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房价倒逼机制之我见

2014-03-23 07:04:14评论 房产

最近,一线城市房价继续高开。不过,2014年2月出现许多有趣的状况,兴许是房价全面颠覆的转折点。

首先,价格上涨的冲动,比去年大幅度减弱。其次,销售量出现5年来最大的跌幅。北京新房子的销售量同比下跌30%多,上海与广州的情形类似。再次,许多城市出现大幅度降价抛售情况。例如,杭州有的楼盘降价15%以上,常州出现大型房地产商破产的惊天大案,35亿人民币的资金链条,即刻断裂。

对于三四线城市来说,早就出现房地产供应过剩现象。全国各地,人们开始观望:房价是否已经爬到了历史的顶峰?未来的房价,是降?是升?还是不降不升?

中国幅员辽阔,城市之间的收入差距和人民的消费习惯,千差万别。例如,当北京房价高达每平米2.7万元的时候,重庆的房价还低于8千。然而,重庆人的人均收入,只是比北京少50%而已。

换句话说,按照房价收入比来说,北京的房价比重庆贵一倍以上。这样的地区差别,是否合理,谁也说不清。也许,北京房价的上涨速度,还将保持比重庆高的水平,也未可知。

房价的地区差,是就业、投资和投机等多种因素推升的。北京的特殊地理位子,加上首都的特殊身份,房价收入比可以比任何城市都高,毫不奇怪。

最近,英国的房价也是疯涨。然而,大幅度上涨,都集中在那些热点城市。例如,牛津的房价收入比(11),已经成为英国最高的城市,比伦敦的中心区威斯敏斯特(9)还要高。诺丁汉的房价收入比还达不到5,是英国房价比较便宜的城市,而且,上涨的幅度也不大。

也就是说,在一个同质性很差的国家里,房价收入比可以有巨大的地区差别。在中国,这个差别,已经达到3个倍数。

那么,如何定义泡沫呢? 下列的表现是泡沫存在的前提条件。

(1)供应大于需求;(2)房价收入比过高;(3)房租低于房贷;(4)投资和投机需求大大高于刚性需求;(5)房子的空置率过高;(6)收入增速赛不过房价;(7)热钱涌入加大;(10)刺激性的GDP增长。

关于房价收入比,中国的一线城市,早就是英国的两倍以上。另外,许多房子宁可空置,也不愿意出租,说明投资房子的目的主要不是为了房租收入,而是为了投机。 许多城市新建的小区,空置率高达90%,近乎疯狂的状态。

种种迹象表明,中国房地产,是一个巨大的泡沫,包含着每个城市。但是,既然是泡沫,为什么大家还拼命买房子,房价还拼命的上涨呢?

有许多解释,可以用来回答上面的问题:政府卖地,房地产开发商囤积居奇和市场垄断,社会收入差别,官员腐败,老百姓消费观念陈旧,投资渠道狭窄,等等。

不过,上面这些都是表象而以。房价无理上涨的根本性问题,是市场的结构性扭曲。

市场结构性扭曲,是供应和需求的不对称,是社会需求的非同质性,是政府调控的盲目性三大要素的合力所致。

市场供应的扭曲,就是过度建造商品房,忽略建造小户型的保障性住房所致。市场需求扭曲,是两极分化所致,社会上只有少部分人买得起高端的商品房,而多数人只能买低端的保障性住房。

供应和需求出现动态配置的严重失衡,使中低收入人群无法购买到适合他们收入水平的房子。许多人为了让孩子进城工作,倾三代积蓄,不自量力的帮助孩子买了一套高价的房子。这样一来,那些高端商品房价格,不断被推高。那些买不起房子的低收入人群,更是望房兴叹。

为了解决房地产的这个市场扭曲所造成的高房价,唯一的解决办法,就是大幅度提高有效供应。也就是说,增加小户型、经济适用房的建设比例。

如何界定小户型?

一般是40-50平方米。2013年,全国新建房子平均面积92平方米,而50平方米以下的房子占比不到20%。就全国刚性需求而言,应该把这一比例提高到50%以上。

环境污染,人口众多,城市化速度惊人,土地和水资源紧缺,中国房屋建设,必须牢牢记住‘小而精、小而美’的基本方针,而不能继续走‘大而粗、大而浪费’的不科学道路。

每个家庭住小一点,把绿地和树木多搞一点,把公园和水泊多搞一点,大家的生活环境,必然得到提高。如果每个家庭都求大,绿地就变小了,污染增加了,水资源短缺了,交通成本也增加了,结果大家的生活质量都要下降。

从个体利益角度来讲,肯定是越大越好。可是,从社会的角度看问题,房子大却不是好事。这就像每个人都想开车、开大车一样。每个人都这么做,交通必然堵塞,污染必然增加。当许多人有了汽车以后,问题突出了。塞车、雾霾,使开车变成负担,对大家的身心健康,直接造成伤害。

控制房子面积,控制汽车拥有量,对个体来说,似乎很难接受。但是,站在社会利益的角度看问题,每个人都必须明白自我克制的道理,那就是为了大家都生活得更好。

政府的功能在于平衡个体利益和社会利益的利害关系。当个体行为与消费方式伤害社会利益的时候,政府必须通过调控手段,引导个体行为向有利与整体社会利益的方向发展。

就目前国家对房地产的政策来讲,李克强不直接说房价问题。他说,‘干一寸胜过说一尺’。 光说不做,还不如不说。乱说乱做,还不如不说不做。

保障房建设成了李克强的‘干一寸’。今年,将有470万套廉租房被建成。未来五年,国务院的任务是3600万套,如果顺利实现,加上引导开发商多建小户型房子,有效供应,有望能够在2018年以后,得到根本性的改变。

外部环境,也可以倒逼房价回归理性。人民币明显贬值,或者停止大升值,热钱必然退出,有利于打压投机行为。GDP增长速度进入中速阶段,经济结构转型,产业升级,加上节能减排的任务迫在眉睫,这些都对房地产的过度开发和非理性的需求,造成强有力的倒逼态势。

总之,政府明确目标,清楚供需平衡的症结所在,并采取连续性、科学性和有效性的干预措施,坚持‘小而精,小而美’的房屋建设理念,中国房价回归理性,泡沫被慢慢挤破,必将变为现实。

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