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习李城镇化新政有望破解地产危机

2013-12-17 03:53:12评论 文化

三中全会的全面深化改革《决定》,没有直面地产泡沫,让许多人感到意外。不过,我已经认为,习近平和其他领导的最大不同,就在于他想做的,一定会做。但是,如果没有把握做的,他肯定也不想说。我说他有三不精神,也就是‘不啰嗦,不畏难,不回避’的精神,就在于此。

那么,在《决定》上面,他为什么却要‘回避’地产泡沫的问题呢?在看到中央12月12-13号召开的城镇化工作会议提出六项任务以后,我终于明白了,他和李克强并不是故意回避,而是,习李新政明确知道,这个时候还强调什么限购啊、限价啊,那都是徒劳无益的。

因为高房价本身,有着常人无法看到的复杂性。因而,要解决房地产乱象,就必须从这些复杂性背后,找到原因,采取相应措施。唯有这样,才可能不会被地产泡沫的表象所绑架,而是从根子里解决房地产泡沫的问题。

那么,为什么城镇化的六项任务,如果落实好了,就有可能破解中国的房地产危机呢?

在回答这个问题之前,我们把上面所提到的六项任务,用简短的词语表达如下。

(1)   农转居民;(2)科学用地; (3)规范资金;

(4)  城市布局;(5)城建水平;(6)科学管理。

第一任务,就是把在城镇里工作的农民,尽快、尽可能的城镇化。不过,对建制镇和小城市,全面放开限制。对特大城市,尤其是一线城市的北上广深,实行严格的人口流入控制。对中等城市,尽量放开,对大城市,明确规定有条件的放开。

通过这一条,我们可以看到两点。

第一,城乡一体化的政策非常明了,而且是建立在确实可行的基础上的。既不给大城市和特大城市增加人口压力,也促使建制镇和小城市的快速发展。如果加上下一步省直接管县的改革,相信县域经济会迎来新一轮发展的春天。与此同时,加快农民就地城镇化和城乡一体化的步伐。

第二,由于人口有序的流向中小城市和建制镇,城市化将走向更为均衡发展的轨道。

要知道,中国目前的奇高房价,主要是一线城市,特大和大城市,二线一下的城市虽然房价也比较高,但还不至于达到疯狂的程度。出现这种尴尬的局面,主要是大家拼命的往大城市挤的结果,也不知道什么时候才能挤到头。

大城市的吸引力,在于城市化发展的不均衡性。社会服务、就业、教育、医疗,等等,最好的资源都集中在这些城市。其它城市的发展,不仅不规范,而且非常低效率。这些不能怪老百姓,而应该怪政府。因为政府政策,总是向大城市倾斜,从来都没有一个明确的指定思想,去平衡城市群的发展。

现在进步了,中央明确规定各类城市的人口流入门槛,加上中央财政转移的配套措施,建制镇和小城市必将得到快速的发展。如果政策落实到位,不出10年,中国城镇化将出现新的格局。

这种新的格局有两大好处。一是城市资源将得到更加充分的利用,从而降低大城市的人口压力,提高农转非的速度和质量。另一个好处,就是大城市的房价必将得到有效的控制,因为人口的压力降低,是抑制高房价预期的前提条件。

城镇化的第二个任务就是有效的利用现有土地资源,保住农业用地红线,保住生态用地红线,保住公共绿地的其它水土资源的红线。

要知道,如果城镇化就是划地建房,那不仅会严重破坏农业生产用地,还会严重破坏人们赖以生存的生态环境。现在的城市建设,基本上都是竭泽而渔,看到一块地,就立马建房子,而且,房子越盖越大,永无止境。大家互相贪婪,互相攀比的结果,就是今天到处看到雾霾横行的恶果。

保护土地,保护一切可以保护的水土资源,是新型城市化建设必须面对的难题。而面对这样的难题,就必须科学规划,科学用好哪怕是一寸土地。香港的经验值得学,新加坡的经验更值得学,日本的经验也可以好好的学。

香港、新加坡、日本的土地资源,比中国大陆要紧缺无数倍。但是,在那里为什么城市化建设那么美好?空气那么美好?交通和生活那么方便?

这里面有许多值得中国学的地方,而且还非学不可。妄自尊大的发展方式不可取,杀鸡取卵的城市建设不可取。只有科学的规划,严格利用好每一寸土地,城市化建设才是美梦,而不是恶梦。

合理利用土地,也是降低房价的有效措施。为了利用好土地,房子的大小要受到严格的控制,每个家庭可以拥有的房子数量和面积也要受到严格的控制。这样一来,故意空置,故意挪用土地用途的现象,将得到有效的管制或者受到法律的惩罚。这样一来,房子的供应量提高了,土地的利用效率提高了,房地产的价格也自然会回归理性了。

城镇化的第三个工作任务,贯彻好了也可以起到抑制房价的作用。这个工作,就是规范城市化所需要的资金和资金来源。

为城市化提供资金保障,就必须规范建设资金和维持城市运转的资金。房产税,土地税,资源税,这些都可以成为地方建设的主要资金来源。收税,老百姓不喜欢,但是,合理的税收,是确保城市化建设的基本保障,是科学有效利用土地资源不可或缺的价格杆杠。有了这样的杆杠,空置,漫无止境的多占土地资源和房产资源,就不是零成本了。从这样的角度考虑问题,囤积居奇的行为,将受到严重打击,房价回归理性就会变得非常现实。

城镇化建设的第四个任务,就是优化城市建设的空间地理布局。主要的建设重点,将从集中在东部沿海地区,向中部、西部和东北部地区转移,建立‘两横三众’的城镇化地理布局。这样的布局,也是为了平衡地区和城市的发展,充分有效的利益全国一切可以利用的土地资源、水资源和其它资源。其结果也可以削弱人们对少数特大城市和地区的过度依赖,从而有效的降低房价上升的冲动。

第五个任务是提高城市建设水平。充分利用现有农村的自然资源,历史文化资源。农民在被城镇化的过程中,在过着城市居民生活方式的同时,还可以充分利用农村本地的土地和房屋资源,减少重复建设,减少土地浪费。同时,还能保护当地的自然风貌,提升本地的土地价值,从而进一步减少大规模移民给大城市造成不必要的人口压力,这也是从根子上防范房价高飞的有效途径。

城镇化最后的一项任务,就是科学管理。在物资资源有限的情况下,管理水平是决定土地利益效率的关键,是提高人民生活水平的关键性生产要素。有效的管理,不仅可以推动城市化的健康发展,还可以为老百姓提供优美的居住环境和条件,而且是在价格比较合理的情况下就可以实现的。

最后必须强调,一个好的思想,好的政策,能否落到实处,关键还是政府,尤其是地方政府。我希望习李新政的城市化理念,不仅能够推动中国城市化的健康发展,消除城乡二元分离,更希望通过努力,在实现新型城镇化的过程中,中国的地产泡沫危机,将得到根本性的化解。

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