都是一个不错的举措,应该说是步步高走出了运用资本市场创新工具来支持企业发展的第二步和新开端。
        反观步步高集团对此次资产支持专项计划发行所提供的多重增信措施,可以看出步步高集团为了将这两项位于三、四线城市的商用物业资产变现提供了非常强的支持,也反衬出步步高以这两项物业的资产证券化来改善自身现金流、优化财务结构和提升经营业绩的迫切性,反映出将三、四线城市商用物业进行资产证券化的难度以及资本市场对于三、四线城市商用物业资产证券化产品信心的不足。但是三、四线城市零售业的基本需求是真实存在的,只不过缺点是物业价值增值的速度和空间相对有限而已。
        商用物业资产证券化的本质,在于以证券化来提升商用不动产的流动性,进而提升资产的市场价值。我国现行的会计制度中对于商用物业是按照原值计入资产并逐年提取折旧的,导致资产端的商用物业的账面价值越来越小,而传统的以商用物业进行抵押融资除了被迫进行较大的折扣之外还势必要提升公司的负债,从而会降低公司的债权融资空间。借助资产证券化,可以按照重置价格以市值将资产端的商用物业进行价值重估并转换为现金,一方面会大大提供公司资产的整体流动性来优化公司的资产结构,另一方面物业升值部分可以计入利润来立竿见影地改善公司的经营业绩并优化公司的财务结构,大大提升公司的债权融资能力。因此,资产证券化的神来之处就在于在不增加负债的情况下增加了公司的现金资产和当期利润,非常适合于迭代投资的融资希求以及服务于上市公司市值管理的需要。对于零售企业而言,如果能利用好企业相对充沛的现金流并恰当地运用好资产证券化的这一工具来运作好商用物业的资产管理,在获取资本收益以提升和改善公司整体经营绩效的同时,也能够为企业的发展提供更好的流动性支持。
        就步步高集团而言,零售业的现金流和上市带来的资源为企业借助零售业进入地产业务创造了机会与条件,在以出售型物业实现现金回流和实现地产业务资金平衡的同时,以资产证券化工具实现商用物业的套现退出和利润回收又打开了构建完整的现金流循环的闭环之路。如果零售业和地产业务在资产证券化的支持之下进一步形成良性互动,将会让企业与资本市场的结合再次进入新的境界。以三、四线城市的物业尚能实现资产证券化,以二线城市和区域中心城市的商用物业进行资产证券化也只是早晚的事情,也必将成为助力步步高集团快速与稳健发展的优选财务工具,为步步高集团的二次腾飞插上资本的翅膀。

作者:大中华购物中心联盟主席助理、中国企业资本联盟副理事长柏文喜

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