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伦敦房价为啥持续暴涨

(2015-12-28 09:04:04)
标签:

房产

财经

时评

     几个月没有看到伦敦了,圣诞节到这里与孩子相聚,尽管阴雨绵绵,心情却暖暖的。几天时间,重复简单的事情:吃饭,漫步,睡觉,顺便看看八卦新闻,与朋友聊天,不也乐乎。

伦敦房价为啥持续暴涨 - 姚树洁 - 姚树洁的博客

 
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 最近一段时间,中国的房地产出现许多新的现象。北上广深房价高的吓人,其它地方,尤其是中小城市的房子明显出现了结构性过剩。中国的房地产走向如何?宏观经济走向如何?这不仅是政府考虑的问题,也是经济学者不断探讨的事情。

我对目前中国房地产的事情,暂时没有明确的想法。本博文只是想利用英国在世界经济危机以后,如何从房地产的低谷走出来,还有从伦敦和英国其它地区房地产发展的明显反差等角度,为中国房地产和城市未来的发展,找到一些有益的启示。

在伦敦这几天,我每天都要花一个小时的时间在周围走一走,发现在我们所住的地方附近,也就是伦敦西北部第四区附近,房地产的发展情况,颇有感触。

记住15年前,我在这里附近的一所大学任经济学教授和系主任,因为那时孩子们还小,在伦敦很难找到满意的公立学校,他们只好在南部海滨一个美丽的城市生活和读书。我自己像候鸟一般,每个礼拜来回一次。那时的伦敦,一栋联排小别墅的价格是15万英镑,一个1房1厅的公寓是10万英镑,一个Semi  Detached 三房的别墅是18万英镑 【一英镑大约等于10人民币】。

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不到四年时间,也是伦敦房价上涨最快的时期,这些房子的价格都上升了60%。不料,2008年的经济危机,英国经济受到巨大的打击,GDP出现大幅度的负增长,全国的房价平均下跌15%至20%,英镑对美元下跌15%,对人民币下跌30%。直到2010年,伦敦的房价才开始上升,而在伦敦以外的地区,尤其是离伦敦比较远的城市,房价一直处于低迷状态。

为了刺激英国经济的发展,过去数年,卡梅伦领导的保守党政府,采取一系列措施刺激房地产的发展。例如,对初次购房者,政府提可以供房价20%的无息资金,使购房者可以不用首付,也可以减少按揭的负担。还有,政府把征收印花税的门槛提高了一倍,如果房价只有12.5万英镑,够房者不用交印花税。另外,英格兰银行的基本利率一直保留在0.5%,使有些购房者的按揭利率最低达到1%,大多数人的按揭利率在2%-3%之间。

NB:英国买房子的印花税(Stamp Duty)采用累进税率:12.5万英镑, 0%;12.5-25万英镑,2%;25-92.5万英镑, 5%;92.5-150万英镑,10%;150万英镑以上,12%。

如此低的贷款利率,加上第一次购房者的贷款相对轻松,大大刺激了人们购买房子的欲望。2013年以后,英国经济开始强劲复苏。在所有欧洲国家中,英国的经济表现是最好的。2014年,英国GDP增长率高达2.5%。估计2015年和2016年的表现状况也会比较好。

随着人口结构、家庭结构的变化,英国人在伦敦买房子的愿望不断增强,尤其是对能耗效率高,生活环境方便,交通方便的公寓需求非常旺盛。1、2、3房的公寓,成了新一代伦敦年轻人和家长最喜欢的房子。

我的朋友2年前在伦敦买了一个2房1厅2浴室的房子,大约95平方米(建筑面积),花了28.5万英镑,而今天,同样的房子价格已经上升到了40万英镑。另一个朋友买了一个3房1厅2浴室的房子,花了36万英镑(110平方米),现在的价格已经是50万英镑。还有一位朋友,今年买了一个1房1厅的房子(65平方米),花了27万英镑,现在同样的房子,价格已经高达30万英镑以上。

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不断上涨的房价,使英国政府又开始害怕地产泡沫了。现在如果是买第二套房子,那么印花税就要增加3个百分点,银行对多买套房子的人一直都有严格的贷款规定。如果贷款量超过家庭工资的3.5倍,银行就开始停止贷款。

如果不是政府的强硬规定,或是没有银行的贷款上限规定,估计在伦敦买房子的需求还要更加强大。

伦敦房价高,主要是年轻人的就业机会多,收入比其它地区高。对出租房子的人来说,只要交通方便,出租房子不仅容易,而且租金很高。例如,就在伦敦的西北四区,一个1房1厅的公寓,月租是1300英镑,租金房价比可以高达5%以上,而银行的利率几乎为零。如果加上房价上涨,最近两年在伦敦买房子的回报率超过10%。

伦敦房价不断上升的另一个因素就是外国人在伦敦置业的人越来越多。例如,在伦敦西北四区,许多新建的公寓楼盘,有三分之一是亚洲人买的,包括许多大陆来的中国人。

过去数年,建筑公司是建一栋,卖一栋,再建一栋。今年,也就是在我离开伦敦的过去5个月里,突然之间,建筑公司是把正片的土地,10栋楼盘,同时开工建设,旁边还有一栋四星级酒店,也拔地而起。周围方圆一公里的地方,也出现了许多新楼盘,还有两个超大型、富有现代美感的超级市场,也准备在2016年的春天开业。

伦敦的建设,对生活在中国的人来说,以为还是慢慢来,没有什么发展。可是,在这里亲眼看到以后,却非常震撼。

不过,英国的发展与其它国家一样,首都的建设很快,房价很高,而其它地区的房价依然比较低。例如,在200公里外的诺丁汉市,一栋带花园的4房2浴室1车库的别墅价格,只是伦敦西北部四区一个1房1厅的公寓价格。

对英国人来说,如果是为了财富的积累,那么,就必须在伦敦置业。如果是为了低成本、高质量的居住条件,那就在伦敦以外的小城市生活和工作。

中国与英国不同,中国的人口是英国的22倍,土地是英国的近40倍。因此,英国可以只有一个巨无霸的伦敦,中国却不可以只有一个巨无霸的北京。就算把上海、广州和深圳也算是类似首都这样的中心城市,中国也只有四个一线城市。按照人口比例,中国最少需要20至30个这样的中心城市。

然而,就中国目前的经济和城市发展状况来看,过度地集中在北上广深,说明中国的财富和高价格房地产市场的集中度,远远超过英国。

就算英国这样的集中度,也未必是好事。所以,中国在未来20-30年的发展过程中,估计还要出现数十个像北上广深这样的高房价城市。政府的城市发展压力很大,在快速发展中心大城市的过程中,如何把握既集中,又合理分散,将是很大的挑战。

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