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暂时回暖是房价大跌前奏

(2012-08-20 00:34:20)
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房产

  摘要:关于房价,恐怕是3年来最大的讨论点。争论的焦点是,到底房价是涨还是跌?如果不考虑到当前的房价已经被悬空提了起来,确实有诸多上涨的因素。如果理智的看待现在的房价,人民收入,房子囤积,等等因素,我们却没有理由去相信,房价在短期内还会大涨。进一步考虑目前国内外的经济形势,尤其是国内经济结构扭曲,工业生产正在从东往西激烈的运动,东部地区产业升级面对诸多困难,等等,大家就应该非常清楚,在未来3-5年,房价的真实价格只有往下走的方向。至于跌多少,杭州过去12个月已经跌了10%,今后5年,有效跌幅不会少于30%。温州房价一年下跌15%,5年内下跌50%不是不可能的事。
   背景数据和情况
   今年7月份,全国70个典型城市,有50个环比上涨,但是最大的涨幅不超过1%,上涨幅度已经可以忽略不计。如果是同比计算,却有56个城市房价下跌,跌幅3%到10%之间。
   这两个数据看上去枯燥,却可以有下面3种解释。
   首先,7月份的环比上涨是短暂的回暖,确保不了总体下降的趋势。主要是涨的力度非常微弱。
   其次,同比的下降幅度很大,说明下调的压力没有任何消退的迹象。
   再次,下降最厉害的城市是杭州,它是房地产泡沫的代名词。浙江的主要城市,将是房价下跌的关注点。因为浙江人,尤其是温州佬,炒房炒的全世界出了名。这次,叶檀特别发表文章,细细的说明他们已经被自己玩完了的道理,我基本同意她的意见。
   另外的事实,就是8月份我对成都,重庆,海口,西安,海南儋州,宁波和北京的实地调查和访谈。我虽然调查不够深入,但感觉告诉我,这些城市不缺房子,缺的是一种合理的疏通。流通领域出现了问题,足以说明,高房价是被人为架高的,不是一种合乎理性的供需平衡关系所造成的高房价。
   在成都,海口和宁波,许多朋友告诉我,那边的房价已经比最高点下调了15%到20%。当然,也有个别地段的房价没有什么变化,但是,那是个别情况。
   在重庆,有一个大学建了接近5千套房子,每个老师和职工都有一套。但是,这个大学的教职工,早就在市区有了一套房子,有的人甚至是2-3套,根本不缺乏房子。新校区的近5千套房子,有80%没有人居住。我不说有多么的浪费,我只是在说,对一些有大学作为依托,有大型国有企事业单位作为依托的职工,根本就不缺房子,而且,还有许多多余的房子。
   在西安,我也见过不少大学,也出现这样的情况。国家给了大学新的校区,大学只有在这些校区盖新楼,才能吸引老师从城区转到郊区工作,或者生活。另一个原因,大学盖的房子的单位价格,比外面的商品价格最少低一半。本来不需要房子的老师和员工,都想再买一套房子。其实,我还真不知道这些老师是赚了,还是亏了?
   你说他们赚了,那是买的便宜,道理明显。我说他们亏了,大家很容易笑话我白痴,砖头迎面而来。但是,我有我的理由。我认为,多买的一套房子,10年不能卖,空置,不仅10年不赚钱,还要赔钱。10年后,质量那么不靠谱的房子,还想卖出个能够赚钱的好价钱吗?当然,如果他们把钱放在银行也是亏,用这种逻辑考虑问题,大家还是认为最少房子是看得见,摸得着的东西,那么,我就不再说下去了。
   大学如此,大型的国有企事业单位也有同样的集资房,包括军队单位。
   只有那些弱势群体,也就是农民工,低保,被国有经济改革抛弃掉的中小型国有企事业单位的职工,没有土地和房产的老居民,才是真正缺乏房子的,潜在的刚性需求者。而这些潜在的刚性需求者,根本没有能力买的起价格如此高贵的所谓商品房。他们只有等待,等待着政府的廉租房,或者经济适用房。而当廉租房和经济适用房被建成以后,这样的潜在刚性需求就不复存在了。
   短期的反弹是长期下降的前奏
   最近,宏观经济数据不容乐观。今年上半年GDP增速7.8%,大大低于去年9.2%的平均水平。7月份的进出口增长速度被降低到了2.8%。浙江省的进出口双双负增长,60%的中小企业出现生产减产,有的甚至关闭。
   2009年想一口气吞掉世界矿业巨头力拓的中铝集团,今年上半年巨亏30亿人民币,成为国资委管辖内最不争气的特大型垄断国企。
   浙江是中国经济的重要窗口,它不仅是一个经济和贸易大省,而且,浙江也是以最有生命活力的民营企业和民营经济为主导的省份。
   浙江的问题,是整个沿海地区经济困难的缩影。温家宝总理不久前到了温州,用最有力的行政手段稳定了那里的金融问题。8月14-15日,他再度亲临浙江,不给地方时间准备,直截了当找企业家了解生产情况。
   这次调查,目的很清楚,他想告诉地方官员,企业家,你们不要没有信心。
   我见过温家宝总理3次,最后一次是2009年。他在伦敦,讲的就是中国和全世界都必须要有信心,去战胜世界金融危机。当时,中国经济的基本面还是非常好的,不仅是我,就算总理,都没有想到危机会持续那么久,到了现在,才真正的打击中国的实体经济。
   所以,中国的经济转型,不仅仅是转变结构的问题那么简单。更重要的是,如何接受经济危机所造成的伤害,也就是说,如何挺过去?
   在这样的大背景下,许多人的思想还停留在3年前的房子大涨价的梦境中。我只能说,我无语。
   今天,看到潘石屹和张欣的微博,他们公开SOHO的地产战略转移。那就是,‘放弃散售,改成持有京沪有价物业。’
   我的第一反应就是,‘高,实在TMD高。难怪潘石屹成了中国房地产的弄潮儿,我只配当教书匠。从短期的垄断中获取巨大的暴利,再把这些暴利,及时转变成为永久性的垄断。’
   从另一个侧面看问题,SOHO已经看到了,再散售,就已经没有暴利可言了。换句话解释,房价不会再上涨,只会下跌了。最近,房价微弱反弹,而房地产股票价格拼命下跌,说明的就是这个道理。
   结束语
   我认为,在3-5年内,房价下跌有如下理由。
   ·         结构性的空置到处存在,中国并不缺房子。1998-2011年,房地产行业对GDP的贡献是10%,而对社会总投资的贡献是20%。这一时期的疯狂投资,使人均住房面积大幅度上升。大家还感到没有房子住,是那些没有钱的穷人。有钱的人多套的,比比皆是。
   ·         政府的廉租房计划,经济适用房计划如果按部就班,哪怕有一半得到落实,将对房地产市场的格局产生深远的影响。这些房子一旦建成,就能够满足相当一部分的刚性需求,从而逼迫高高在上的房价回归理性。
   ·         当前,国内外的经济形势非常严峻,沿海地产经济已经受到了非常严厉的冲击,大大降低了该地区对商品房的需求冲动。内陆地区的经济增长加快速度,但是,内陆地区的土地没有沿海地区那么紧张,人民收入和财富的水平,也不至于把内陆的房价拉升到沿海的水平。
   ·         目前的房价还是太高,高的离谱。有些地区的房价必须下降50%以上,才算是理性的。也就是说,房价下跌的空间巨大。
   ·         最后,房价只有下跌,企业的生产和人民的生活成本才会下降,中国的工业才会恢复其国际竞争优势,中国才能最终从危机的苦海中脱离出来,朝着大国崛起的方向继续往前走下去。

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